Cosa può fare l’amministratore di condominio durante il periodo di proroga? Non sempre è in proroga fino all’accettazione del mandato da parte di un sostituto.

L’amministratore di condominio dura in carica un anno ma, alla prima scadenza, il mandato si rinnova in automatico per un altro anno. Pertanto, solo alla scadenza della seconda annualità è necessario sottoporre al voto dell’assemblea la sua eventuale riconferma o sostituzione. Nulla però esclude che, ancor prima della fine del biennio, l’assemblea revochi l’amministratore, anche senza che vi sia una giusta causa.

Scaduto il mandato, se l’assemblea non revoca espressamente l’amministratore, questi resta nelle proprie funzioni. Se invece l’assemblea lo revoca, questi resta in regime di prorogatio finché non viene materialmente sostituito. Di qui una comune domanda: cosa vuol dire amministratore in prorogatio e che poteri ha durante questo periodo?

Di tanto ci occuperemo nel seguente articolo. Vedremo qual è il ruolo di un amministratore di condominio nel periodo di proroga, cosa accade se il suo mandato scade, si dimette o viene revocato e non è stato ancora nominato un nuovo amministratore, quale compenso può aspettarsi e quali sono i suoi diritti e doveri.

Cosa significa “amministratore in prorogatio”?

La cosiddetta prorogatio imperii dell’amministratore di condominio si riferisce al periodo che intercorre tra la fine del mandato dell’amministratore (ad esempio, per scadenza del termine, dimissioni o revoca) e l’accettazione del ruolo da parte di un nuovo amministratore nominato dall’assemblea. Durante questo periodo, l’amministratore uscente continua a gestire il condominio, esercitando i suoi poteri. L’amministratore uscente cessa la prorogatio finché non viene materialmente sostituito, cosa che di solito avviene con la consegna dei registri e dei libri contabili al nuovo amministratore.

A che serve la prorogatio?

La prorogatio serve per evitare che il condominio resti senza un amministratore e quindi senza una direzione e un controllo. Il che è essenziale qualora dovessero verificarsi esigenze urgenti che necessitano di intervento immediato come ad esempio un cornicione che cade, una causa intentata contro il condominio che richiede una decisione in tempi brevi, un ascensore che si rompe, l’utenza della luce che viene staccata per morosità e altre situazioni simili. In questi casi, dunque, anche se l’amministratore uscente è stato revocato, egli può procedere a tutelare – in via eccezionale e d’urgenza – gli interessi del condominio.

Quali sono i poteri di un amministratore in prorogatio?

L’amministratore in proroga ha gli stessi poteri di un amministratore ordinario. Questi poteri sono sanciti dall’articolo 1130 del Codice Civile. Tuttavia, l’amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e a eseguire solo le attività urgenti necessarie per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

In sintesi, l’amministratore in proroga ha il compito di gestire l’amministrazione ordinaria del condominio, come ad esempio, le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali. Egli inoltre ha il potere di chiedere ai condòmini il pagamento dei necessari contributi (Cassazione 3727/1968) o di nominare un avvocato che tuteli gli interessi del condominio.

L’amministratore in proroga ha diritto a ricevere un compenso?

No, l’amministratore di condominio non ha diritto a un compenso durante il periodo di proroga. Tuttavia, può chiedere ai condomini il rimborso delle spese sostenute a favore del condominio durante questo periodo (Tribunale di Torino 544/2016).

Cosa succede se la documentazione condominiale non viene consegnata?

La mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell’amministratore uscente può configurare il reato di appropriazione indebita, secondo l’articolo 646 del Codice penale. In tal caso, il nuovo amministratore può intraprendere azioni per il recupero coattivo dei documenti condominiali e per il risarcimento del danno.

Cosa succede se i condomini sono contrari alla proroga?

La prorogatio imperii non può avere luogo se l’assemblea dei condomini esprime una chiara volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione in capo all’amministratore uscente. In tal caso, l’istituto della prorogatio non trova applicazione (Cassazione 12120/2018). In buona sostanza l’assemblea può esonerare l’amministratore uscente dal continuare la gestione del condominio.

Quando non opera la prorogatio?

Oltre all’ipotesi di dispensa espressa o tacita da parte dell’assemblea, la prorogatio non opera qualora la nomina del nuovo amministratore avvenga contestualmente alla cessazione dell’incarico. In tale ipotesi, l’amministratore uscente è tenuto solamente a consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in tempi brevissimi.