Che cos’è un mutuo immobiliare e quali documenti sono necessari per richiederlo alla banca? Cos’è la perizia immobiliare?

Ottenere un mutuo da una banca non è cosa facile: l’istituto di credito si prende del tempo per valutare le condizioni economiche del richiedente e le ragioni del prestito. Quando si tratta di chiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile, infatti, la banca vuole verificare se il valore del bene giustifica l’entità della richiesta di finanziamento. Con questo articolo ci occuperemo di rispondere, tra le altre cose, alla seguente domanda: quanto tempo passa dall’istruttoria al notaio?

Come vedremo, ogni banca ha i suoi tempi, anche se il percorso che conduce all’esame della pratica e, infine, alla delibera con cui si concede il prestito è sempre più o meno lo stesso. In linea di massima, possiamo dire sin da subito che dalla chiusura dell’istruttoria al momento del rogito non passa molto tempo: i problemi riguardano invece la durata dell’istruttoria stessa, che può portare via anche diversi mesi. Ecco perché è sempre opportuno incominciare tempestivamente la procedura. Se l’argomento t’interessa, prenditi cinque minuti di tempo per proseguire nella lettura: vedremo insieme quanto tempo passa dall’istruttoria al notaio.

Cos’è il mutuo?

Il mutuo è un contratto con cui una parte (cosiddetto mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata somma di denaro, con l’obbligo di restituirla maggiorata degli interessi [1].

Tecnicamente, secondo il codice civile, il mutuo non deve avere ad oggetto necessariamente del denaro, né il prestito deve provenire da un istituto di credito.

Questo significa che si può parlare di mutuo anche nel caso in cui una persona presti del grano (o qualsiasi altro bene “fungibile”, cioè scambiabile con un altro perché identico) ad un amico.

Nella pratica, però, il mutuo è diventato un tipico contratto bancario, cioè un contratto stipulato tra una banca e uno o più clienti.

Spesso, poi, la banca vincola il finanziamento concesso, nel senso che la somma di denaro che dà in prestito deve essere utilizzata per uno specifico affare: il mutuo immobiliare, ad esempio, viene concesso per l’acquisto di una casa, non per altro. Proprio di ciò ci occuperemo in questo articolo.

Istruttoria mutuo: che cos’è?

L’istruttoria del mutuo è la fase in cui la banca analizza la documentazione al fine di concedere il finanziamento richiesto.

Quanto costa l’istruttoria del mutuo?

Le spese di istruttoria hanno un importo che varia da 0,50% all’1% dell’importo del mutuo. Alcune banche preferiscono applicarle in quota fissa: in questo caso, di solito oscillano tra 180 euro e 300 euro.

La quasi totalità di tali spese è pagata al momento dell’erogazione del prestito.

Quali documenti sono necessari per l’istruttoria del mutuo?

I documenti utili per la fase di istruttoria sono:

• carta d’identità e codice fiscale del richiedente;
• certificato di residenza;
• stato di famiglia;
• redditi (modello Cud o Modello Unico, fotocopia delle ultime buste paga, estratto conto, ecc.);
• dati relativi all’immobile da acquistare (riferimenti catastali, planimetria, copia proposta di acquisto o del compromesso, atto di provenienza dell’immobile e certificato di abitabilità).

Perizia immobiliare: che cos’è e a cosa serve?

Momento fondamentale dell’istruttoria di un mutuo è la perizia immobiliare, cioè la relazione redatta da un tecnico avente ad oggetto l’immobile che il cliente della banca vuole acquistare con il finanziamento.

La perizia immobiliare è solitamente preparata da un professionista iscritto a un albo, come ad esempio un ingegnere, un geometra, un architetto o un agronomo (quest’ultimo, con specifico riferimento ai terreni).

La perizia immobiliare serve a capire qual è il valore di mercato dell’immobile, al fine di parametrare su di esso l’importo del finanziamento.

In altre parole, la perizia serve alla banca per calibrare l’entità del mutuo: infatti, generalmente il prestito concesso dall’istituto di credito è pari all’80% del valore dell’immobile così come risultante dalla perizia.

Ma non solo: la perizia immobiliare rappresenta anche una garanzia per la banca, la quale, conoscendo il valore dell’immobile, potrà pignorarlo nel caso in cui il mutuatario si renderà inadempiente.

Delibera del mutuo: cos’è?

La delibera del mutuo è l’atto con cui la banca approva il finanziamento. In pratica, se l’istruttoria ha esito positivo, allora il prestito viene riconosciuto con un atto che prende appunto il nome di delibera del mutuo.

Notaio dopo l’istruttoria: cosa deve fare?

Conclusa l’istruttoria con la delibera del mutuo, non resta che procedere con il rogito, cioè con la sottoscrizione del contratto davanti al notaio.

Il notaio prepara i due documenti fondamentali che il mutuatario deve firmare:

• l’atto di acquisto dell’immobile (che costituisce il rogito vero e proprio);
• il mutuo, cioè il finanziamento che la banca ha approvato.

Dall’istruttoria al notaio: quanto tempo ci vuole?

In linea di massima, dalla conclusione dell’istruttoria al notaio non passano più di 15 giorni. Ovviamente i tempi dipendono dalla complessità dell’operazione (una cosa è un mutuo di 30mila euro, altro è uno da 300mila euro) e dall’istituto di credito; in genere, però, dalla delibera del mutuo al rogito non dovrebbero trascorrere più di due settimane.

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