Tutti i rischi legati all’affitto in nero e le conseguenze legali per l’inquilino e il proprietario. Come proteggere i propri diritti in caso di locazione verbale o con contratto registrato ma con canone inferiore.

Affittare una casa “in nero” – ossia senza contratto o con un contratto non registrato – può sembrare una soluzione semplice e soprattutto economicamente conveniente, ma in realtà nasconde numerosi rischi sia per il proprietario che per l’inquilino. In questo articolo esamineremo le possibili conseguenze legali di tale comportamento: vedremo cioè cosa si rischia in caso di affitto senza contatto, analizzeremo le sanzioni fiscali che possono subire le parti e indicheremo quali sono le strategie per evitare problemi legali o con l’Agenzia delle Entrate.

Cosa significa “affitto senza contratto”?

Quando si parla di “affitto senza contratto” si intende un contratto “in nero” ossia non regolarizzato dal punto di vista fiscale. Ciò succede in tre casi: 

• accordo verbale;
• contratto scritto mai registrato;
• contratto scritto e registrato ma riportante un canone di locazione inferiore a quello concordato verbalmente.

Perché è così importante la registrazione dell’affitto? Perché senza di essa il contratto è nullo. Di tanto ci occuperemo qui di seguito.

La registrazione del contratto di locazione 

La legge stabilisce che tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è a carico del locatore che può chiedere all’inquilino il 50% della spesa (non oltre), salvo che il contratto ponga l’intero onere a carico del locatore. Il fatto che la legge imponga al locatore di registrare il contratto non esclude che, in difetto di ciò, tale adempimento sia eseguito invece dall’inquilino. E questi avrebbe tutti i motivi per farlo, per come vedremo a breve. 

Una volta registrata la locazione, il locatore deve darne prova documentale all’inquilino nei successivi 60 giorni.

Conseguenze dell’affitto senza contratto

Come anticipato, l’affitto senza contratto (o con contratto non registrato) è nullo: in altre parole è come se non esistesse. 

Da tale nullità deriva una conseguenza importantissima: nessuna delle parti potrà far valere, dinanzi al giudice, i propri diritti derivanti dal contratto.

Ad esempio il locatore non potrà chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni di affitto non pagati dall’inquilino né potrà agire contro di lui se lascia l’appartamento senza il preavviso. Dall’altro lato l’inquilino non potrà chiedere la restituzione delle spese anticipate per la manutenzione straordinaria dell’immobile, né potrà opporre resistenza dinanzi alla richiesta di rilascio dell’immobile prima della scadenza legale del contratto stesso. 

La Cassazione ha però detto che, laddove la mancata registrazione dipende dal locatore e non dall’inquilino (avendo questi in buona fede confidato nell’adempimento da parte del locatore), la nullità del contratto riguarda solo il padrone di casa: solo costui non potrà far valere i propri diritti in tribunale, mentre l’inquilino potrà pretendere il rispetto dei suoi diritti derivanti dal contratto.

Il rischio del proprietario in caso di morosità

Immaginiamo il caso di Caio, proprietario di un appartamento che ha deciso di affittarlo senza stipulare un contratto scritto e registrato. Purtroppo, il suo inquilino Tizio smette di pagare l’affitto e Caio si ritrova in una situazione complicata. Senza un contratto registrato, non può avvalersi della procedura accelerata dell’ingiunzione di sfratto per morosità e deve intraprendere un giudizio ordinario più lungo e tortuoso per recuperare il suo immobile (la causa si chiama “occupazione senza titolo”).

Inoltre Caio potrà esigere da Tizio non già il pagamento dei canoni concordati nel contratto ma solo un’indennità di occupazione di importo assai inferiore.

Le conseguenze fiscali per l’affitto senza contratto

L’affitto in nero – ossia con contratto non registrato – costituisce una doppia evasione fiscale. Da un lato infatti viene evasa l’imposta di registro (che come detto è obbligatoria per la validità del contratto); dall’altro viene evaso il pagamento dell’Irpef sui canoni di locazione percepiti dal locatore. Tuttavia, se l’imposta di registro grava su entrambe le parti in via solidale, sicché l’Agenzia delle Entrate può pretenderne il pagamento sia dall’inquilino che dal locatore, l’evasione dell’Irpef ricade solo sul locatore.

Dunque, in caso di affitto senza contratto, tanto l’inquilino quanto il locatore potranno vedersi recapitare un accertamento da parte dell’ufficio delle imposte per il recupero dell’imposta di registro. In più il locatore potrebbe subire un accertamento per non aver dichiarato i canoni percepiti. E in tal caso sarà soggetto al pagamento delle seguenti sanzioni:

• dal 240% al 480% (con un minimo di 516 euro) in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi
• dal 200% al 400% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva.

La registrazione tardiva dell’affitto

Secondo la Cassazione è sempre possibile registrare l’affitto anche oltre il termine di 30 giorni, pagando tuttavia le sanzioni per il ritardo (sanzioni tanto più elevate quanto maggiore è il ritardo).

La registrazione tardiva ha effetto sanante e retroattivo: sicché il contratto acquista valore sin dal giorno della stipula e le parti potranno far valere i propri diritti dinanzi al giudice. 

La questione dei canoni extra in nero

Supponiamo ora che Caio e Tizio abbiano stipulato un contratto scritto e registrato, ma che abbiano anche concordato un canone extra in nero. In caso di controversie, Caio non potrà rivendicare i maggiori importi concordati in nero, poiché tale accordo è nullo e non costituisce un valido titolo per un’azione legale.

La restituzione delle somme versate in nero

Nel caso in cui Tizio abbia pagato un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, può richiedere la restituzione delle maggiori somme versate. Infatti, la nullità del contratto non registrato vale solo per l’inquilino e non per il proprietario, pertanto Tizio può agire legalmente per recuperare il denaro versato in eccesso. Dovrà però farlo entro 6 mesi dalla riconsegna dell’appartamento.