Che cosa significa essere usuario di un immobile o di un terreno? Cosa si può fare e cosa, invece, è vietato?

Che cosa significa «usare» un immobile? Si limita al concetto di abitarci? Che cos’è il diritto d’uso di una casa? Diritto d’uso e diritto di abitazione sono due concetti diversi accomunati dal fatto che il godimento del bene, cioè della casa stessa, è limitato ai bisogni della famiglia. Nel primo caso, l’uso permette di servirsi dell’immobile e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti. Nel secondo, invece, si parla di diritto di abitare in quella casa.

Considerato che, come detto, si parla di «bisogni della famiglia», il diritto d’uso spetta, oltre al titolare:

• al coniuge non separato;
• ai figli nati dopo la costituzione del diritto d’uso;
• ai figli adottivi, ai minori in affidamento preadottivo, ai figli riconosciuti e anche a quelli non riconoscibili;
• alle persone che convivono con il titolare del diritto (ad esempio, i componenti della famiglia di fatto), anche se non sono a suo carico.

Ne fanno parte anche i genitori, i fratelli e gli affini in linea retta (ad esempio, i suoceri) ai quali il titolare del diritto deve gli alimenti. Infine, rientrano nell’ambito della famiglia dal punto di vista del diritto d’uso della casa le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare servizi, fornire assistenza o tenere compagnia (il classico esempio della badante o dell’infermiere).

Vediamo nel dettaglio come funziona il diritto d’uso di una casa.

Quando scatta il diritto d’uso di una casa?

Attraverso il diritto d’uso, il proprietario di una casa concede a un altro soggetto (l’usuario) la facoltà di servirsi del bene e di raccoglierne i frutti limitatamente a quanto serve per soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia, considerando la condizione sociale del titolare. Non è consentito, pertanto, all’usuario di cedere l’immobile a terzi o di darlo in locazione.

Il diritto d’uso può essere costituito sia a favore di una persona fisica sia a vantaggio di una società, di un ente o di un’associazione. Anche se, in quest’ultimo caso, il diritto si limita all’utilizzo dell’immobile: non esiste, infatti, un bisogno personale o familiare da soddisfare, condizione indispensabile per raccogliere i frutti della casa.

È anche possibile costituire un diritto d’uso a favore di più persone contemporaneamente, senza determinazione di parti o in parti uguali. Ciascuna di loro è titolare di una quota indivisa e può disporre del bene compatibilmente con lo stesso utilizzo da parte degli altri contitolari. Se l’immobile è fruttifero, l’usuario ha diritto alla parte di frutti che corrisponde alla sua quota in uso purché essa non ecceda i bisogni suoi e della sua famiglia.

Il diritto d’uso può essere costituito per atto tra vivi (ad esempio, tramite donazione, vendita, rendita vitalizia, permuta) oppure per testamento o legato, ma anche per:

• usucapione;
• provvedimento del giudice;
• disposizione di legge.

L’atto costitutivo è valido solo se indica specificamente il bene sul quale il diritto è costituito. Non occorre, invece, precisare il contenuto e la durata dell’uso.

Quali immobili possono essere oggetto del diritto d’uso?

Affinché possa essere costituito il diritto d’uso, la casa deve essere direttamente utilizzabile. Può anche produrre frutti in grado di soddisfare direttamente i bisogni personali dell’usuario o della sua famiglia, come ad esempio l’utilizzo dell’area pertinente come parcheggio dell’auto. Sono suscettibili d’uso anche la superficie, l’usufrutto e l’enfiteusi (la facoltà di godimento pieno su un fondo, di norma agricolo, che obbliga l’usuario a migliorare il fondo stesso e a pagare al proprietario un canone annuo in denaro o in derrate).

Cosa può fare chi ha il diritto d’uso di una casa?

Chi ha il diritto d’uso di una casa può, innanzitutto, prenderne possesso dopo aver redatto l’inventario e prestato una garanzia.

Può anche sfruttare e usare direttamente l’immobile, apportandovi migliorie e aggiunte ed entrando in possesso dei frutti che produce. Ha il dovere di compiere tutti gli atti necessari alla sua custodia, amministrazione o riparazione. Il tutto, con la diligenza del buon padre di famiglia.

L’usuario e i suoi familiari possono servirsi dell’immobile in modo libero e pieno, purché ne rispettino la destinazione economica. Indipendentemente dall’entità dei bisogni, il titolare può usare la cosa per intero, anche per esercitare un’attività che garantisca la realizzazione del suo interesse. Per fare un esempio, l’usuario ha la possibilità di costruire un box se diventa titolare del diritto d’uso di un’area nuda.

Quello che, invece, non può fare è mettere in affitto il box. In generale, insomma, non può sfruttare economicamente il bene su cui ha il diritto d’uso: l’immobile o il terreno devono soltanto soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia.

Il divieto di locazione, però, non avendo natura pubblicistica, è derogabile dalle parti con un apposito accordo.

Quali sono gli obblighi di chi ha il diritto d’uso?

Al momento della costituzione del diritto d’uso, l’usuario deve prestare una cauzione, a meno che ne sia stato dispensato dal titolo, ed effettuare l’inventario dei mobili e la descrizione dello stato degli immobili. Le spese sono a suo carico. Se manca l’inventario, il nudo proprietario può richiedere l’intervento del giudice.

L’usuario è obbligato a conservare il bene e a servirsene secondo la destinazione che è stata data dal proprietario, senza commettere abusi.

Deve anche sostenere le spese per le riparazioni ordinarie e il pagamento dei tributi se raccoglie i frutti provenienti dal bene. Se invece raccoglie soltanto una parte dei frutti, contribuisce al pagamento dei tributi in proporzione di ciò che gode.

Quando cessa il diritto d’uso, l’usuario deve restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuto. Se così non fosse, dovrebbe pagare il valore dello stesso e risarcire i danni.

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