Cosa può succedere a chi non versa le quote condominiali a suo carico: dalle azioni giudiziarie alla riduzione dei servizi.

Con l’aumento del costo della vita e le difficoltà crescenti delle famiglie vulnerabili a gestire le spese, i condomini possono trovarsi ad affrontare seri problemi di morosità.

Se alcuni residenti cessano di versare la loro quota di spese condominiali, può sorgere una mancanza di fondi per pagare i fornitori che offrono servizi essenziali come pulizia, illuminazione, manutenzione degli ascensori, riscaldamento, ecc. Inoltre, se non vengono pagate, le imprese potrebbero interrompere i lavori straordinari, come la ristrutturazione del tetto o la ripittura delle aree comuni.

Per questo è importante che le spese condominiali vengano pagate regolarmente da tutti. Ma cosa rischia il condomino che non paga? In questo articolo esamineremo quali sono le conseguenze della morosità nel versamento delle quote, che possono andare dalla sospensione o riduzione dei servizi al pignoramento. Vedremo, inoltre, quanto tempo ha l’amministratore di condominio per agire per il recupero delle somme non pagate.

Quali sono le spese condominiali?

Le spese del condominio (art. 1118 cod. civ.)variano a seconda della natura degli interventi richiesti per il mantenimento e la gestione delle aree comuni. Alcune spese sono ordinarie e sono incluse nella quota mensile pagata da ogni condomino, come stabilito dal regolamento interno, mentre altre sono straordinarie, legate a esigenze specifiche e non ricorrenti, come lavori urgenti o situazioni particolari. Ecco una classificazione dettagliata dei diversi tipi di spese condominiali:

• spese ordinarie. Queste spese coprono i costi regolari necessari per il mantenimento quotidiano dell’edificio, come l’elettricità per le aree comuni, l’acqua, l’illuminazione, la pulizia, la manutenzione dell’ascensore e del verde, le spese di sicurezza e altri servizi comuni;
• spese straordinarie. Queste includono lavori di manutenzione o miglioramenti che non sono abituali, ma necessari per la conservazione e il funzionamento dell’edificio a lungo termine, come riparazioni strutturali, sostituzioni, installazioni di nuovi impianti, ristrutturazioni di facciate o tetti;
• spese di amministrazione. riguardano i costi associati alla gestione del condominio, quali le spese per l’amministratore, la redazione e l’invio di comunicazioni, la tenuta dei registri e la gestione della contabilità;
• spese per i servizi. Si riferiscono ai costi dei servizi forniti al condominio, come gas, luce, acqua, riscaldamento, e possono includere anche servizi opzionali come la manutenzione di piscine o palestre;
• spese di assicurazione. Comprendono i costi per le polizze assicurative che coprono danni o responsabilità potenziali all’interno dell’edificio, ripartiti tra i proprietari;
• spese per la gestione dei rifiuti. Includono tutto ciò che riguarda la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti prodotti nel condominio, come il servizio di raccolta differenziata, il noleggio di contenitori e le tariffe di smaltimento.

Chi deve pagare le spese condominiali?

L’obbligo di pagare le spese condominiali ricade sul proprietario dell’immobile, indipendentemente dall’uso che fa delle parti comuni. Non è quindi possibile sottrarsi a questo onere anche se non si utilizzano tali spazi. L’art. 1118 comma 2 cod. civ. stabilisce che un condomino non può rinunciare al diritto sulle parti comuni e deve contribuire sia alle spese ordinarie che straordinarie.

Tuttavia, ci sono diverse situazioni in cui il pagamento delle spese condominiali può variare:

• comodato.  Il proprietario (comodante) affida un immobile in condominio a qualcun altro (comodatario) gratuitamente, ma resta responsabile per le spese condominiali. È possibile però che il comodatario si assuma il pagamento delle spese ordinarie. Il comodante rimane il referente principale per il condominio e può richiedere il rimborso delle spese al comodatario;
• locazione. Nel caso di un immobile affittato, le spese straordinarie sono generalmente a carico del proprietario (locatore), mentre le spese ordinarie spettano all’inquilino (locatario). Il locatore è comunque il responsabile legale per il pagamento delle spese condominiali;
• usufrutto. L’usufruttuario è tenuto a pagare le spese ordinarie, mentre il nudo proprietario deve coprire le spese straordinarie. Entrambi sono responsabili nei confronti del condominio, che può richiedere il pagamento a entrambi;
• assegnazione della casa al coniuge. Nel caso di separazione, se l’immobile appartiene a un coniuge ma è assegnato all’altro, le spese ordinarie sono a carico del coniuge assegnatario, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario;
• leasing. In un contratto di leasing, le spese condominiali sono di norma a carico del concedente (proprietario). Un accordo diverso tra le parti ha validità solo internamente e non è opponibile a terzi o al condominio.

