Quando e come si può cedere ad un terzo il diritto reale su una proprietà altrui: condizioni, limiti, imposte da pagare.

L’usufrutto è un diritto che comprime in modo notevole i diritti del proprietario: costui rimane l’intestatario formale del bene, ma viene spogliato di molte prerogative. Perciò, non a caso, si definisce “nudo proprietario”. Questa particolare situazione permane durante l’intera durata dell’usufrutto, che può essere molto lunga, e, al limite, arrivare all’intera vita dell’usufruttuario.

Ovviamente, questo diritto di usufrutto ha grande un valore economico per chi lo possiede, e bisogna vedere se, quando e come diventa commerciabile. A tal proposito ecco la domanda chiave: cosa vuol dire vendita del diritto di usufrutto? A che condizioni si può realizzare? Ci sono tasse da pagare? Il nudo proprietario è davvero senza armi, indifeso di fronte alla volontà dell’usufruttuario, oppure può opporsi in qualche maniera alla decisione dell’usufruttuario che intende vendere, o addirittura regalare gratuitamente, il suo diritto a una terza persona? Vediamo.

Cosa comporta l’usufrutto?

L’usufrutto comporta la scissione tra la proprietà e l’uso del bene. La prima rimane in capo al proprietario, il secondo, invece, si trasferisce all’usufruttuario, che così diventa titolare di tutte le facoltà connesse al godimento del bene, compresa la facoltà di farne propri i frutti (come i redditi delle coltivazioni dei terreni, o i canoni degli affitti se si tratta di fabbricati), senza doverli riversare al proprietario.

In parole semplici, se l’usufrutto riguarda un bene immobile, l’usufruttuario potrà abitarvi, personalmente e con la sua famiglia, ed anche, se vuole, affittarlo e incassare i canoni dagli inquilini: l’unico limite è che deve rispettarne la destinazione economica, quindi, ad esempio, se si tratta di un appartamento non potrà trasformarlo in un negozio, e viceversa.

Oltre a ciò, l’usufruttuario è tenuto a “rispettare” il bene ricevuto, cioè a custodire l’immobile con la dovuta diligenza, senza trascurarlo, distruggerlo o lasciarlo andare in degrado (altrimenti risponderebbe dei danni nei confronti del proprietario). L’usufruttuario assume anche tutti gli oneri relativi alla manutenzione e al pagamento delle imposte e tasse relative all’immobile, come l’IMU e la TARI.

Quando si può vendere l’usufrutto?

L’articolo 980 del Codice civile dispone che l’usufruttuario – cioè il titolare del diritto di usufrutto precedentemente stabilito in suo favore – «può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo».

Analizzando questa norma, notiamo che:

• l’usufrutto è cedibile, sia a titolo oneroso, cioè dietro pagamento di un corrispettivo, sia gratuitamente, con una donazione;
• la cessione dell’usufrutto è sempre temporanea: può realizzarsi, a scelta e secondo quanto stabilito dalle parti, per l’intera durata residua dell’usufrutto, oppure a tempo, quindi per un periodo più limitato; in tal caso l’usufrutto – se non ancora scaduto – tornerà all’originario usufruttuario che lo aveva ceduto;
• il proprietario non può opporsi alla cessione dell’usufrutto, a meno che il divieto non sia stato espressamente stabilito nell’atto di costituzione dell’usufrutto: solo in questa ipotesi il primo usufruttuario non potrà cedere questo suo diritto ad altri, né a titolo gratuito né a titolo oneroso.

Tieni presente che l’usufruttuario non può trasferire il suo diritto di usufrutto mediante testamento, perché il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttario, perciò è impossibile attribuirlo ai suoi eredi. C’è un’eccezione a questo principio, che si verifica proprio nel caso di cessione di usufrutto: se il cessionario (quindi chi ha ricevuto per secondo l’usufrutto) muore prima del cedente (che è il primo usufruttuario), l’usufrutto rientra nella sua successione ereditaria [1].

Cessione di usufrutto: quali sono le condizioni?

In sintesi, possiamo dire che l’usufruttuario può cedere il proprio diritto a chi vuole – un familiare o anche un estraneo – e per farlo non gli occorre il consenso del proprietario, se egli non aveva posto un iniziale divieto, che, per essere valido, deve risultare espressamente dall’atto di cessione dell’usufrutto.

