Quali sono e come si individuano i costi inerenti le parti comuni dell’edificio, che devono essere ripartiti tra tutti i condòmini o vengono sostenute in quota parte con i proprietari esclusivi delle unità immobiliari.

Diciamoci la verità: quando arriva la bolletta periodica, ad esempio bimestrale, con cui l’amministratore chiede il pagamento delle quote ai condòmini, di fronte a quella cifra omnicomprensiva, e che a volte appare eccessiva, chi di noi non si è chiesto cosa rientra nelle spese di condominio?

È una domanda importante, visto che il riparto delle spese, ossia il loro frazionamento fra i vari comproprietari, è soltanto l’ultimo passaggio di una catena, che parte dalla decisione di cosa inserire nel bilancio condominiale, e dunque quali costi devono essere sopportati da tutti i condomini, in proporzione al valore delle rispettive quote di proprietà, e quali, invece, devono essere esclusi, perché ad esempio competono ad un unico proprietario esclusivo oppure ad un gruppo ristretto di condomini, come quelli abitanti in una determinata palazzina o scala.

Iniziamo proprio da qui, perché è il punto più controverso, e spesso foriero di problemi: ci sono spese che sono condominiali solo in parte, perché vengono addossate in una determinata percentuale al condominio e per il rimanente ad alcuni proprietari esclusivi interessati, ed altre spese che riguardano in misura differente i vari appartenenti alla compagine condominiale.

Parti comuni dell’edificio

Il concetto basilare è che tutte le spese condominiali riguardano le parti comuni dell’edificio. Esse riguardano, dunque, tutti i condòmini, e vengono ripartite in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà immobiliari, di norma espresse nelle tabelle millesimali, ma con le peculiarità che esamineremo nei paragrafi successivi.

Poi, i costi sostenuti per la conservazione, riparazione, sostituzione, rifacimento o miglioramento di tutte quelle che sono classificate come parti comuni si suddividono nelle loro varie componenti, come la pulizia, la manutenzione ordinaria o straordinaria, l’adeguamento e messa a norma, il funzionamento (carburante ed energia per gli impianti) e le prestazioni di servizi (portiere, giardiniere, ed anche il compenso dell’amministratore).

L’elencazione delle parti comuni dell’edificio è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile, ma è esemplificativa e non tassativa: vale a dire che se una voce non è espressamente compresa, non è detto che debba essere esclusa. Ciò che conta è il criterio della destinazione ad una utilità comune, anziché individuale. Viceversa, una determinata parte comune potrebbe essere in concreto attribuita ad un proprietario esclusivo, se il titolo di acquisto della proprietà così dispone.

Ecco quali sono le parti comuni del condominio, secondo la descrizione fornita dal Codice civile:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Spese condominiali solo in parte

Ci sono alcune spese che sono condominiali solo in parte, in quanto competono anche ai proprietari esclusivi delle unità immobiliari. La regola generale sulla ripartizione delle spese condominiali è sancita dall’art. 1123 del Codice civile, secondo cui tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Subito dopo, però, la stessa norma pone una significativa eccezione: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Inoltre, è prevista l’eventualità che le cose comuni, per la loro collocazione, natura o struttura, a prescindere dalla loro funzionalità servano in misura differente ai singoli condòmini: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Spese condominiali divisibili e indivisibili

In concreto, ci sono spese condominiali indivisibili e che vanno necessariamente ripartite fra tutti – si pensi alla riparazione o ricostruzione del muro portante, e al rifacimento delle facciate esterne – sicché nessuno può esimersi dal partecipare, mentre altre riguardano cose che possono essere utilizzate in maniera diversa dai vari condòmini: ad esempio, le fognature con diversi allacciamenti, che servono a gruppi distinti di condòmini abitanti nelle diverse palazzine, o i tubi che appartengono ad una determinata “colonna” di appartamenti, o le scale e torri in cui è suddiviso l’edificio.

In questi casi sono chiamati a contribuire alle relative spese solo i condòmini, o i gruppi di condòmini, che traggono utilità da quelle determinate parti comuni su cui è necessario eseguire pulizia, manutenzione, riparazioni o altri tipi di interventi.

Infine, ci sono le categorie “miste”, per le quali è prevista una quota di compartecipazione comune ed un’altra quota che invece viene addossata solo ai proprietari esclusivi, in modo da “alleggerire” la compagine condominiale dall’onere del costo: sono, da un lato, le scale e gli ascensori, e, dall’altro lato, i tetti e lastrici solari. Ciascuno di questi due gruppi ha le proprie specifiche regole, che ora esamineremo.

Scale e ascensori

Una normativa specifica è dettata dall’articolo 1124 del Codice civile per scale e ascensori: vanno mantenuti e sostituiti soltanto dai «proprietari delle unità immobiliari a cui servono», e tra di essi la spesa si ripartisce per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà – quindi per il restante 50% – «esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».

Lastrici solari

Anche per i lastrici solari – che, come abbiamo visto, sono parti comuni – esiste una norma dedicata: è l‘art. 1126 del Codice civile, secondo cui, quando il loro uso non è comune a tutti i condòmini bensì è esclusivo per uno o per alcuni (si pensi al proprietario dell’ultimo piano, per il quale il pavimento della sua terrazza funge anche da copertura per gli appartamenti sottostanti), «quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Approfondimenti

Per conoscere l’elencazione analitica delle voci ed i criteri di riparto, leggi “Come vanno divise le spese condominiali“.