L’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere l’ipoteca anche sulla prima casa a condizione però che il debito sia pari ad almeno 20mila euro.

Chi non paga i debiti con il fisco rischia l’ipoteca sulla casa. Ma tale misura cautelare è soggetta ad alcuni limiti. Sebbene possa essere applicata indiscriminatamente su qualsiasi immobile, l’ammontare del debito scaduto e non corrisposto, comprensivo di interessi e sanzioni, non può essere inferiore a 20mila euro. Il contribuente può evitare tale conseguenza provvedendo a un pagamento parziale, sufficiente a ridurre il debito al di sotto della soglia critica, oppure chiedendo la rateazione del pagamento. Cerchiamo di comprendere meglio quando scatta l’ipoteca sulla casa per debiti col fisco. Vedremo innanzitutto cos’è un’ipoteca e cosa comporta. Capiremo poi se è possibile l’ipoteca sulla prima casa, qual è la procedura che l’Agente per la riscossione esattoriale deve attuare e come il contribuente può difendersi. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’ipoteca e cosa comporta?

L’ipoteca è una garanzia che serve a tutelare il creditore. Di fatto si risolve in una semplice iscrizione nei registri immobiliari. Il debitore può continuare a utilizzare l’immobile, di cui resta ovviamente proprietario. Ne può quindi disporre: può venderlo o donarlo, con l’unica conseguenza che l’ipoteca segue il bene. Sicché chi ne riceve la titolarità “eredita” anche l’ipoteca. Dunque, se il debitore originario non paga quanto dovuto, il creditore può mettere all’asta la casa nonostante sia stata ceduta a un altro soggetto.

Quando può essere iscritta l’ipoteca?

Per i privati non c’è un limite di importo al di sotto del quale non possa iscriversi un’ipoteca. Quindi, tale misura può scattare anche per debiti minimi (per quanto potrebbe essere antieconomica). Tuttavia, il creditore deve essere munito di un titolo esecutivo, ossia una sentenza di condanna di un giudice, un decreto ingiuntivo non opposto, un contratto di mutuo stipulato innanzi al notaio, una cambiale o un assegno protestati.

Invece, quando il creditore è il fisco, l’ipoteca scatta solo se il debito è pari ad almeno 20.000 euro. L’ipoteca esattoriale può essere iscritta per un importo pari al doppio del credito per cui si procede (al fine di coprire anche gli interessi e i costi della procedura legale).

La procedura per l’iscrizione dell’ipoteca è piuttosto articolata:

• l’ente titolare del credito deve prima inviare un avviso di accertamento al contribuente;
• se non interviene il pagamento, l’ente incarica l’Agente per la riscossione esattoriale (ad esempio Agenzia Entrate Riscossione) del recupero del credito;
• l’Esattore notifica al contribuente una cartella esattoriale o un avviso di “presa in carico”;
• da tale notifica devono decorrere almeno 60 giorni;
• se non interviene il pagamento, l’Esattore deve inviare un preavviso di ipoteca almeno 30 giorni prima di iscrivere l’ipoteca.

Se anche uno solo di questi passaggi non viene rispettato, l’ipoteca è illegittima.

In presenza invece di avvisi di accertamenti immediatamente esecutivi (articolo 29 del D.L. 78/2010), se gli importi non siano pagati entro il termine per il ricorso, decorsi trenta giorni, vengono trasmessi all’Agenzia delle Entrate Riscossione che può iscrivere una ipoteca.

Detta Agenzia, se l’ipoteca non è iscritta decorso un anno dalla notifica dell’accertamento esecutivo, deve preventivamente notificare l’intimazione ad adempiere.

Si può iscrivere ipoteca sulla prima casa?

Contrariamente a quanto si crede, tanto il creditore privato quanto quello pubblico (ossia l’Agenzia Entrate Riscossione) possono iscrivere ipoteca sulla prima casa. Tuttavia, per l’Esattore sussiste poi il divieto di metterla all’asta (a patto che l’immobile sia l’unico di proprietà del debitore, luogo di residenza dello stesso, adibito a civile abitazione e non di lusso).

Si può iscrivere ipoteca su un immobile in comproprietà?

L’Esattore può iscrivere ipoteca anche se l’immobile è intestato a più persone (come nel caso di coniugi in comunione dei beni o nell’ipotesi di una comunione ereditaria). Se il bene verrà poi venduto, andrà versata ai comproprietari non debitori una parte del prezzo ricavato in proporzione alla loro quota.

Come evitare l’ipoteca sulla casa?

Di certo, non si può evitare l’ipoteca sulla casa vendendola o donandola dopo che è sorto il debito. Difatti, tale atto può essere revocato entro 5 anni (a meno che il debitore non abbia altri beni utilmente pignorabili). Inoltre, se il debito è superiore a 50mila euro e si riferisce a Irpef, Ires o Iva scatta il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Ciò nonostante è possibile evitare l’ipoteca con due modi:

• chiedendo una dilazione di pagamento all’Agente della riscossione. L’ipoteca, in presenza di una richiesta di rateazione, potrà essere adottata solo se questa non viene accolta o se il contribuente dovesse decadere dalla stessa per omesso versamento delle rate;
• pagando una parte del debito in modo da farlo scendere al di sotto della soglia di 20.000 euro. L’Esattore non può rifiutare un pagamento parziale.

L’ottenimento da parte del contribuente della rateazione non causa automaticamente il venir meno dell’iscrizione di ipoteca che sia già stata disposta dall’Agente della riscossione. Difatti l’istanza va presentata nel momento del ricevimento del preavviso di ipoteca: proprio per questo, tale comunicazione va data con un preavviso di 30 giorni, in modo che il contribuente possa decidere cosa sia per lui più conveniente tra l’adempiere o il subire le misure successive.

È possibile evitare l’applicazione dell’ipoteca nel caso in cui l’immobile fa parte di un fondo patrimoniale in base all’art. 170 del Codice civile. In tal caso, in sede giudiziale, sarà onere del contribuente dimostrare che l’ipoteca non è iscrivibile in quanto il debito per il quale si procede è estraneo ai bisogni della famiglia.

Come contestare l’ipoteca?

A livello giudiziale, in base all’articolo 19 del D.Lgs. 546/92, l’iscrizione di l’ipoteca è impugnabile innanzi alla Corte di giustizia competente per far valere sia vizi propri sia per contestare eventuali “atti presupposti” non ricevuti dal contribuente.