È bene, tuttavia, notificare sempre al proprietario l’avvenuta cessione, per comunicargli che da quel momento i diritti, e gli obblighi, derivanti dall’usufrutto passano al nuovo usufruttuario.
In ogni caso, la trascrizione dell’atto di cessione nell’usufrutto nei pubblici registri immobiliari (adempimento al quale solitamente provvede il notaio che stipula il rogito) rende conoscibile a tutti che il diritto è stato trasferito ad altri.

Qual è la scadenza dell’usufrutto ceduto?

Nell’atto di cessione dell’usufrutto – che, essendo un diritto reale immobiliare, richiede necessariamente la forma scritta, e dunque la stipula dell’atto pubblico notarile, da trascrivere nei pubblici registri – bisogna espressamente indicare la durata e il termine della scadenza, a meno che le parti non convengano che essa debba coincidere con la morte di chi ha acquistato o ricevuto l’usufrutto, perché in tal caso la data di verificazione del decesso è incerta e non conoscibile a priori.

Attenzione, però: siccome l’usufrutto non può mai prolungarsi oltre la morte del primo usufruttuario – lo vieta l’articolo 979 del Codice civile – la durata dell’usufrutto ceduto a terzi è inevitabilmente condizionata da questo requisito. In altre parole, se il cedente dell’usufrutto muore, l’usufrutto stabilito in favore del cessionario, ossia dell’acquirente o di chi ha ricevuto in donazione quel diritto, si estingue automaticamente.

Perciò non avrebbe senso, ad esempio, che un usufruttuario ultranovantenne, cedesse il proprio usufrutto ad un giovane nipote, o alla sua badante quarantenne: alla morte dell’anziano l’usufrutto cesserebbe in ogni caso. Questo significa che chi ha ricevuto l’usufrutto in cessione, se si verifica la morte del primo usufruttuario prima della scadenza del termine di durata previsto per l’usufrutto ceduto, dovrà restituire l’immobile al proprietario, che in tal modo riespanderà il suo pieno e incondizionato diritto sul bene e non sarà più “nudo”.

Un sessantenne è titolare di usufrutto vita natural durante su un appartamento. Cede l’usufrutto alla nipote ventenne, e poi, a 85 anni, muore. La signora, quarantacinquenne e in ottima salute, non potrà prolungare l’usufrutto che ha ricevuto, e neppure cederlo a sua volta: dovrà, invece, restituire la casa ai proprietari.

Quanto costa la cessione di usufrutto?

Il prezzo della cessione di un usufrutto è, normalmente, molto più basso del valore di mercato dell’immobile oggetto dell’operazione, perché, come abbiamo visto, i poteri dell’usufruttuario sono limitati e temporanei.

In concreto, sul prezzo della cessione di usufrutto incideranno molto – oltre ai consueti fattori tipici del valore attribuito all’immobile cui l’usufrutto si riferisce – la scadenza programmata dell’usufrutto ceduto (quanto più è lontana nel tempo, tanto più il prezzo potrà essere elevato) e la durata residua della vita del primo usufruttuario, che potrà essere facilmente stimata in base all’età.

Siccome la cessione dell’usufrutto relativo a una qualsiasi proprietà immobiliare (fabbricati e terreni) deve realizzarsi mediante l’atto pubblico notarile – il cosiddetto rogito – le parti saranno tenute a pagare l’onorario del notaio incaricato; di solito questo onere viene addossato all’acquirente, ma è possibile stabilire diversamente.

Cessione di usufrutto: tassazione

La cessione dell’usufrutto è soggetta a tassazione, al pari delle altre operazioni di compravendita immobiliare. Sono dovute, quindi, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Nella cessione di usufrutto, però, le imposte da versare sono inferiori a quelle previste per la cessione del diritto di proprietà, perché variano a seconda della tipologia del bene oggetto di cessione, del suo valore catastale e della durata dell’usufrutto, che condiziona molto l’ammontare.

Ai fini fiscali si utilizzano apposite tabelle per calcolare il valore imponibile dell’usufrutto, con coefficienti progressivamente decrescenti in base all’aumento di età dell’usufruttuario e alla durata programmata del diritto; per consultarle leggi l’articolo “Come si calcola il valore dell’usufrutto?“.

Vendita di immobile gravato da usufrutto

L’argomento opposto a quello di cui abbiamo parlato finora è la vendita, compiuta dal nudo proprietario, di un immobile gravato da usufrutto: questa operazione è senz’altro possibile, e per sapere come può realizzarsi, leggi l’articolo “Come vendere casa con usufrutto“.