Il procedimento amministrativo o penale per le difformità edilizie riscontrate e per le costruzioni realizzate senza permesso: come difendersi e quali sono i possibili esiti.

Ebbene, sì: avevi commesso un piccolo abuso edilizio nella tua proprietà e pensavi che nessuno se ne accorgesse o si lamentasse, ma non è stato così: i vicini hanno presentato un esposto alla Polizia municipale, che è intervenuta per rilevare le difformità riscontrate rispetto alla planimetria ufficiale, ed hanno constatato che realizzare le nuove opere non avevi chiesto il permesso di costruire né presentato la Scia; così hai saputo di essere stato, inevitabilmente, denunciato. Adesso hai urgente bisogno di sapere: cosa succede se qualcuno ti denuncia per abuso edilizio?

Innanzitutto, bisogna chiarire che non tutti gli abusi edilizi costituiscono reato, ma ai fini della nostra trattazione utilizzeremo il termine “denuncia” anche con riferimento al procedimento amministrativo aperto presso il Comune competente per l’irrogazione delle sanzioni pecuniarie, che a volte possono essere più pesanti delle ammende previste per i reati contravvenzionali. Ti parleremo, comunque, anche degli abusi edilizi che comportano l’apertura di un procedimento penale, per spiegarti come puoi difenderti e quali possono essere gli esiti.

Chi può denunciare gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi possono essere rilevati dagli uffici competenti del Comune, che esercitano la vigilanza sul territorio di propria competenza, e, in particolare, dal dirigente responsabile dell’ufficio tecnico comunale, anche su intervento della Polizia locale o su segnalazione dei cittadini che comunicano irregolarità edilizie e urbanistiche: i casi tipici sono quelli della segnalazione dei vicini e, talvolta, dell’amministratore di condominio per gli abusi compiuti dai singoli proprietari.

Che tipi di abusi edilizi ci sono?

Se le irregolarità compiute sono soltanto formali o esorbitano entro determinati limiti da quanto assentito nel titolo edilizio legittimante (che quindi deve esserci) integrano soltanto violazioni amministrative – non un abuso edilizio in senso stretto – e, pertanto, vengono perseguite, con l’irrogazione di sanzioni pecuniarie, direttamente dallo stesso Comune competente (e degli eventuali altri organi interessati, come la Soprintendenza o l’ufficio del Demanio, se si tratta di interventi compiuti su immobili sottoposti a vincoli).

Solitamente, l’importo della sanzione amministrativa è parametrato al doppio dei costi di costruzione ed urbanizzazione dell’opera realizzata in difformità dal titolo abilitativo, se si tratta di immobile ad uso residenziale, oppure al doppio del valore venale (determinato dall’Agenzia delle Entrate) per gli immobili ad uso diverso (commerciale, turistico, industriale, produttivo, ecc.).

Quando, invece, l’opera abusivamente realizzata richiedeva il preventivo rilascio del permesso di costruire, o la presentazione della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) prima dell’avvio dei lavori, oppure integra una lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, il fatto costituisce reato, ai sensi dell’articolo 44 del D.P.R. n. 380/2001 (più gli eventuali reati “satelliti” previsti dall’art. 71 e 95 del medesimo Decreto, se si tratta di opere realizzate in zona sismica o con uso di cemento armato), e il responsabile viene denunciato alla Procura della Repubblica competente da parte del funzionario del Comune, o del comando di Polizia giudiziaria che ha rilevato l’abuso.

Abuso edilizio: come si svolge il procedimento

Se l’abuso edilizio rilevato costituisce soltanto un illecito amministrativo, al trasgressore responsabile verrà notificato dal Comune un atto di irrogazione di sanzioni pecuniarie, di importo variabile in base alla tipologia degli interventi realizzati in assenza di permesso o autorizzazione e in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica vigente nel territorio. Il Comune potrebbe disporre anche la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi.

In caso di abuso edilizio costituente reato, invece, a carico del responsabile (normalmente, il proprietario dell’area interessata, ma anche colui che ne ha a qualsiasi il possesso e la effettiva disponibilità, ed eventualmente, in concorso, anche il legale rappresentante della ditta o impresa incaricata dell’esecuzione dei lavori, più il direttore dei lavori nominato, se non aveva rilevato e denunciato egli stesso l’abuso) viene instaurato un vero e proprio procedimento penale, nel quale è necessario farsi difendere da un avvocato (che può essere nominato di fiducia, o, in mancanza di nomina, assegnato d’ufficio).

