Responsabilità solidale tra il condominio e il proprietario per il fatto illecito ai danni del terzo.

I danni causati dalle infiltrazioni sono tra le maggiori cause di contenzioso all’interno dei condomini. Ciò perché la responsabilità può derivare tanto dall’incuria del singolo proprietario quanto dall’inerzia dell’amministratore il quale, non adottando i necessari provvedimenti, ha favorito il propagarsi dell’acqua. Con il presente articolo vedremo, nel caso di danni da infiltrazione, se il condominio non paga, deve il proprietario responsabile.

Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Secondo la Cassazione [1], se un condomino subisce dei danni nel proprio appartamento a causa di infiltrazioni provenienti da una parte comune dell’edificio (e, quindi, di proprietà condominiale), egli può agire contro il condominio per chiedere i danni; tuttavia, obbligati in solido sono anche tutti gli altri condòmini che, pertanto, potranno essere tenuti a pagare tutta la cifra relativa al risarcimento dei danni.

Secondo la Suprema Corte, i condòmini, essendo comproprietari delle parti comuni (tra le quali, per esempio, il lastrico solare), ne assumono anche la custodia con il relativo obbligo di manutenzione.

Pertanto, in caso di danni a terzi per difetto di manutenzione dell’edificio (per esempio, infiltrazioni di acqua dal terrazzo o dal lastrico), scatta la responsabilità solidale in capo a tutti i condomini.

Chi è il custode dei beni condominiali?

Il custode dei beni in comunione non può essere identificato né nel condominio, in quanto è solo un ente di gestione, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condòmini.

Sono allora soltanto questi ultimi investiti della concreta amministrazione della cosa comune, in base alla disponibilità di fatto che ne hanno e a un potere di diritto che deriva lo dalla proprietà piena su detti beni comuni.

Infiltrazioni: la responsabilità  solidale dei condòmini

Pertanto, la conseguenza è logica: scatta la solidarietà passiva per tutti i proprietari nel caso di risarcimento per le infiltrazioni d’acqua che danneggiano uno dei condòmini, ad esempio a causa della scarsa manutenzione dei beni comuni.

Il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà comune – ossia condominiale – rientra nella regola della responsabilità solidale [2] e quindi tale responsabilità riguarda sia il condominio che tutti i condomini.

Detto in parole più semplici, qualora non paghi il condominio per i danni derivanti da rovina delle parti comuni, il danneggiato potrà rivolgere la richiesta di indennizzo anche nei confronti dei singoli proprietari i quali sono solidamente responsabili per l’intero, ossia senza possibilità di invocare divisioni per millesimi.

È smentita, dunque, la tesi secondo cui ciascun proprietario esclusivo risponderebbe sempre in proporzione alla sua quota millesimale.

In materia di responsabilità per fatto illecito, ricorda la giurisprudenza, il codice civile [2] prevede la regola della solidarietà passiva, ossia se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.