Quali sono i principali doveri dell’amministratore? Cosa succede se ai proprietari viene impedito di prendere visione della documentazione condominiale?

L’amministratore si occupa di gestire l’edificio per conto dei condòmini. La legge gli conferisce una discreta autonomia nello svolgimento di molteplici compiti: basti solo pensare che l’amministratore non deve chiedere il consenso all’assemblea per ordinare i lavori di manutenzione ordinaria, per riscuotere i contributi e per agire o resistere in giudizi a tutela del fabbricato.

L’amministratore resta tuttavia il mandatario della compagine e, come tale, deve rispettare precisi obblighi, pena la revoca dell’incarico e anche l’obbligo di risarcire i danni. Con questo articolo ci concentreremo su una specifica questione: cosa può chiedere un condomino all’amministratore? Vediamo cosa dice la legge.

Quali sono i doveri dell’amministratore?

Come anticipato in apertura, l’amministratore si occupa della gestione dell’intero fabbricato per conto dei condòmini, cioè dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Per la precisione, l’amministratore deve:

• aprire un conto corrente condominiale su cui far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio;
• riscuotere le quote condominiali;
• pagare le bollette e ogni altra spesa riferibile alle parti comuni;
• custodire e aggiornare i registri (dell’anagrafe, della contabilità, dei verbali e delle nomine/revoche degli amministratori);
• redigere il bilancio consuntivo (ed, eventualmente, quello preventivo);
• convocare l’assemblea ogni volta che ce ne siano bisogno oppure quando lo richiedano i condòmini, e comunque almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio;
• far rispettare il regolamento;
• rappresentare il condominio in ogni sede;
• provvedere alla manutenzione ordinaria dell’edificio, nonché a quella straordinaria, nei casi di assoluta urgenza;
• eseguire ogni deliberazione assembleare.

Cosa possono chiedere i condòmini all’amministratore?

I condòmini, singolarmente oppure in gruppo, possono effettuare delle richieste all’amministratore, il quale è tenuto per legge ad adempiervi. Vediamo cosa si può chiedere all’amministratore di condominio.

La richiesta della documentazione condominiale

L’amministratore è tenuto a mostrare la documentazione condominiale in suo possesso a ciascun proprietario che ne faccia richiesta.

Per la precisione, i condòmini hanno il diritto di richiedere all’amministratore i documenti relativi alla gestione condominiale, inclusa la contabilità (copia delle fatture che riguardano le spese condominiali, bilanci, estratti conto e registri).

In pratica, tutto ciò che è in possesso dell’amministratore può essere visionato dai condòmini, i quali hanno anche diritto di farne delle copie (a proprie spese).

L’amministratore deve poi fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Secondo la legge [1], inoltre, ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica inerente al conto corrente condominiale.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dedicato alla richiesta documenti all’amministratore di condominio.

La richiesta di convocare l’assemblea

Secondo la legge [2], l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea in via straordinaria ogni volta che lo richiedano almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Ciò significa che l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea se la richiesta proviene da un solo condomino oppure da più proprietari che però non raggiungono la soglia richiesta dalla legge (1/6 del valore totale del fabbricato).

La richiesta di far rispettare il regolamento

L’amministratore deve sempre far rispettare il regolamento: si tratta di una delle sue attribuzioni principali, per le quali non c’è nemmeno bisogno di un’espressa richiesta da parte dei condòmini.

La richiesta di risolvere conflitti condominiali

Non è invece possibile chiedere all’amministratore di intervenire per risolvere liti tra condòmini: trattandosi di questioni private, l’amministratore non ha alcuna competenza in merito.

Cosa succede se l’amministratore non risponde alle richieste?

L’amministratore che non soddisfa le legittime richieste dei condòmini può essere revocato in quanto inadempiente.

Per la precisione, l’amministratore che rifiuta di mostrare la documentazione in suo possesso, che non convoca l’assemblea quando dovrebbe oppure che non fa rispettare il regolamento, macchiandosi di una grave irregolarità, può essere revocato perfino dal giudice, su richiesta anche di un solo condomino.

Se l’amministratore, al termine dell’incarico, non restituisce la documentazione condominiale in suo possesso, può perfino essere querelato per appropriazione indebita.

Per quanto riguarda l’omessa convocazione dell’assemblea richiesta da almeno due condòmini che rappresentano non meno di 1/6 del valore dell’edificio, la legge prevede uno speciale rimedio per evitare la paralisi della gestione: decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione negata dall’amministratore.