Cartongesso e altre modifiche fatte all’appartamento: gli obblighi di ripristino dell’inquilino alla scadenza dell’affitto. 

Quando si tratta di affittare un appartamento, l’inquilino ha la responsabilità di restituire i locali dell’immobile nello stesso stato in cui li ha ricevuti. In questo articolo, esamineremo la regola, sancita dal codice civile, della responsabilità dell’inquilino per i danni all’appartamento, gli obblighi di ripristino e gli esempi pratici, basandoci sui dati forniti e sulla recente sentenza del Tribunale di Milano del 28 febbraio 2023.  La questione non è di poco momento tenuto conto che il diritto del locatore può spingersi sino al punto di non accettare la riconsegna dell’immobile in condizioni non conformi e di richiedere il pagamento di un indennizzo (pari al canone) sino alla riconsegna effettiva del bene ripristinato.

Ma procediamo con ordine. 

Responsabilità dell’inquilino e obblighi di ripristino

L’articolo 1590 del Codice civile stabilisce che l’inquilino deve restituire l’appartamento al locatore nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo deterioramenti o consumi dovuti all’uso normale dell’immobile. Questi ultimi infatti sono a carico del locatore: sicché il proprietario dell’appartamento non può, ad esempio, pretendere la riparazione della moquette consumata, delle tavolette del gabinetto che sono orami rovinate per l’uso quotidiano e così via. In sintesi, l’inquilino non è responsabile per i danni causati dalla normale usura dovuta all’invecchiamento dell’appartamento.

Se non è stata effettuata una descrizione dello stato dell’appartamento al momento della stipula del contratto di affitto, si presume che l’inquilino lo abbia ricevuto in buone condizioni di manutenzione.  

Obbligo di rimozione delle modifiche all’appartamento

Il Tribunale di Milano [1] ha recentemente affrontato la questione delle modifiche apportate dall’inquilino, come l’installazione di cartongessi, e ha stabilito che il locatore ha il diritto di pretendere il ripristino dei locali, anche se aveva precedentemente autorizzato tali modifiche. In questo caso, una società locatrice ha chiamato in causa il proprio inquilino per danni ai locali, tra cui la mancata rimozione dei cartongessi, la mancata tinteggiatura delle pareti e altre questioni minori.

Esempi di danni all’appartamento e obblighi di ripristino

Secondo la giurisprudenza, alcune situazioni rientrano nel normale degrado d’uso e il locatore non può chiedere all’inquilino di rimuoverle a sue spese. Ad esempio, non spetta all’affittuario risarcire i danni per la presenza di tasselli nel muro resisi necessari per appendere mensole e tende o di chiodi sulle pareti per appendere quadri; non spetta all’affittuario risarcire per i fili scoperti, per la mancanza di alcuni listelli del parquet e per le impronte di mobili. Non in ultimo, non spetta all’inquilino la tinteggiatura dell’appartamento prima della riconsegna: quest’ultima è dovuta solo se esplicitamente prevista nel contratto di locazione. 

Tuttavia, il locatore ha diritto al risarcimento per la mancata rimozione dei cartongessi divisionali, come stabilito dal Tribunale di Milano.

Clausola di ripristino nel contratto di locazione

In alcuni contratti di locazione, potrebbe essere inserita una clausola che obbliga l’inquilino a ripristinare lo stato dell’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto. Tale clausola era considerata un tempo nulla poiché l’articolo 79 della legge 392/1978 vieta la possibilità di prevedere, nel contratto, ulteriori vantaggi economici per il locatore. Questa disposizione però è stata abrogata nel 1998 limitatamente alle locazioni abitative. 

Consigli per inquilini e locatori

Per evitare futuri conflitti e disaccordi riguardo ai danni all’appartamento e agli obblighi di ripristino, sia gli inquilini che i locatori dovrebbero prendere alcune precauzioni:

• stilare un inventario accurato e dettagliato dello stato dell’appartamento prima dell’inizio del contratto di locazione. Questo può includere fotografie, descrizioni scritte e, se possibile, la firma di entrambe le parti per confermare l’accordo;
• comunicare apertamente e regolarmente riguardo a eventuali modifiche o miglioramenti all’appartamento che l’inquilino intende apportare. È importante che il locatore dia il suo consenso per iscritto e che entrambe le parti abbiano chiaro quali modifiche saranno accettabili e quali no, nonché quali di queste dovranno essere rimosse a spese dell’inquilino;
• se si verificano danni all’appartamento durante il periodo di locazione, l’inquilino dovrebbe informare tempestivamente il locatore e discutere insieme le possibili soluzioni. In alcuni casi, potrebbe essere possibile trovare un accordo amichevole per risolvere la questione senza dover ricorrere a azioni legali.

Conclusione

La responsabilità dell’inquilino per i danni all’appartamento e gli obblighi di ripristino sono argomenti importanti sia per gli inquilini che per i locatori. È fondamentale comprendere le leggi e le norme in vigore e seguire le buone pratiche per garantire un rapporto di locazione senza problemi. La recente sentenza del Tribunale di Milano fornisce un esempio utile di come queste questioni possano essere affrontate in un contesto legale e sottolinea l’importanza di una comunicazione chiara e aperta tra inquilino e locatore.