Cos’è e a cosa serve il catasto? Cos’è la visura catastale? È possibile vendere un immobile che non è iscritto nei registri dell’Agenzia delle entrate?

La legge prevede una disciplina particolare per i beni immobili. Basti solo pensare alle formalità che occorrono per potere acquistare un’abitazione o un terreno: non è sufficiente una stretta di mano né una semplice scrittura privata, occorrendo invece un rogito notarile che va poi trascritto presso i registri della conservatoria territorialmente competente. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: cosa vuol dire immobile non accatastato?

Per rispondere a questa domanda occorre necessariamente spiegare che cos’è il catasto; dopodiché, potremo vedere cosa succede se un immobile non risulta in tale registro e, infine, se è possibile vendere un immobile non accatastato. Procediamo con ordine.

Che cos’è il catasto?

Il catasto è il registro nazionale in cui sono iscritti tutti gli immobili presenti sul territorio italiano, siano essi fabbricati o terreni.

A cosa serve ii catasto?

Il catasto serve a effettuare il censimento dei beni immobili presenti in Italia, essenzialmente per ragioni fiscali: la registrazione al catasto, infatti, permette di calcolare le basi per l’imposizione fiscale e determinare il reddito potenziale imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani.

Il catasto consente anche di raccogliere dettagliate informazioni sugli immobili, individuandone non solo il potenziale valore ma anche altre caratteristiche, come ad esempio l’estensione, la titolarità, la destinazione d’uso del bene, ecc.

Non a caso, molte persone per risalire alla proprietà di un certo immobile effettuano una visura catastale.

Cos’è la visura catastale?

La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti presenti nei registri del catasto, permettendo quindi di acquisire tutte le informazioni in esso conservate.

Più specificamente, la visura catastale è un documento, rilasciato dall’Agenzia delle entrate, che contiene le informazioni registrate presso il catasto relativamente a un immobile (terreno o fabbricato) situato sul territorio italiano.

La visura può essere chiesta da chiunque: i registri del catasto sono infatti pubblici. Per effettuarla, è possibile recarsi presso l’Agenzia delle entrate presente sul territorio oppure collegarsi al sito internet della stessa Agenzia.

La consultazione è gratuita se riguarda i propri immobili (cosiddetta consultazione personale), a pagamento negli altri casi.

Immobile non accatastato: cosa vuol dire?

Non è accatastato l’immobile che non risulta iscritto all’interno dei registri del catasto.

Si tratta di una situazione piuttosto frequente che riguarda per lo più immobili ricavati a seguito di frazionamento da altri più grandi, oppure più semplicemente di costruzioni abusive.

Ci sono poi immobili non accatastabili per legge, come ad esempio:

• i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• i manufatti isolati privi di copertura;
• le tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo (come ad esempio un gazebo);
• i fabbricati in corso di costruzione;
• i fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (cosiddetti “collabenti”).

Si può vendere un immobile non accatastato?

Il mancato accatastamento di un immobile costituisce un serio problema, non solo per le sanzioni amministrative a cui il titolare del bene va incontro ma anche e soprattutto perché un fabbricato o un terreno non iscritto al catasto non può essere venduto.

Per la precisione, non può essere oggetto di compravendita un immobile se:

• non è regolarmente accatastato;
• l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà;
• la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile.

Gli stessi dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) devono risultare aggiornati.

La mancanza della dichiarazione di conformità catastale determina la nullità dell’atto di compravendita e il venditore potrebbe essere tenuto a corrispondere perfino il risarcimento.

Il venditore, prima del rogito, ha quindi l’obbligo di verificare la situazione catastale e rilasciare una dichiarazione che attesti la corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie catastali e lo stato dell’immobile.

Se la casa non risulta al catasto o si dovessero riscontrare difformità catastali, prima di procedere alla compravendita occorre rivolgersi ad un professionista per procedere a regolarizzare la posizione dell’immobile.

Come fare l’accatastamento di un immobile?

Per mettere in regola il proprio immobile “fantasma” occorre procedere all’accatastamento dello stesso.

La procedura deve essere necessariamente curata da un professionista (geometra, ingegnere, architetto, ecc.), il quale deve presentare un’apposita dichiarazione all’Agenzia delle entrate.

Il costo dell’operazione varia a seconda dell’onorario del professionista e dei diritti erariali che devono essere corrisposti allo Stato, entrambi solitamente proporzionali alle dimensioni dell’immobile da regolarizzare al catasto.