Casa pignorata: tutto ciò che c’è da sapere, la guida legale completa.

Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva che può essere attuata dal creditore per recuperare le somme dovute dal proprio debitore. Il creditore sceglie quali beni del debitore pignorare, potendo optare per beni mobili, immobili o per crediti vantati nei confronti di terzi.

Ma cosa succede se una casa viene pignorata? In questo articolo esploreremo il processo di pignoramento immobiliare e i suoi effetti. Vedremo quando è possibile avviare l’esecuzione forzata, quali sono le conseguenze per il debitore e quali le sue possibili difese. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è una procedura che viene attuata dal creditore per recuperare le somme dovute dal debitore. La casa viene pignorata quando il debitore non è in grado di pagare il debito contratto. 

Vediamo ora, più nel dettaglio, cosa succede se viene pignorata la casa.

La procedura di pignoramento immobiliare inizia con la notifica al debitore del cosiddetto «titolo esecutivo» ossia il documento che certifica l’esistenza e l’entità del credito. Tale documento è di norma la sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo. Può trattarsi anche di un assegno o una cambiale protestati, un contratto di mutuo. 

Dopodiché il debitore riceve un ultimo invito a pagare entro 10 giorni: è il cosiddetto atto di precetto.

L’ultimo atto che il creditore deve notificare al debitore è l’atto di pignoramento immobiliare con cui indica gli estremi del bene pignorato. 

Differenza tra pignoramento immobiliare e ipoteca

Di norma, prima del pignoramento immobiliare, il creditore iscrive ipoteca sulla casa che intende pignorare. L’iscrizione dell’ipoteca avviene telematicamente, tramite una comunicazione all’ufficio dei Registri Immobiliari a cura del creditore medesimo. Di tale procedura il debitore non viene informato. Egli però ne può prendere conoscenza tramite una visura immobiliare che può essere richiesta, in qualsiasi momento, presso l’ufficio dei Registri Immobiliari. 

L’ipoteca serve a evitare che eventuali cessioni del bene fatte dal debitore prima o durante la procedura compromettano il diritto del creditore. Difatti, chi acquista la proprietà di una casa pignorata è soggetto al pignoramento per quanto il debito non sia proprio. 

Inoltre, il creditore ha per primo iscrive l’ipoteca (cosiddetta ipoteca di primo grado) si soddisfa con priorità, rispetto ad eventuali ulteriori creditori, sul prezzo derivante dalla vendita dell’immobile.

Se la casa viene pignorata il debitore lo deve sapere?

Come detto, il debitore deve essere a conoscenza dell’avvio del pignoramento della propria casa. Lo viene a sapere attraverso la serie di notifiche anteriori alla procedura esecutiva e, successivamente, con l’atto di pignoramento vero e proprio.

Il debitore che non abbia ricevuto la notifica del titolo esecutivo, del precetto o dell’atto di pignoramento può presentare opposizione e invalidare l’intera procedura.

Cosa succede dopo il pignoramento?

Dopo che il creditore procede alla notifica del pignoramento al debitore, presenta un’istanza al tribunale con cui chiede la vendita del bene. Il giudice, una volta verificata la fondatezza del credito, stabilisce un’udienza per la comparizione delle parti (che va notificata al debitore), nomina un perito per la stima del valore dell’immobile e, infine, autorizza il pignoramento dell’immobile disponendo le varie vendite giudiziarie all’asta.

Una volta che l’immobile è stato pignorato, viene pubblicato un bando di vendita che viene affisso presso il tribunale e pubblicato sui quotidiani locali o su uno o più internet. Il bando di vendita ha lo scopo di informare i potenziali acquirenti della vendita dell’immobile. 

La vendita avviene tramite un’asta giudiziaria. 

Il prezzo ottenuto dalla vendita viene utilizzato per soddisfare il creditore.

Durante le aste il debitore può rimanere a casa?

Se il debitore abita l’immobile pignorato, ha il diritto di continuare a farlo fino a quando l’immobile non viene venduto.

Se invece l’immobile non è abitato dal debitore o dalla sua famiglia, deve essere liberato entro il momento in cui viene pronunciata l’ordinanza che autorizza la vendita.

Il debitore può vendere da solo la casa a un terzo?

