Distacco dell’acqua e del gas per chi non paga le spese condominiali: cosa rischia un condomino moroso.

In presenza di una morosità in condominio, l’amministratore ha l’obbligo di agire tempestivamente. Il suo intervento non può limitarsi al semplice invio di una lettera di sollecito di pagamento, ma deve spingersi fino alle azioni giudiziarie tramite la nomina di un avvocato che proceda per le vie legali. I tempi sono lunghi e, nel frattempo, il condominio deve trovare una soluzione per evitare la sospensione del servizio da parte del fornitore o l’interruzione delle utenze. Cerchiamo allora di comprendere cosa succede se i condomini non pagano il riscaldamento. È possibile staccare il gas e l’acqua ai morosi? Vediamo cosa prevede la legge.

Chi paga il riscaldamento e come si divide la spesa

Tutti i condomini che usufruiscono del riscaldamento centralizzato devono pagare le relative bollette. Sono quindi esclusi da questo obbligo i titolari di unità immobiliari non allacciate all’impianto centralizzato (si pensi ai proprietari di magazzini e box auto).

Nel caso di riscaldamento centralizzato, la ripartizione delle spese avviene per millesimi. Se però tutti gli appartamenti sono dotati (così come dovrebbe essere per legge) di contabilizzatori di calore, la bolletta deve essere divisa secondo consumi individuali.

I condomini con l’impianto autonomo devono pagare le spese di conservazione e sostituzione dell’impianto, nonché i costi fissi dovuti alle dispersioni di calore.

Ricordiamo che l’articolo 1118 del Codice civile consente al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a patto che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte affrontato la questione del distacco dei servizi ai condomini morosi. In particolare, con la sentenza n. 40839 del 20 dicembre 2021 ha ribadito che il singolo condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini. Tuttavia, ciò è consentito solo se egli dimostra che dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico per l’intero edificio.

Conseguenze per chi non paga il riscaldamento

Di norma, dinanzi a una morosità, l’amministratore invia una diffida di pagamento, per quanto non obbligatoria per legge.

Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio egli ha l’obbligo legale di avviare le azioni giudiziali contro i morosi. A tal fine deve:

• nominare un avvocato di propria fiducia, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea;
• assicurarsi che il legale chieda al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo al condomino moroso;
• subito dopo la notifica del decreto, avviare (sempre tramite l’avvocato) il pignoramento dei beni del condomino moroso;
• provvedere al distacco dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, come l’acqua e il riscaldamento, ma non prima di sei mesi dal verificarsi della morosità.

Il mancato adempimento di tali azioni determina una responsabilità dell’amministratore che consente all’assemblea di revocarlo per giusta causa con effetto immediato e senza pagamento delle residue rate del compenso. Tuttavia, per procedere alla revoca, resta pur sempre necessario il raggiungimento della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà dei millesimi. In caso contrario, anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale per chiedere la destituzione dell’amministratore (spetterà poi all’assemblea il compito di nominare un sostituto).

Inoltre, l’assemblea può chiedere il risarcimento all’amministratore inerte qualora il suo ritardo abbia compromesso le possibilità di recuperare i crediti, causando un danno concreto al condominio.

Come funziona la procedura giudiziale contro chi non paga il riscaldamento?

Soffermiamoci sull’azione giudiziaria che l’avvocato del condominio deve intraprendere contro chi è moroso. Tutto parte da un’istanza con cui il legale richiede al giudice l’emissione del decreto ingiuntivo. È sufficiente depositare in Tribunale la delibera che approva il bilancio consuntivo o preventivo.

Il giudice emette un’ingiunzione di pagamento che viene notificata al debitore. Questi ha 40 giorni di tempo per fare opposizione, ma è tenuto a pagare immediatamente poiché il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo. L’opposizione si deve basare su eccezioni fondate. La non corretta ripartizione della spesa non può essere sollevata se prima non è stata contestata la delibera assembleare che approva il bilancio (entro 30 giorni dalla sua adozione o, per gli assenti, dalla comunicazione del relativo verbale).

Se il pagamento non viene effettuato, l’avvocato notifica al debitore un ultimo avviso, il cosiddetto atto di precetto, dandogli altri 10 giorni per provvedere ad adempiere. In caso contrario, procede a interpellare – con l’autorizzazione del Presidente del Tribunale – l’Anagrafe tributaria per individuare beni e redditi del moroso. Poi parte la procedura di pignoramento. Si può pignorare, ad esempio, il quinto dello stipendio o della pensione, il conto corrente bancario o postale, la casa (anche se si tratta di “prima casa”).

È possibile staccare l’acqua e il riscaldamento ai condomini morosi?

L’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile prevede che, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (quelli cioè il cui godimento da parte di alcuni non è strettamente correlato a quello degli altri, sicché se uno di questi viene interdetto dall’uso, gli altri non ne hanno un pregiudizio).

Il Tribunale ordinario di Catanzaro, nella sentenza n. 243 del 10 febbraio 2023, ha confermato che i servizi suscettibili di godimento separato possono essere sospesi ai condomini morosi, purché la morosità si sia protratta per un periodo superiore a sei mesi. Tuttavia, ha anche sottolineato che, per il servizio idrico, esiste una disciplina specifica che tutela l’utente moroso in condizioni di disagio economico-sociale, garantendo un quantitativo minimo di erogazione pari a 50 litri al giorno.

Il distacco del riscaldamento centralizzato ai condomini morosi è generalmente consentito, purché non si creino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Questo è in linea con quanto previsto dall’articolo 1118 del Codice civile e confermato dalla giurisprudenza.

Si è a lungo discusso sulla facoltà per l’amministratore di sospendere servizi essenziali per la sopravvivenza come appunto l’acqua e il gas. Anche se l’orientamento maggioritario della giurisprudenza ha dato, dopo lunghe diatribe, risposta positiva, per evitare contestazioni è sempre preferibile, prima di procedere in tal senso, farsi autorizzare dal giudice avviando un ricorso in via d’urgenza in Tribunale.