Quali rischi per il condominio con condòmini che non pagano le bollette?

La gestione dei debiti condominiali rappresenta una sfida comune, specialmente quando alcuni condòmini sono morosi e altri invece sono puntuali nei pagamenti. Per questi ultimi si pone il problema di dover provvedere ai buchi di bilancio che potrebbero determinare non solo un’interruzione delle forniture ma anche azioni giudiziarie da parte dei creditori. Questa guida analizza le implicazioni legali e le responsabilità di amministratori e condòmini, con particolare attenzione al recupero dei crediti e alle procedure esecutive. Vedremo quindi cosa rischia chi paga il condominio se ci sono morosi e cosa possono fare i creditori contro chi è in regola. Ma procediamo con ordine.

Cosa succede in un condominio con condòmini morosi?

L’amministratore, per legge, ha l’obbligo, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio, di agire contro i morosi. Ciò implica non solo inviare una lettera di diffida (che peraltro non è indispensabile) ma:

• conferire mandato a un avvocato di propria fiducia anche senza autorizzazione dell’assemblea;
• ottenere un decreto ingiuntivo contro i morosi;
• in caso di omesso pagamento anche a seguito dell’ingiunzione del giudice, avviare il pignoramento dei beni di questi ultimi, ivi compresa la casa;
• sospendere i morosi dal godimento dei beni e servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato (riscaldamento centralizzato, acqua potabile, piscine comuni, parcheggio, ecc.).

In caso di inerzia dell’amministratore, l’assemblea lo può revocare dall’incarico per giusta causa senza dovergli corrispondere più alcun compenso per le mensilità successive alla revoca stessa.

I fornitori possono agire direttamente contro il condominio?

Secondo l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, i fornitori del condominio che non sono stati pagati possono chiedere un decreto ingiuntivo contro il condominio e, se non vi sono fondi a sufficienza per onorare l’ingiunzione, possono tentare di recuperare il credito attraverso il pignoramento.

La legge però fissa un ordine di precedenza che deve essere obbligatoriamente rispettato a pena di illegittimità del pignoramento stesso. In particolare i creditori dovranno agire:

• prima contro i morosi, il cui elenco con i relativi nominativi e millesimi dovrà essere fornito, su loro richiesta, dall’amministratore;
• poi contro gli altri condomini in regola coi pagamenti, solo se l’azione esecutiva contro i primi non è fruttuosa o non può essere utilmente esperita (si pensi a un nullatenente o a una persona che ha già la casa pignorata).

I creditori possono pignorare prima il conto corrente del condominio?

Posto l’ordine appena visto, la giurisprudenza si è chiesta se il creditore del condominio possa, prima ancora di rivolgersi contro i morosi, pignorare il conto corrente condominiale. Il dubbio è sorto perché in esso vi finiscono i fondi di chi ha regolarmente pagato gli oneri, sicché verrebbe alterata la priorità appena indicata.

Ci sono interpretazioni diverse: secondo il Tribunale di Palermo (sentenza n. 3862 del 12 settembre 2018), i fornitori non possono agire contro il patrimonio del condominio senza prima aver escusso i morosi. In contrasto, il Tribunale di Milano (provvedimento del 21 novembre 2017) sostiene che i fornitori possono pignorare il saldo del conto corrente condominiale per soddisfare il debito dell’intero condominio.

Come dovrebbe reagire l’assemblea condominiale in questi casi?

L’assemblea può deliberare l’istituzione di un fondo morosi, ove accantonare le quote versate dai condomini per coprire i buchi di bilancio. Senonché una decisione del genere scombinerebbe la regola della divisione delle spese secondo millesimi e, pertanto, richiederebbe l’unanimità. Basterebbe un solo condomino dissenziente per non far passare la delibera. Tuttavia, secondo la Cassazione, è sufficiente la maggioranza quando l’istituzione del fondo morosi serve per impedire gravi danni al condominio (ad esempio la mancata esecuzione di lavori urgenti o l’interruzione di servizi indispensabili come il riscaldamento, la luce o l’acqua).