Come affrontare situazioni in cui un condomino occupa spazi comuni e quali sono le azioni legali possibili per risolvere il problema: Soluzioni e consigli pratici.

L’articolo 1102 del codice civile consente a tutti i condomini di utilizzare i beni comuni – quelli cioè del condominio – a patto che ciò non avvenga per una finalità contraria alla loro natura e sempre che non venga impedito, agli altri condomini, di farne parimenti uso. Un equilibrio che riguarda tutti i beni, come ad esempio il cortile, la facciata condominiale, l’ascensore, il tetto o la terrazza, le scale e tutti gli altri beni comuni elencati dall’articolo 1117 del codice civile. Ma che succede se uno dei condomini va oltre tali limiti? Cosa fare se un condomino occupa spazi comuni? 

Poniamo il caso – peraltro frequente – di un condomino che utilizzi uno spazio del cortile per abbandonare una vecchia auto che non usa più o sottoposta al fermo. O di chi si appropria di uno spazio del lastrico solare come deposito per la propria strumentazione di falegnameria.

A dire il vero, nel contesto condominiale, è frequente che sorgano problemi legati all’utilizzo degli spazi comuni. In questo articolo, esamineremo cosa fare quando un condomino occupa abusivamente spazi comuni, analizzando la normativa vigente e proponendo esempi pratici per chiarire le possibili azioni legali da intraprendere.

Un condomino può usare gli spazi comuni per uso personale?

Ogni condomino può usare i beni condominiali per finalità personali: ad esempio può piantare nelle aiuole degli odori da cucina, può far transitare sulla facciata dell’edificio un cavo per collegarsi all’antenna sul tetto, può utilizzare la terrazza come piccolo deposito o per far asciugare la biancheria, può installare sul tetto dei pannelli fotovoltaici, può installare un impianto di videosorveglianza sul pianerottolo affinché riprenda la porta della propria abitazione. Il tutto senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea o informarla di ciò.

Come detto quest’uso incontra due limiti:

non è possibile utilizzare i beni comuni per finalità contrarie alla loro destinazione: ad esempio non è possibile usare l’androne per parcheggiare una bici o un motociclo, non è possibile usare il lastrico solare per suonare con la propria band e così via.

L’azione legale

La prima cosa da fare quando uno dei condomini occupa gli spazi comuni è indire un’assemblea per chiedere all’amministratore di agire legalmente contro l’occupante.

A ben vedere, però, l’amministratore potrebbe agire anche senza l’autorizzazione assembleare, avendo tra i propri compiti istituzionali quello della tutela degli spazi comuni. Dunque l’amministratore dovrebbe nominare un avvocato di propria fiducia affinché notifichi un atto di citazione contro il condomino occupante. 

La notifica dell’atto di citazione è essenziale anche perché solo in questo modo si evita la possibilità che si verifichi l’usucapione dello spazio comune a favore dell’occupante. 

L’usucapione dello spazio comune

È sempre possibile usucapire gli spazi condominiali a patto che l’uso degli stessi venga materialmente interdetto agli altri condomini per 20 anni. Dunque non è sufficiente l’uso ventennale da solo. Così si può usucapire uno spazio del parcheggio condominiale solo a patto che lo si recinti con una catena, si può usucapire il sottotetto o il lastrico solare a patto di cambiare la serratura della porta di accetto e di non consegnare il duplicato delle chiavi ad altri condomini e così via.

Non basta una lettera di diffida al condomino occupante per bloccare il decorso dei 20 anni dell’usucapione: è necessaria almeno la notifica di un’atto giudiziario.

L’azione individuale contro il condomino occupante

Abbiamo detto che l’amministratore può – anzi deve – agire contro il condomino occupante. Ma la legge consente a ciascun condomino di agire individualmente a tutela dei beni comuni. Quindi ogni singolo componente del condominio potrebbe avviare la causa per ottenere la liberazione del bene comune, azione che verrà intrapresa verosimilmente quando il condominio non intende farlo. Potrà quindi delegare un avvocato di propria fiducia affinché intraprenda le azioni legali contro il responsabile. È chiaro però che, in questo caso, le spese processuali gravano solo su chi agisce (salvo recuperarle a fine causa contro il soccombente), senza che vi sia diritto al rimborso da parte del condominio. 

FAQ: Domande frequenti sull’occupazione abusiva di spazi comuni in condominio

Un condomino può utilizzare gli spazi comuni per scopi personali?

No, gli spazi comuni in un condominio sono destinati all’utilizzo collettivo di tutti i condomini e non possono essere occupati o utilizzati per scopi personali senza il consenso degli altri abitanti.

Cosa posso fare se un condomino occupa abusivamente uno spazio comune?

È consigliabile seguire questi passaggi: tentare il dialogo e la mediazione con il condomino in questione, coinvolgere l’amministratore del condominio, raccogliere prove dell’occupazione abusiva e, se necessario, rivolgersi a un avvocato per intraprendere azioni legali.

Posso agire legalmente da solo contro un condomino che occupa abusivamente uno spazio comune, senza coinvolgere l’amministratore o l’assemblea condominiale?

Sì, la Cassazione ha stabilito che i singoli proprietari hanno legittimazione processuale, indipendentemente dal condominio. Tuttavia, è importante valutare attentamente la situazione e considerare l’opportunità di coinvolgere l’amministratore e gli altri condomini.

Quali sono le possibili conseguenze per un condomino che occupa abusivamente uno spazio comune?

Le conseguenze possono variare a seconda della gravità dell’occupazione abusiva e delle azioni intraprese dagli altri condomini o dall’amministratore. Possono includere richieste di rimozione delle opere abusive, risarcimento dei danni causati e, in alcuni casi, sanzioni legali.

Come posso prevenire l’occupazione abusiva degli spazi comuni nel mio condominio?

È importante promuovere una cultura di rispetto e condivisione degli spazi comuni tra i condomini, informare i nuovi abitanti delle regole condominiali e vigilare sul corretto utilizzo degli spazi. Inoltre, l’amministratore del condominio può svolgere un ruolo fondamentale nel monitorare l’utilizzo degli spazi comuni e intervenire tempestivamente in caso di abusi.

Posso installare telecamere di sorveglianza negli spazi comuni per prevenire l’occupazione abusiva?

L’installazione di telecamere di sorveglianza negli spazi comuni è possibile, ma deve essere approvata dall’assemblea condominiale e rispettare la normativa sulla privacy. Prima di procedere, è consigliabile consultare un esperto in materia di privacy e sicurezza.