Comproprietà: chi decide il contratto di affitto, la vendita, l’assegnazione in uso o la divisione della casa?

In una situazione di comproprietà sullo stesso immobile è facile che sorgano diverbi in merito all’uso del bene. Ad esempio potrebbe succedere che uno dei proprietari voglia vedere, un altro voglia dare in affitto e un altro ancora voglia invece utilizzare l’immobile per i propri scopi. Cosa succede in questi casi? Quando non è possibile raggiungere l’unanimità, come si risolvono i conflitti? Ad esempio, cosa succede se un comproprietario non vuole affittare e un altro invece sì? Cerchiamo di chiarirlo qui di seguito alla luce della più recente giurisprudenza.

Cos’è la comproprietà di un immobile

La comproprietà di un immobile si verifica quando più persone posseggono una quota di proprietà del bene. Questo può accadere, ad esempio, a seguito di una donazione, di un acquisto congiunto o, più comunemente, a causa di un’eredità. Si viene così a creare ciò che la legge chiama comunione pro indiviso ossia una situazione dove tutti i comproprietari (tecnicamente chiamati “comunisti”) posseggono una quota ideale dell’intero bene e non una posizione specifica. Ad esempio, se si tratta di tre soggetti, ciascuno avrà il 33% di ogni parte dell’abitazione. 

Questa quota consente a ciascun comunista di utilizzare l’immobile in ogni sua parte, senza però escludere gli altri dal pari uso. Insomma, i comproprietari devono “sopportarsi” a vicenda poiché nessuno di loro può mandare via un altro né può confinarlo in una camera o in una sezione limitata dell’immobile.

Tale situazione permane fino a quando non si provvede alla divisione della comproprietà. Divisione che può avvenire o su accordo delle parti o, in mancanza, su richiesta al giudice anche da parte di un solo comproprietario. 

Ad onori corrispondono anche gli oneri: ogni proprietario che detiene una quota dell’immobile deve altresì contribuire alle spese di mantenimento del bene proporzionalmente alla quota posseduta. Poniamo il caso di due fratelli che ereditano una casa da un genitore defunto: il costo di rifacimento del tetto dovrà essere diviso a metà. 

Chi decide se affittare la casa?

La Cassazione ritiene che ciascun comproprietario dell’immobile abbia il potere di stipulare un contratto di affitto senza necessità che lo stesso sia firmato anche dagli altri. Il contratto è valido quindi anche in difetto di consenso degli altri comunisti. Chiaramente però chi agisce senza chiedere prima l’accettazione dei comproprietari, dovrà risarcire a questi l’eventuale danno.

Mario, Giovanni e Francesco sono eredi di una casa del padre. Ciascuno ha il 33% dell’immobile. I tre si accordano per lasciare l’uso della casa a Mario che ha sempre convissuto col padre e che quindi lì risiede da anni. Il tutto in attesa di procedere alla vendita dell’immobile. Mario però, senza dire nulla ai fratelli, decide di andare a vivere in una casa più piccola e dà in affitto a Riccardo l’appartamento ereditato. In una situazione del genere, il contratto tra Mario e Riccardo è valido; sicché Giovanni e Francesco non potranno impugnarlo o chiedere lo sfratto. Questi ultimi potranno solo rivalersi nei confronti del fratello Mario per non averli informati della volontà di stipulare il contratto di affitto.

Questa soluzione è il frutto di una interpretazione delle norme sulla comunione da parte della giurisprudenza. Difatti, secondo la Cassazione, ogni comproprietario può procedere da solo agli atti di gestione dell’immobile e tra questi vi è la sottoscrizione di un contratto di locazione.

Dunque, l’inquilino che si è visto concedere l’affitto della casa da parte di un solo comproprietario può opporre tale contratto agli altri comproprietari che di ciò non erano stati informati e che non erano d’accordo. Il contratto insomma non può essere invalidato. Resta comunque salva la possibilità di procedere alla disdetta della locazione alla sua prima scadenza utile. 

Chi decide se vendere la casa?

Diversa è la soluzione in caso di vendita. La vendita infatti, al contrario della locazione, è un atto di straordinaria amministrazione e dunque richiede il consenso di tutti i comproprietari. Il contratto sarebbe nullo se non ci fosse la firma di tutti quanti e il notaio non potrebbe stipularlo. 

Dunque, a differenza di quanto avviene in caso di affitto, basta il dissenso di un solo comunista per impedire la vendita dell’immobile.

Che succede se una persona vuol usare l’immobile?

Per usare l’immobile invece non c’è bisogno del consenso di tutti i comunisti. E questo perché, come detto, la situazione di comproprietà consente a ciascuno di utilizzare il bene per i propri scopi a patto di non impedire il pari uso agli altri. 

Che succede se una persona vuol sbarazzarsi della comproprietà?

Nessuno può essere costretto a restare proprietario di un bene che non vuole. Quindi ciascun comproprietario ha il diritto di vendere la propria quota ideale del bene. Ma se si tratta di una comunione ereditaria, questi deve prima preferire nella vendita – ed a parità di condizioni – gli altri coeredi i quali infatti hanno un diritto di prelazione.

C’è però una seconda soluzione che si adatta alla perfezione per chi non riesce a vendere la propria quota (cosa assai difficile visto che un estraneo difficilmente dividerebbe un appartamento con persone che non conosce). Ciascun comproprietario può rivolgersi al tribunale affinché proceda alla divisione forzata della comunione. Come si fa? Il giudice verifica innanzitutto se il bene può essere diviso in natura, cosa possibile solo quando se ne possono ricavare unità immobiliari tra loro indipendenti e di pari valore. Ciò succede, il più delle volte, nel caso di ville con più piani. 

Se la divisione in natura non è possibile, il giudice verifica se c’è un accordo tra i comproprietari a concedere la proprietà dell’intero immobile a uno solo di questi, dietro liquidazione agli altri delle rispettive quote al valore di mercato. In caso di contrasto, il giudice preferisce chi già vive nell’immobile o chi ha la quota maggiore.

Se nessun comproprietario vuol acquistare le quote degli altri il giudice procede alla vendita forzata tramite asta, ripartendo poi il ricavato tra i vari comproprietari in base alle rispettive quote.

Chi dichiara il reddito da locazione dell’appartamento cointestato?

In un contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario o da più eredi, il canone di locazione deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi di tutti i comproprietari, in base alla loro quota di possesso. Questo vale anche se uno o più comproprietari non hanno partecipato alla stipulazione dell’accordo di locazione. Nel caso dei due fratelli, entrambi dovrebbero dichiarare il 50% del reddito di locazione nella loro dichiarazione dei redditi, anche se solo uno di loro ha affittato la casa.