Spese condominiali non pagate dall’affittuario: obblighi del proprietario e azioni dell’amministratore di condominio. Leggi e giurisprudenza in caso di inadempienza.

Anche quando l’appartamento è in affitto, il locatore non è esonerato dal pagamento delle spese condominiali. Questo perché – recita l’articolo 1123 del codice civile – tutti i condomini devono pagare le quote al condominio in proporzione al valore del proprio immobile (ossia dei millesimi). Unica deroga: se alcuni condomini fanno un uso più intenso della cosa come (come dell’ascensore o delle scale) devono pagare più degli altri, in proporzione a tale uso. Se poi l’edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ma cosa succede se un inquilino non paga le spese condominiali? Cosa rischia quest’ultimo e cosa invece il proprietario dell’immobile? Contro chi dei due deve agire l’amministratore di condominio quando il contratto di locazione prevede che a pagare le spese sia direttamente il conduttore?

In questo articolo, esploreremo le conseguenze legali e le possibili azioni che il condominio può intraprendere nel caso in cui ad essere moroso sia l’affittuario. Esamineremo cosa prevede la legge e cosa la giurisprudenza della Cassazione. Ma procediamo con ordine.

L’obbligo del condomino locatore

Anche quando un condomino concede in locazione l’immobile di sua proprietà, questi rimane comunque obbligato a versare le spese condominiali ordinarie e straordinarie relative all’immobile locato.

Talvolta, il contratto di locazione prevede che il conduttore paghi direttamente al condominio la quota delle spese condominiali. Tuttavia, se l’inquilino non rispetta tale accordo, il condomino-locatore rimane l’unico obbligato nei confronti del condominio. Questo principio è stato confermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, che esclude la possibilità per l’amministratore di agire direttamente contro il conduttore, anche se il contratto di affitto dovesse prevedere diversamente.

Azioni dell’amministratore in caso di mancato pagamento dell’affittuario

Di norma, se un condomino non paga le proprie quote condominiali, l’amministratore deve avviare le azioni legali contro di lui entro massimo sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio. Tali azioni consistono nella richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (ossia da pagare immediatamente, subito dopo la sua notifica) e nel successivo pignoramento dei beni mobili, immobili o presso terzi (stipendi, pensioni, canoni di affitto, depositi bancari, ecc.).

Questa regola non trova dunque eccezioni neanche quando l’appartamento è dato in locazione: anche per quelle spese per le quali l’affittuario ha potere di intervento e di voto in assemblea (ad esempio quelle relative ai consumi di gas e acqua comune), l’amministratore è legittimato ad agire solo contro il proprietario. Sarà quest’ultimo a rivalersi nei confronti del conduttore moroso, potendolo addirittura sfrattare se non paga la quota condominiale (pur avendo correttamente versato il canone mensile per l’appartamento).

In particolare la legge consente lo sfratto dell’inquilino che non paga le spese condominiali a patto che:

• l’importo arretrato sia pari ad almeno due mensilità di canone;
• il ritardo accumulato sia di almeno 60 giorni dalla richiesta di pagamento fatta dal locatore.

Di conseguenza, se l’inquilino, violando l’accordo scritto col locatore, non versa le spese di amministrazione dovute da quest’ultimo, l’amministratore può reclamarle sempre e soltanto al condomino e non anche al conduttore.

Si tratta di un principio espresso più volte anche dalla giurisprudenza della Suprema corte. Nella sentenza della Cassazione n. 10719/1993 è stato infatti deciso che a norma dell’articolo 1123 del Codice civile e dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l’amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere, per ciascuna quota ed in base allo stato di ripartizione che è stato approvato dall’assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condòmini.

Prescrizione delle spese condominiali

I debiti col condominio si prescrivono in:

• 5 anni per quanto riguarda le quote ordinarie;
• 10 anni per quanto riguarda le quote straordinarie (quelle cioè da pagare una tantum).

Questi termini però valgono solo per l’azione del condominio nei confronti del proprietario dell’appartamento. Invece, per quanto riguarda l’azione di rivalsa del locatore nei confronti dell’inquilino che non versa le quote condominiali, la prescrizione è di 2 anni.

La legge dell’equo canone e le spese condominiali 

La legge dell’equo canone (legge numero 392 del 1978) regola i rapporti tra locatore e conduttore ma non implica innovazioni riguardo agli obblighi di pagamento delle spese condominiali. Pertanto, il proprietario dell’immobile in locazione, se ha inserito una clausola nel contratto di locazione che prevede il pagamento diretto delle spese da parte del conduttore, dovrà comunque rispondere del mancato pagamento dell’inquilino. L’amministratore potrà agire solo nei confronti del condomino proprietario per il recupero delle spese non versate.

Neanche il regolamento condominiale di tipo contrattuale (quello cioè approvato all’unanimità) potrebbe modificare le suddette regole stabilendo una responsabilità diretta del conduttore.

Le sanzioni per il mancato pagamento  

In caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino, il condomino proprietario potrebbe essere soggetto alle azioni del condominio ossia all’avvio del procedimento di riscossione legale (decreto ingiuntivo e pignoramento). A ciò si aggiungeranno chiaramente gli interessi.

La giurisprudenza però esclude che si possano applicare le sanzioni previste dal regolamento in caso di violazioni del regolamento stesso.