Il debitore può anche presentare un’istanza per la vendita diretta dell’immobile pignorato. La vendita diretta dell’immobile consente al debitore di vendere la casa direttamente a un terzo acquirente da lui contattato, senza dover passare per l’asta giudiziaria. Questa soluzione può essere più conveniente per il debitore, in quanto gli permette di vendere l’immobile a un prezzo più alto rispetto alla svalutazione delle aste e di estinguere il debito nei confronti del creditore.

Da quale importo è possibile pignorare la casa?

Il creditore può pignorare la casa in qualsiasi momento, indipendentemente dal valore del debito. Di solito, non si procede al pignoramento immobiliare quando il credito è di valore esiguo (generalmente meno di mille euro): e ciò perché il costo della procedura sarebbe sicuramente inferiore al vantaggio che se ne potrebbe trarre.

La prima casa può essere pignorata? 

Il creditore può pignorare anche la prima casa del debitore, così come può iscrivervi ipoteca.

Il pignoramento della prima casa è vietato solo all’Agente per la riscossione esattoriale in caso di omesso pagamento di cartelle esattoriali (si pensi ad Agenzia Entrate Riscossione). Ma tale divieto opera solo se sussistono i seguenti presupposti: 

• la casa non deve essere di lusso (ossia non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8, A/9);
• la casa deve essere la residenza del debitore;
• la casa deve essere accatastata a civile dimora;
• il debitore non deve essere proprietario, neanche per quote, di altri immobili.

Se manca anche uno solo di tali presupposti la prima casa può essere pignorata ma solo a patto che:

• il debito per cartelle non corrisposte sia superiore a 120mila euro;
• il valore degli immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120mila euro. 

Che succede se la casa viene venduta a un prezzo basso?

Se l’importo ricavato dalla vendita della casa pignorata non è sufficiente a coprire il debito, il creditore può avviare ulteriori azioni legali per recuperare il resto del debito.

Tuttavia, nel caso in cui la base d’asta della casa sia talmente bassa da non consentire il ragionevole soddisfacimento delle ragioni del creditore, il giudice può chiudere definitivamente la procedura esecutiva e liberare l’immobile. Il creditore non potrà poi pignorare nuovamente lo stesso bene del debitore. 

Inoltre il decreto banche del 2016 ha introdotto una norma che limita il numero di aste che possono essere effettuate prima che il pignoramento immobiliare sia considerato estinto. Secondo il codice di procedura, se le prime tre aste non danno alcun risultato, il giudice può ordinare una quarta asta con un prezzo di vendita ridotto di metà per aumentare l’interesse degli offerenti. Se anche la quarta asta non ha successo, il prezzo di vendita sarà sceso al punto in cui non sarà più possibile soddisfare le pretese dei creditori e il giudice dovrà estinguere definitivamente il pignoramento.

La novità introdotta dal decreto è che la chiusura del processo di pignoramento non è più una semplice possibilità per il giudice, ma un obbligo. Inoltre, è stato definito il numero massimo di aste che possono essere effettuate, che è fissato a quattro, e non sono più richieste condizioni per la chiusura anticipata della procedura, a parte il numero massimo di quattro aste.

Di tanto abbiamo parlato in Come bloccare un pignoramento immobiliare

Il debitore può ricomprare la propria casa?

Il debitore ha un’ultima opportunità per evitare la perdita della propria casa pignorata. Durante il periodo di tempo necessario all’esecuzione forzata, il debitore può mettere da parte i soldi per acquistare un nuovo immobile, se la sua casa viene aggiudicata. Tuttavia, questa soluzione non è possibile se un membro della famiglia del debitore desidera acquistarla. Anche il coniuge del debitore, se in regime di comunione dei beni, può partecipare alle aste e fare offerte per l’acquisto. Queste offerte saranno tanto più basse quanto più scende la base d’asta.

L’ultimo tentativo per il debitore è di risparmiare denaro durante il tempo necessario per l’esecuzione forzata e, in caso di vendita, acquistare un nuovo immobile. 

Anche il coniuge in comunione dei beni con il debitore può partecipare all’asta e fare offerte, che saranno più basse man mano che la base d’asta diminuisce. Egli quindi potrebbe diventare aggiudicatario della casa pignorata.

The post Cosa succede se una casa viene pignorata? first appeared on La Legge per tutti.