Il Pubblico Ministero, all’esito delle indagini svolte – che possono comprendere, a seconda dei casi, sopralluoghi, rilievi, documentazione fotografica, escussioni testimoniali delle persone informate sui fatti e interrogatori degli indagati – disporrà, se ritiene fondata la notizia di reato così acquisita, il rinvio a giudizio degli imputati, che subiranno un processo davanti al giudice.

Prima di tale fase, però, è prevista un’interlocuzione obbligatoria con l’interessato, mediante la formulazione dell’avviso di conclusione delle indagini preliminari: entro 20 giorni dalla notifica di tale atto, che deve contenere una serie di avvertimenti obbligatori, l’indagato può presentare ed esporre le proprie difese, depositare documenti e chiedere di essere interrogato.

Processo per abuso edilizio: i possibili esiti

Se l’imputato non accede ad un rito alternativo – come il giudizio abbreviato o il patteggiamento – il processo penale per abuso edilizio si svolge secondo le comuni regole, nel contraddittorio delle parti, e al termine dell’istruttoria dibattimentale il giudice emetterà sentenza che potrà essere di affermazione della penale responsabilità per i fatti contestati, ossia una condanna, oppure un’assoluzione se risulta che l’imputato non ha commesso il fatto, oppure che l’abuso non sussiste, o che è ravvisabile una causa di giustificazione.

Considerati i brevi termini di prescrizione del reato di abuso edilizio – 4 anni dall’ultimazione dell’opera (o dall’interruzione della permanenza del reato, come avviene in caso di sequestro che sottrae la disponibilità dei beni all’autore), estensibili a 5 anni in caso di intervenuto rinvio a giudizio) non è infrequente la declaratoria di estinzione del reato per prescrizione, se il processo non riesce a concludersi prima.

La sentenza di primo grado può essere impugnata con ricorso in appello al giudice di grado superiore, ed anche in Cassazione, per motivi di legittimità o per mancanza di motivazione.

Abuso edilizio costituente reato: cosa si rischia?

Per l’abuso edilizio costituente reato è prevista, ai sensi dell’art. 44 del Testo Unico sull’Edilizia, la pena dell’arresto, che può arrivare sino a 2 anni, e dell’ammenda, il cui importo massimo è di 51.645 euro se si tratta di lottizzazione abusiva o di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesaggistico o ambientale, o di altri lavori eseguiti in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso di costruire, o in violazione di un ordine di sospensione dei lavori precedentemente emesso dal Comune; se, invece, la violazione riguarda l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal regolamento comunale e dal titolo autorizzatorio (quindi, in concreto, se era stato richiesto ed ottenuto il permesso di costruire, o se era stata presentata la Scia, ma si è andati oltre le previsioni del progetto) si applica la sola pena dell’ammenda (non congiunta con l’arresto) limitata ad un massimo di 10.329 euro.

Nell’irrogare in concreto queste pene, il giudice tiene conto dell’entità delle opere realizzate e della personalità del trasgressore, in modo che la pena risulti proporzionata all’entità dei fatti e alla personalità del reo. Come sanzione accessoria, salvo che si tratti di piccoli abusi di limitata entità, è prevista la demolizione, se non è possibile la rimessione dei luoghi in pristino stato (maggiori dettagli in “Ordine demolizione abuso edilizio: cosa c’è da sapere“).

Tolleranza costruttiva e sanatoria degli abusi edilizi

È bene sapere che il Decreto Semplificazioni [1] del 2020 ha introdotto, nell’articolo 34 del TUE, la cosiddetta tolleranza costruttiva, grazie alla quale se l’opera abusivamente realizzata non supera il 2% delle dimensioni (altezza, superficie, cubatura, ecc.) previste dal titolo abilitativo, non sussiste la violazione edilizia, e neppure il reato, salvo che si tratti di immobili sottoposti a vincolo di tutela ambientale [2].

Queste tolleranze, però, devono essere dichiarate quando si compie un nuovo intervento edilizio, e in ogni caso, ai fini dell’attestazione della legittimità degli immobili, vanno indicate nell’atto notarile di trasferimento di proprietà o di costituzione di diritti reali sugli immobili stessi.

Infine, va detto che per evitare gli esiti pregiudizievoli sopra descritti è possibile, per determinati abusi edilizi circoscritti e di portata limitata, chiedere ed ottenere la sanatoria, detta anche «accertamento di conformità», ai sensi degli articoli 36 e 37 del Testo Unico sull’Edilizia. Per approfondire leggi “Abuso edilizio: condizioni sanatoria“.