Cosa deve fornire l’amministratore di condominio e quali sono i suoi compiti?

Quando qualcosa va storto in condominio si usa chiamare l’amministratore, ma questi non è il parafulmine di ogni problema. L’amministratore deve intervenire solo quando ci sono violazioni del regolamento o delle delibere assembleari oppure quando c’è un pericolo per i beni comuni dell’edificio (terrazzo, ascensore, scale, ecc.). Le restanti questioni attengono ai rapporti tra privati condomini che vanno definite a livello personale, con i rispettivi avvocati. 

Per comprendere cosa si può chiedere all’amministratore di condominio, quali sono i suoi compiti e, di conseguenza, quando è obbligato a intervenire, cerchiamo di elencare gli adempimenti che la legge impone sul suo mandato. 

Cosa non si può chiedere all’amministratore di condominio

Ciò che sicuramente non si può chiedere all’amministratore è di divergere le liti tra condomini, come nel caso di comportamenti maleducati, persecutori, diffamatori. Egli non può intervenire se un condomino fa rumore, dovendo questo problema essere risolto tra i soggetti interessati (con una querela penale se il rumore disturba la quiete pubblica di tutto il palazzo; con la diffida di un avvocato e un giudizio civile se il rumore arriva all’orecchio di pochi condomini).

L’amministratore deve invece intervenire se uno dei condomini usa in modo improprio i beni condominiali, se ne fa un utilizzo tale da impedire agli altri il pari godimento (si pensi a chi occupi gran parte del lastrico solare); deve intervenire se uno dei condomini esegue dei lavori sulla facciata che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio. Ha l’obbligo di far cessare eventuali lavori all’interno degli appartamenti quando il regolamento contenga degli orari in cui bisogna osservare il riposo. Se uno dei condomini parcheggia in malo mondo l’auto impedendo agli altri di usufruire del cortile, l’amministratore deve agire trattandosi di un uso non conforme dei beni comuni (uso che spetta a tutti i condomini, indipendentemente dall’entità dei millesimi). 

Il contratto tra amministratore e condominio 

Il nuovo articolo 1130 del Codice civile che contiene poteri, doveri e funzioni dell’amministratore di condomino è stato ampliato dopo la riforma introdotta nel 2012. Con essi sono aumentate anche le sue responsabilità nella gestione condominiale. Tuttavia tale norma è derogabile: il che significa che, all’atto della nomina, l’assemblea può privarlo di alcune funzioni o riconoscergliene di ulteriori.

Il contratto tra amministratore e condominio è un mandato (indipendentemente dal nome che viene scritto sul documento). Pertanto il mandatario – ossia l’amministratore – nello svolgimento dell’incarico deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (così impone l’articolo 1176 del Codice civile, comma primo). 

Il contratto viene siglato con la nomina. Tuttavia, prima della nomina, l’amministratore deve rendere chiaro il preventivo per i propri compiti. Senza preventivo la nomina è illegittima e l’amministratore, al termine del mandato, non potrà esigere alcun pagamento.

Compiti e doveri dell’amministratore di condominio 

L’amministratore ha il compito di convocare almeno una volta all’anno l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale che egli stesso è tenuto a redigere (appunto annualmente). 

Ciò non toglie che l’amministratore possa o addirittura debba convocare l’assemblea anche più volte in un anno: ciò deve avvenire tutte le volte che lo ritenga necessario o quando glielo impone la legge (ad esempio la notifica di atti giudiziari urgenti o la decisione su lavori necessari che minacciano di danneggiare parti comuni).

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea anche quando ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. 

Una volta che la riunione si è tenuta e sono state prese le relative decisioni contenute nella delibera, l’amministratore deve eseguirne il contenuto.

Altro compito essenziale dell’amministratore è assicurarsi che tutti i condomini rispettino il regolamento di condominio relativamente alle prescrizioni in esso contenute che riguardano le cose e le parti comuni a tutti i condòmini.

Obbligo dell’amministratore di recuperare le quote condominiali

L’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei condòmini in ritardo nel pagamento degli oneri condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea condominiale. Il suo è un vero e proprio dovere a cui non può sottrarsi mandando un semplice sollecito, pena la revoca dell’incarico e la richiesta di risarcimento danni.