Condomino che non paga: entro quanto tempo può agire il condominio?

Le regole per il recupero delle spese condominiali sono contenute nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’amministratore di un condominio ha sia il diritto che il dovere di intraprendere azioni legali nei confronti di un condomino che non paga le sue quote.

Il condominio ha un periodo di cinque anni dalla ratifica del bilancio di gestione per intraprendere azioni legali contro un debitore in caso di spese ordinarie non pagate. Per le spese straordinarie, questo periodo si estende a dieci anni.

Questi termini sono soggetti a prescrizione, ma l’amministratore può interrompere il decorso del termine di cinque o dieci anni inviando una richiesta formale di pagamento. Inviare tale richiesta fa sì che inizi un nuovo periodo di prescrizione.

Per esemplificare: se il bilancio viene approvato il 30 settembre 2023, il condominio ha tempo fino al 30 settembre 2028 per avviare un’azione legale per il recupero delle spese ordinarie, oppure può inviare una richiesta formale di pagamento entro quella data, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o pec. Inviando la richiesta, il condominio avrà altri cinque anni a partire dalla data di ricezione della lettera raccomandata per iniziare l’azione legale.

È comunque necessario che l’amministratore inizi le procedure per il recupero dei crediti ben prima, e specificatamente entro sei mesi dalla fine dell’anno fiscale, quanto meno inviando una diffida al condomino moroso. Se non lo fa, può essere ritenuto professionalmente responsabile nei confronti del condominio e rischiare di perdere il suo incarico.

Quali azioni legali rischia il condomino che non paga?

L’amministratore può chiedere e ottenere nei confronti del condomino moroso un decreto ingiuntivo. Si tratta di un provvedimento con il quale, senza necessità di intraprendere una causa, il giudice ordina al debitore il pagamento di quanto dovuto.

Una volta notificato del decreto ingiuntivo, il debitore ha la possibilità di contestarlo attraverso un’opposizione entro 40 giorni o di procedere al pagamento. Successivamente, se ancora il debitore non paga, gli viene notifiocato un atto di precetto, consistente nell’intimazione di pagare entro 10 giorni la somma indicata nel decreto ingiuntivo, oltre agli interessi e alle spese.

L’amministratore del condominio ha il diritto di iniziare l’esecuzione forzata contro il condomino moroso solo 10 giorni dopo la notifica del precetto, senza dover attendere i 40 giorni usuali per contestare l’ingiunzione.

Di fronte a questa situazione, il condomino moroso può affrontare diverse conseguenze:

• pignoramento immobiliare: la vendita all’asta dell’immobile di proprietà del debitore;
• pignoramento mobiliare: la vendita all’asta di beni personali del debitore, come la televisione, la macchina, il divano, ecc.;
• pignoramento presso terzi: un pagamento diretto al condominio di una parte dello stipendio, della pensione o del saldo del conto corrente del debitore.

Cos’altro rischia il condomino moroso?

Cosa rischia il condomino che non paga oltre alle azioni legali? In aggiunta l’amministratore può anche decidere di sospendere alcuni servizi comuni fruibili individualmente dal condomino moroso, come l’acqua, il gas, il parcheggio condominiale, la piscina, il deposito biciclette, ecc. Questa misura è ammessa dalla legge solo se il condomino non ha pagato le spese condominiali per più di sei mesi.

Tuttavia, non è consentito sospendere i servizi essenziali, quali la fornitura d’acqua e il riscaldamento. Al massimo, questi possono essere limitati per prevenire un ulteriore aumento del debito condominiale.

Non è necessario che ci sia una correlazione diretta tra le spese non pagate e il servizio sospeso. L’amministratore ha la libertà di scegliere la strategia più efficace, con l’unica eccezione che, nel caso dell’acqua, deve essere garantito un minimo di approvvigionamento al condomino.