Quello che c’è da sapere sui presupposti e la modalità di esercizio del diritto di parcheggiare la propria auto su un terreno appartenente ad altri.

Hai bisogno di un posto dove lasciare l’auto: non hai un garage e il cortile di casa è sempre occupato. Vorresti chiedere al vicino di lasciarla sul suo giardino, anche a costo di pagare un canone o un’indennità. Ma puoi farlo? La risposta è affermativa. Tutto ciò che devi fare è concludere un contratto che preveda una servitù di parcheggio. La servitù di parcheggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo (detto fondo dominante) di parcheggiare un veicolo su un altro fondo (detto fondo servente) appartenente a un diverso proprietario. Questo tipo di servitù è stato oggetto di dibattito giurisprudenziale, ma recenti pronunce hanno chiarito la sua configurabilità nel nostro ordinamento. Vediamo dunque cos’è la servitù di parcheggio e come funziona.

È lecito parcheggiare sul terreno altrui?

Parcheggiare su un terreno altrui integra il reato di violazione di domicilio se si tratta del cortile di pertinenza dell’abitazione, anche se condominiale.

L’occupazione stabile può configurare invece il reato di “occupazione di terreni”.

Tuttavia, non c’è alcun illecito penale se si ottiene l’autorizzazione del proprietario. Il punto è come formalizzare tale autorizzazione e che nome dare al contratto. Bisogna andare dal notaio oppure si può concludere tutto con una semplice scrittura privata? Ecco le soluzioni.

È possibile la servitù di parcheggio?

Secondo l’art. 1027 del Codice Civile, la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un terreno per l’utilità di un altro terreno adiacente (non per forza confinante) di proprietà di un diverso soggetto.

La giurisprudenza ha interpretato questa norma nel senso che l’utilità deve essere “reale”, ossia inerente al fondo dominante, e non meramente “personale” a favore del proprietario.

In passato, si riteneva che la servitù di parcheggio non fosse configurabile perché l’utilità derivante dal parcheggio di un veicolo era considerata un vantaggio personale del proprietario del fondo dominante. Tuttavia, questo orientamento è stato superato.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7561 del 18 marzo 2019, ha affermato che:

«In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale ‘utilitas’ di carattere reale».

Questo significa che, se il diritto di parcheggio è previsto come un’utilità che migliora l’uso del fondo dominante, la servitù è valida. Ad esempio, per un immobile a destinazione abitativa, la possibilità di parcheggiare nelle vicinanze aumenta l’utilità del fondo stesso.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024, hanno ulteriormente chiarito la questione, stabilendo che:

«La servitù prediale si distingue dall’obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù l’imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi».

Quando è possibile la servitù di parcheggio?

La Corte ha sottolineato che per configurare una servitù di parcheggio è necessario che:

• l’utilità sia reale: deve esistere un legame diretto e immediato tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante, incrementandone l’utilizzazione;
• il vantaggio sia inerente al fondo dominante: l’utilità deve migliorare l’uso del fondo dominante, non essere un mero vantaggio personale del proprietario;
• il fondo servente mantenga la sua utilità: l’asservimento non deve svuotare il fondo servente di ogni utilità; il proprietario deve poter continuare a utilizzarlo compatibilmente con la servitù;
• sussistano i requisiti strutturali della servitù: altruità della cosa, assolutezza, immediatezza, inerenza ai fondi, specificità dell’utilità e localizzazione (Cass. Civ., SU, sent. n. 3925/2024).

Pertanto, la servitù di parcheggio è ammissibile quando il diritto di parcheggiare su un fondo altrui è costituito per migliorare l’utilizzo di un altro fondo, configurandosi come un’utilità reale e non personale.

Questo diritto è trasmissibile con il fondo dominante e opponibile ai terzi, distinguendosi così da un diritto personale di godimento, come l’uso o il comodato (Cass. sent. n. 7561/2019, sent. n. 7620/2023, Cass. S.U. sent. n. 3925/2024, n. 7620/2023; Cass. SU sent. n. 3925/2024).

In cosa consiste la servitù di parcheggio?

La servitù di parcheggio si configura come una particolare forma di servitù che attribuisce al proprietario del fondo dominante il diritto di utilizzare parte del fondo servente a scopo, appunto, di parcheggio.

Essa deriva da un accordo tra il proprietario del fondo servente e quello del fondo dominante, per la cui validità è richiesta la forma scritta.

Inoltre, l’accordo deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, in modo tale da potere essere opponibile ai terzi. Con questa espressione si intende che, consultando tali registri, tutti sono in grado di venire a conoscenza della costituzione della servitù; pertanto, un eventuale acquirente del fondo servente non può rifiutarsi di accettarne l’esercizio sostenendo di averne ignorato l’esistenza al momento dell’acquisto. Per la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari è necessario che esso venga redatto da un notaio.

Cosa occorre specificare nell’atto costitutivo di una servitù di parcheggio?

Nell’atto, con il quale si costituisce la servitù della quale ci stiamo occupando, occorre specificare con precisione l’utilitas. Il diritto di servitù di parcheggio deve essere chiaramente definito nell’atto costitutivo come tale, senza limitarsi alla mera assegnazione di uno spazio. Questa specificazione garantisce l’assolutezza del diritto, permettendo al titolare di contrastare eventuali interferenze altrui.

Inoltre, occorre la precisa localizzazione della porzione del fondo servente destinata all’esercizio del diritto. Questo, se vale per tutte le servitù, assume particolare rilievo in quella di parcheggio.

L’importanza della localizzazione è sottolineata dall’art. 1068 cod. civ., il quale stabilisce che il proprietario del fondo servente non è autorizzato a spostare l’esercizio della servitù in una posizione diversa da quella originariamente designata.

Qualora la localizzazione del fondo servente non sia chiaramente definita, risultando invece generica, l’accordo tra le parti potrebbe essere dichiarato nullo (art. 1346 cod. civ.) a causa dell’indeterminatezza dell’oggetto della servitù.

Servitù di parcheggio: cosa dice la giurisprudenza?

Abbiamo visto cos’è la servitù di parcheggio. Occorre però sapere che la sua ammissibilità non è scontata come sembra, ma anzi, nel tempo, ha formato oggetto di diversi orientamenti giurisprudenziali.

Infatti, inizialmente si sosteneva che la servitù di parcheggio non potesse essere configurata legalmente, mentre successivamente si è giunti a riconoscere la legittimità della sua costituzione.

Una prima apertura si è verificata con la sentenza n. 16698/2017 della Corte di Cassazione, che ha riconosciuto la possibilità della costituzione della servitù di parcheggio, purché emerga chiaramente dall’accordo costitutivo e dalla situazione fattuale che tale diritto sia stato conferito a beneficio di un altro fondo per il suo migliore utilizzo. Questa sentenza ha stabilito che l’art.1027 cod. civ. non esclude a priori la creazione di servitù per il parcheggio di autoveicoli, purché l’utilità derivante da tale servitù sia riconducibile a un vantaggio reale per il fondo dominante.

Questa interpretazione è stata confermata e seguita da altre decisioni della Suprema Corte, come la sentenza n. 7561/2019, che ha ribadito la validità della servitù di parcheggio, a condizione che essa comporti un vantaggio diretto per il fondo dominante, rientrando così nell’ambito dell’utilitas prevista dalla normativa. Tale orientamento è srtato confermato da una recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la n. 3925/2024.

In sostanza, la giurisprudenza attuale accoglie la possibilità di istituire servitù di parcheggio, a patto che siano rispettati i criteri di inerenza e di utilità reale per il fondo dominante.