Beneficio della preventiva escussione: cos’è e come funziona? È possibile ottenere un decreto ingiuntivo direttamente contro i singoli proprietari morosi?

In condominio tutti i proprietari devono partecipare alle spese riguardanti le parti comuni dell’edificio. L’inadempimento a tale obbligo ha due conseguenze: da un lato, l’amministratore deve tempestivamente agire contro i morosi per recuperare il credito condominiale; dall’altro, i creditori del condominio possono ottenere un decreto ingiuntivo contro l’intera compagine. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: i creditori del condominio possono agire direttamente contro i morosi?

La risposta a questa domanda passa necessariamente per l’analisi del cosiddetto beneficio della preventiva escussione che, come vedremo, nel caso di recupero del credito, mette in prima fila propri i condòmini non in regola con i pagamenti, cioè i morosi.

La giurisprudenza, poi, sembra ammettere un’ulteriore possibilità, e cioè che il creditore del condominio, anziché ottenere un decreto ingiuntivo contro la compagine, ottenga lo stesso contro i singoli morosi, abbandonando così ogni pretesa nei confronti dei proprietari che hanno regolarmente versato le proprie quote. Analizziamo ognuno di questi aspetti.

Debiti del condominio: cosa deve fare il creditore?

Il creditore del condominio è legittimato ad agire contro l’intera compagine anche se a non aver pagato è stato un solo condomino: l’inadempimento di un proprietario, infatti, si ripercuote sull’intero condominio il quale, essendo venuta meno una quota, non può pagare l’intero debito. Insomma: la colpa di uno ricade su tutti.

Il condominio deve pagare 10mila euro alla ditta appaltatrice. Poiché i millesimi sono uguali per tutti, ogni condomino deve pagare 2mila euro. Il mancato pagamento di una sola quota consente al condominio di poter pagare solo 8mila euro, maturando così un debito pari alla quota non saldata dal singolo proprietario.

Il creditore può quindi ottenere un decreto ingiuntivo contro la compagine, di importo pari al debito maturato dal condominio.

Cos’è il beneficio della preventiva escussione?

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini

Sebbene il creditore del condominio possa ottenere un titolo (decreto ingiuntivo, sentenza, ecc.) contro l’intera compagine, la legge [1] gli impone di agire per il recupero coattivo del credito innanzitutto nei confronti dei morosi e, solo successivamente, nei riguardi degli altri condòmini.

Per avere il nominativo dei proprietari morosi il creditore può rivolgersi all’amministratore, il quale è obbligato per legge fornire tale informazione.

Ogni moroso è tenuto a pagare solo la propria quota: il creditore non può quindi pretendere il pagamento dell’intero debito condominiale dal singolo moroso.

Se il creditore del condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo dell’importo di 10mila euro, potrà chiedere ai singoli condòmini morosi solamente il pagamento del debito corrispondente alla propria quota.

La Corte di Cassazione ha stabilito, in relazione alla fase esecutiva, che l’atto di precetto eventualmente notificato al singolo condomino e sulla base di decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio è «inefficace per la richiesta dell’importo eccedente la quota millesimale dell’intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa» [2].

Solo nell’ipotesi in cui l’azione esecutiva contro i morosi non abbia successo (ad esempio, perché nullatenente) è possibile agire contro i condòmini in regola con i pagamenti.

Il creditore del condominio può chiedere un decreto ingiuntivo contro i morosi?

Finora abbiamo visto il modo comune con cui si procede contro il condominio: il creditore ottiene dapprima un provvedimento giudiziario nei confronti dell’intera compagine; successivamente, agisce in via esecutiva (precetto, pignoramento, ecc.) e pro quota contro i morosi; solo in ultimo può rivalersi nei confronti dei proprietari in regola con i pagamenti.

Secondo la giurisprudenza [3], però, nulla vieta al creditore di ottenere il titolo (decreto ingiuntivo, sentenza, ecc.) direttamente contro i singoli condòmini morosi, escludendo quindi tutti gli altri che sono in regola.

In altre parole, il creditore potrebbe procedere in questa maniera: dopo aver ottenuto i nominativi dei condòmini morosi, può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo direttamente contro costoro.

Bisognerà però sempre tenere in conto i principi finora espressi, così riassumibili:

• in relazione alla formazione del titolo nei confronti dei singoli condòmini per un credito riguardante l’intera compagine, il creditore potrà agire nei confronti del singolo condomino ma, in ogni caso, nei limiti della rispettiva quota millesimale di quest’ultimo;
• non è possibile emettere un decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino in relazione all’importo del debito riguardate l’intero condominio.