Se il contribuente non può spostare la residenza o lo fa troppo tardi per una causa di forza maggiore può evitare le sanzioni?

L’acquisto della prima casa gode di una tassazione agevolata con IVA al 4% se si compra da una ditta o con l’imposta di registro al 2% se si acquista da privato. Ma ciò solo a condizione che si rispettino alcuni requisiti tra i quali vi è il trasferimento della residenza nel Comune ove si trova l’immobile: trasferimento che deve completarsi entro 18 mesi dal rogito. La legge ha stabilito regole severe in merito che prevedono la decadenza dai vantaggi fiscali se non si rispetta tale condizione. Questo articolo è rivolto a spiegare cosa succede se non si sposta la residenza nella prima casa. Lo faremo tenendo conto di alcune importanti pronunce emesse dalla giurisprudenza. Ma procediamo con ordine.

Quali sono i requisiti per il bonus prima casa?

Per il bonus prima casa bisogna rispettare alcuni requisiti:

• l’immobile non deve essere di lusso (ossia non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8, A/9);
• l’acquirente non deve possedere un’altra abitazione nel medesimo Comune ove si trova l’immobile da acquistare;
• l’acquirente, se proprietario (anche solo di una quota) di un immobile per il quale ha già sfruttato il bonus prima casa, ovunque esso sia situato, deve cederlo entro massimo un anno dalla stipula del nuovo rogito;
• l’acquirente deve spostare la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile entro massimo 18 mesi dal rogito;
• l’acquirente non deve vendere il nuovo immobile prima di 5 anni (salvo acquistarne un altro, entro il successivo anno, avente i medesimi requisiti qui sopra indicati).

Per il cambio di residenza è sufficiente la domanda?

La legge impone che, entro il diciottesimo mese dal rogito, sia stato già completato il procedimento di trasferimento della residenza. Non basta quindi l’inoltro dell’istanza al Comune, anche se l’amministrazione compie un ingiustificato ritardo. Bisogna quindi agire per tempo.

Dove va spostata la residenza?

La legge impone di spostare la residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile nuovo, ma non necessariamente all’interno di questo. Quindi ben è possibile fissare la residenza in un’altra via e magari destinare l’abitazione appena acquistata a uso investimento.

Cosa succede se non si sposta la residenza?

Se la residenza non viene spostata entro 18 mesi, si perde il bonus prima casa. Cosa significa concretamente? Che il contribuente deve versare all’Erario:

• le imposte risparmiate al momento dell’acquisto della casa (quindi la differenza tra quanto effettivamente pagato allo Stato e quanto avrebbe dovuto pagare);
• una sanzione del 30% sull’importo risparmiato in precedenza;
• gli interessi di mora.

Che succede se la ditta di ristrutturazione non finisce l’appartamento?

Come noto, nel momento in cui si fa il passaggio di residenza, la polizia municipale si reca a controllare se effettivamente il contribuente vive nell’immobile. E, nel far ciò, non si accontenterà di verificare che si stiano svolgendo dei lavori di ristrutturazione se ancora mancano gli allacci, i letti e insomma l’immobile non è adibito ancora a dimora.

Secondo la Cassazione, tuttavia, se la ditta di ristrutturazioni fa ritardo nella consegna dell’appartamento e, per colpa di quest’ultima, il proprietario non può trasferirvi la residenza, il bonus prima casa si perde ugualmente. Non ci sono quindi eccezioni o giustificazioni. Il proprietario è tenuto a considerare eventuali imprevisti che, peraltro, nella prassi delle ristrutturazioni, sono assai frequenti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28061 del 31 ottobre 2019, ha chiarito che il contribuente deve trasferire la residenza nel Comune dell’immobile: non rileva il fatto che l’immobile sia effettivamente abitabile. Il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione, per quanto imputabile alla ditta edile e non dipendente dal proprietario, è un fatto del tutto irrilevante per il fisco.

La sentenza n. 26599 del 9 settembre 2022 ribadisce questo principio, affermando che il mancato rispetto del termine di 18 mesi per il trasferimento comporta la decadenza dalle agevolazioni.

Che succede se esiste una causa di forza maggiore?

Il contribuente non è responsabile del ritardo nel trasferimento della residenza se ciò dipende da una causa di forza maggiore: si deve trattare di circostanze imprevedibili e inevitabili, come una grave malattia che richieda un ricovero ospedaliero e che impedisca l’adempimento di tale obbligo. Così è stato chiarito dalla Cassazione più volte e, da ultimo, dal Tribunale di Brescia, sentenza n. 343/3/2023, depositata il 26 ottobre 2023.

Il contribuente deve fornire prove documentali dell’impossibilità di trasferimento, come documentazione medica relativa alla malattia grave e alle cure necessarie.

Questa sentenza sottolinea che la valutazione della forza maggiore non deve limitarsi all’evento iniziale, ma deve comprendere l’intero periodo di malattia e cura, stabilendo un importante precedente per casi simili.