Gli interventi straordinari nel condominio richiedono un’adeguata gestione da parte dell’amministratore, che deve quantificare il proprio compenso in modo chiaro e trasparente. Vediamo quali sono le norme da rispettare e le opzioni a disposizione dell’amministratore.
È prassi che l’amministratore di condominio richieda, in occasione di lavori di manutenzione straordinaria, un compenso extra per seguire le attività degli operai e garantire che questi rispettino il contratto e non creino danni al condominio. Tuttavia, tale maggiorazione gli spetta solo se riportata nel preventivo prospettato all’assemblea all’atto della sua nomina. In questo articolo vedremo dunque cosa spetta all’amministratore per lavori straordinari: analizzeremo le norme che regolamentano la questione e le opzioni a disposizione dell’amministratore per quantificare il proprio compenso in modo chiaro e trasparente.
Il compenso dell’amministratore per lavori straordinari
Per legge l’amministratore può richiedere un compenso straordinario per lavori straordinari solo se ciò era già previsto nel preventivo da questi sottoposto all’assemblea all’atto della sua stessa nomina. Lo stabilisce l’articolo 1129 del codice civile che, al comma 14, prevede che «L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».
In tal caso, al momento di esecuzione e compimento dei lavori, l’assemblea approva l’ammontare del compenso straordinario dell’amministratore per come da lui proposto e quantificato. Tuttavia, non esiste un tariffario ufficiale dei compensi dell’amministratore, per cui ci si può riferire a quelli predisposti dalle associazioni private di categoria, ma senza alcun vincolo a carico dell’assemblea.
In ogni caso, è fondamentale che il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari sia quantificato in modo chiaro e trasparente, senza essere “nascosto” tra le spese amministrative del bilancio preventivo. Inoltre, l’amministratore ha l’obbligo di quantificare il proprio compenso extra in una percentuale aggiuntiva parametrata all’intero importo delle opere straordinarie, nella misura che di solito si attesta indicativamente tra lo 0,50 e l’1 per cento.
La gestione dei bonus edilizi e il compenso dell’amministratore
Con la normativa sui vari bonus edilizi, è necessaria una gestione ancora più attenta degli interventi straordinari da parte dell’amministratore. Infatti, è giusto riconoscere all’amministratore un equo compenso aggiuntivo rispetto a quello pattuito, purché sia quantificato con chiarezza in un’apposita delibera. Ma tutto ciò sempre a patto che, in ottemperanza a quanto impostogli dalla legge, l’amministratore abbia anche provveduto a indicare il maggior compenso preteso in caso di esecuzione di interventi straordinari, al momento della sua nomina.
In ogni caso, la quantificazione del compenso dell’amministratore per i lavori straordinari deve essere chiara e trasparente, e deve essere deliberata dall’assemblea in modo preciso e dettagliato, tenendo conto delle norme che regolamentano la materia.
Le opzioni a disposizione dell’amministratore
Se l’amministratore non ha quantificato a priori il proprio compenso straordinario, l’assemblea è libera di quantificarlo secondo gli usi praticati sul mercato immobiliare, di norma stabilizzati sul 2 o 3 per cento, a seconda dell’ammontare complessivo dei lavori appaltati. Tuttavia, è fondamentale che l’ammontare del compenso sia quantificato in modo chiaro e preciso, evitando qualsiasi ambiguità.
In ogni caso, l’amministratore ha l’obbligo di munirsi di copertura assicurativa per la responsabilità civile, con l’obbligo di adeguare i massimali della polizza in misura non inferiore all’importo deliberato. In questo modo, si garantisce la copertura dei rischi connessi alla gestione degli interventi straordinari.
Ecco di seguito alcune FAQ sull’argomento.
Qual è il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari?
Il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari deve essere quantificato in modo chiaro e preciso, evitando ambiguità all’atto della sua nomina nel preventivo fornito all’assemblea. Non esiste un tariffario ufficiale dei compensi dell’amministratore, ma ci si può basare su quelli predisposti dalle associazioni private di categoria.
Chi determina il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari?
L’assemblea condominiale determina l’ammontare del compenso straordinario dell’amministratore, salvo che sia stato già quantificato da lui al momento della nomina. In ogni caso, è fondamentale che l’ammontare del compenso sia deliberato in modo preciso e dettagliato.
C’è un limite massimo al compenso dell’amministratore per i lavori straordinari?
Non esiste un limite massimo al compenso dell’amministratore per i lavori straordinari, ma è fondamentale che l’ammontare del compenso sia quantificato in modo chiaro e preciso, evitando qualsiasi ambiguità.
Qual è la percentuale di riferimento per il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari?
La percentuale di riferimento per il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari si attesta di solito tra lo 0,50 e l’1 per cento del valore dei lavori, ma dipende dalle circostanze specifiche di ogni singolo caso.
Quali sono i rischi per l’amministratore in caso di gestione non corretta dei lavori straordinari?
L’amministratore può essere ritenuto responsabile per eventuali danni causati ai condomini o a terzi in caso di gestione non corretta dei lavori straordinari. Inoltre, può essere sanzionato dalle autorità competenti per eventuali violazioni delle norme in materia.
L’amministratore può decidere autonomamente l’esecuzione di lavori straordinari?
No, l’amministratore non può decidere autonomamente l’esecuzione di lavori straordinari senza l’approvazione dell’assemblea condominiale, salvo i casi di estrema urgenza e necessità.