L’amministratore, a tal fine, deve nominare un avvocato di propria fiducia (il cui nome non deve essere previamente sottoposto all’esame dell’assemblea), il quale a sua volta si rivolga al giudice e chieda un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro i morosi. Se neanche questo viene onorato, l’amministratore deve:

• promuovere il pignoramento dei beni del condomino moroso;
• dopo sei mesi di morosità, sospendere il moroso dal godimento dei servizi condominiali la cui fruizione è divisibile come il riscaldamento, l’acqua, l’uso del parcheggio comune (se delimitato da una sbarra), ecc.

Qualora i creditori del condominio non abbiano ricevuto il pagamento delle proprie prestazioni, l’amministratore deve fornire loro l’elenco dei condomini morosi. A tal fine, infatti, la legge prescrive che il pignoramento nei confronti dei condomini da parte dei creditori del condominio inizi proprio dai morosi (i cui nominativi sono stati così resi noti) e poi si estenda a tutti gli altri condomini. 

La tutela del condominio e le azioni in giudizio dell’amministratore

L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi in modo da assicurare il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, evitando, agli stessi, disagi, abusi ed eventuali appropriazioni delle cose comuni, agendo anche in giudizio compiendo tutti gli atti idonei a salvaguardare l’integrità dei beni comuni, con esclusione delle azioni reali contro i singoli condòmini o contro terzi dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali dei condòmini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi.

All’amministratore è riconosciuta la piena libertà di agire giudizialmente, senza la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, chiedendo l’emissione di provvedimenti cautelari o di agire con azioni a difesa del possesso o reintegrazione relative a parti comuni dell’edificio contro terzi o nei confronti dello stesso condòmino che abusi della cosa comune.

L’obbligo di aprire un conto corrente e un sito internet

Tra le tante novità introdotte con la riforma del 2012, vi è l’obbligo da parte dell’amministratore di aprire un conto corrente intestato al condominio nel quale far transitare le somme ricevute dai condòmini o dai terzi e tutte quelle erogate per conto del condominio, nonché quello di fornire al condòmino che ne faccia richiesta la situazione dei pagamenti degli oneri condominiali effettuati o da effettuare e le eventuali pendenze di liti che vedono coinvolto il condominio.

Se l’amministratore fa transitare le quote condominiali sul proprio conto, a fine mandato può essere querelato per appropriazione indebita.

L’amministratore ha l’obbligo di attivare un sito internet del condominio tutte le volte in cui l’assemblea ne delibera l’istituzione, nel quale inserire la documentazione relativa alla gestione condominiale; deve eseguire gli adempimenti fiscali condominiali; è tenuto a versare le ritenute d’acconto per compensi, corrispettivi, onorari e retribuzioni erogati ai lavoratori dipendenti del condominio o derivanti da lavoro autonomo, l’Iva e i contributi previdenziali e assistenziali dei dipendenti e a comunicare all’anagrafe tributaria i dati dei propri fornitori e l’importo dei beni e/o servizi acquistati annualmente. 

La tenuta dell’anagrafe condominiale 

L’amministratore deve curare la tenuta dell’anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca, del registro della contabilità e conservare i documenti sulla gestione condominiale. Al contempo deve fornire a tutti i condomini che ne facciano richiesta copia della documentazione condominiale (contabile e non), compresi gli estratti conto corrente. Se si sottrae a tale dovere può essere citato in tribunale affinché sia il giudice a ordinarglielo.

In caso di mancata esibizione degli estratti conto, il condomino, con una copia della lettera di diffida inviatagli, può rivolgersi direttamente alla banca. 

Il registro dell’anagrafe condominiale è uno dei quattro registri che l’amministratore deve istituire, per poi curarne la tenuta e aggiornarlo. Deve contenere gli estremi anagrafici e fiscali dei condòmini e degli eventuali inquilini, le informazioni catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

L’amministratore può chiedere ai condòmini le generalità, il codice fiscale, la residenza o il domicilio e i dati catastali relativi agli immobili. In caso di inerzia da parte dei residenti o di mancanza/incompletezza delle comunicazioni, deve diffidare formalmente, per iscritto, gli inadempienti a fornire tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro.

Decorsi trenta giorni senza ricevere le informazioni richieste o nel caso di omessa/incompleta risposta, ha il compito di provvedere ad acquisire il materiale necessario presso gli uffici pubblici con costi a carico dei condòmini responsabili. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministrazione entro sessanta giorni dall’evento. Non può chiedere l’atto di compravendita dell’immobile in cui sono riportati i dati (è possibile solo ottenere dal notaio una «dichiarazione di avvenuta stipula») e le «condizioni di sicurezza» delle singole proprietà esclusive.

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