Come si vende la quota ereditaria e come si chiede lo scioglimento della comunione ereditaria con vendita all’asta dell’immobile.

Quando più persone ereditano la stessa casa, su di essa si forma una comunione ereditaria. Si ha cioè una comproprietà. Finché permane questa situazione, ciascun coerede può utilizzare l’immobile per i propri fini, non potendo però impedire agli altri di fare altrettanto. Ciascun di essi ha infatti una quota ideale sull’intero bene e quindi lo può sfruttare per intero, senza limitarsi a una singola sezione.

Se ciascun coerede può vendere la propria quota in qualsiasi momento, con l’unico limite di rispettare il diritto di prelazione degli altri eredi, per la vendita invece dell’intero immobile è necessario il consenso di tutti. Ebbene, in una situazione di eventuale contrasto, cosa fare se un erede si rifiuta di vendere la casa?

Come sarà già chiaro ed evidente, al fine di poter cedere l’intera proprietà a un terzo non può valere il principio maggioritario, essendo necessaria la firma sul rogito di tutti i coeredi. Dunque basterebbe il veto di uno solo a impedire il rogito. Cosa possono fare gli altri coeredi che invece vorrebbero sbarazzarsi del bene ma non riescono a vendere la semplice quota? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Come vendere un bene ereditato

Come dicevamo in apertura ci sono due modi per vendere un bene caduto in eredità tra più persone:

• vendere la quota;
• vendere l’intero bene.

Se nessuna di queste ipotesi è percorribile non resta che rivolgersi al giudice e chiedere lo scioglimento coattivo della comunione ereditaria. Vediamo più nel dettaglio come si articolano queste tre ipotesi.

La vendita della quota ereditaria

Ciascun coerede è titolare di una quota sull’immobile (ad esempio, il 50%, il 33%, ecc.). La quota si riferisce all’intero bene e non a una singola porzione di esso. Sicché il coerede non sarà proprietario, ad esempio, solo di una camera da letto, di una porzione della cucina e così via. Può al contrario utilizzare l’intero bene, rispettando però il contemporaneo uso da parte degli altri comproprietari.

Vendere la quota facente capo al singolo erede è certamente più facile, non essendo necessario la previa autorizzazione degli altri coeredi. A questi deve essere garantitolo solo, a parità di condizioni contrattuali, il diritto di prelazione. Pertanto il comproprietario che vuole cedere la propria quota deve prima notificare la proposta di vendita, indicando il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di essere preferiti a terzi estranei alla comunione. Il diritto di prelazione dev’essere esercitato entro due mesi, altrimenti il cedente è libero di vendere a terzi. I coeredi ai quali non viene comunicata l’intenzione di vendere hanno diritto di riscattare la quota ceduta dall’acquirente o dai suoi successivi acquirenti.

È tuttavia vero che è difficile trovare acquirenti di una quota atteso che la stessa non garantisce alcun diritto esclusivo sul bene ma presuppone una pacifica convivenza con gli altri coeredi.

Ecco perché, di solito, a meno che ci siano altri eredi o parenti disposti ad acquistarla, la quota non si vende quasi masi.

Vendere l’intero immobile

Più facile è trovare acquirenti disposti a comprare la proprietà esclusiva sull’intero bene. Ma a tal fine è necessario il consenso di tutti gli eredi: non basta la semplice maggioranza. L’atto di vendita senza la firma di uno solo dei comproprietari non avrebbe efficacia.

Per cui basterebbe il dissenso di un solo erede a impedire la vendita del bene.

Ed allora che fare se gli eredi non trovano un accordo nella vendita dell’immobile? Come anticipato in apertura, non resta che la carta giudiziale: rivolgersi al giudice e chiedere la divisione coattiva della comunione ereditaria.

Come avviene la divisione della comunione ereditaria?

A rivolgersi al giudice per chiedere la divisione della comunione può essere anche un singolo erede, senza necessità che vi sia il consenso degli altri. E ciò perché nessuno può essere costretto a rimanere proprietario di un bene che non vuole.

A questo punto il giudice eseguirà una serie di passaggi.

Innanzitutto verifica se il bene è divisibile in natura secondo porzioni che rispecchino le rispettive quote. Ad esempio, in presenza di due eredi al 50% e di una villetta su due piani, ciascun erede potrà ottenere un piano, disponendo i lavori per un ingresso separato e la divisione dell’immobile in due distinte e autonome unità immobiliari.

Se la divisione del bene in natura non è possibile, il giudice verifica se c’è un erede disposto ad acquistare l’intero bene liquidando agli altri il controvalore monetario delle rispettive quote. Se sussiste tale volontà, il giudice assegna a questi la casa ordinando di pagare ai coeredi il prezzo delle rispettive quote.

Se più eredi chiedono l’assegnazione dell’immobile, il giudice – nel dover accordare la preferenza a uno solo di questi – verifica innanzitutto se ci sono diritti da salvaguardare, come nel caso di un erede che già viveva nell’immobile prima della divisione (si pensi al figlio convivente col padre defunto). Sussistendo tale ipotesi questi verrà preferito agli altri anche se la sua quota è inferiore. In caso contrario, il giudice accorda l’immobile a chi ha la quota maggiore. Se tutti gli eredi interessati all’acquisto hanno una quota uguale, il giudice estrae a sorte l’assegnazione del bene.

Se al contrario non c’è nessun erede intenzionato ad acquistare la casa, il giudice la mette all’asta per poi dividere il ricavato tra gli stessi eredi. I quali comunque possono partecipare, direttamente o per interposta persona, alle varie aste.