Responsabilità e risarcimento del danno da acqua piovuta dentro l’appartamento, nel garage o nel magazzino.

Se il tuo magazzino, il garage o l’appartamento in cui vivi si è allagato e ora pretendi un risarcimento, devi sapere innanzitutto contro chi agire, quali prove recuperare a tuo favore e soprattutto entro quanto tempo far valere il diritto. In altre parole, cosa fare in caso di allagamento e come difenderti.

La prima cosa che devi fare se si allaga l’appartamento è individuare la causa. Ti consentirà di capire se agire:

• contro il condominio (quando la rottura dipende da una parte comune dell’edificio come le condutture generali del palazzo o la terrazza);
• contro un singolo condomino (quando si tratta di una tubatura di un appartamento privato).

Se la rottura di una parte comune o individuale è dovuta a un difetto di costruzione, è responsabile la società che ha realizzato l’edificio solo se, dall’ultimazione dello stesso, non sono decorsi più di dieci anni. La garanzia del costruttore opera solo entro tale termine. L’indagine deve essere eseguita da un tecnico specializzato, di solito un idraulico, un architetto o un ingegnere.

Una volta individuato il responsabile della perdita, quest’ultimo è tenuto a risarcirti anche se non ha alcuna colpa per il danno. La sua, infatti, viene definita responsabilità oggettiva, che scatta solo per il fatto di essere titolare dell’immobile.

Se l’area interessata dalla perdita è di pertinenza condominiale si può chiedere all’amministratore di condominio di azionare l’eventuale assicurazione dell’edificio. Se non sussiste, il risarcimento va spalmato tra tutti i condomini, ivi compreso lo stesso danneggiato: ciascuno di questi, infatti, deve concorrere alla spesa secondo i propri millesimi.

Se, invece, l’area in questione è di proprietà individuale è bene individuare il titolare dell’appartamento tramite richiesta all’amministratore (il quale, detenendo l’anagrafe condominiale, è in grado di sapere il nome e il cognome di tutti i condomini).

Si procede prima con una diffida scritta, non necessariamente a firma dell’avvocato. In caso di mancato riscontro, puoi agire in tribunale per un’azione civile. Due sono le possibili cause che possono essere percorse (anche congiuntamente):

• agire in via d’urgenza, per ottenere subito la condanna ad eseguire le riparazioni;
• agire per ottenere il risarcimento del danno con un’azione ordinaria.

La prima procedura è molto più celere. La seconda, invece, richiede tempi che, in genere, si protraggono fino a quattro-cinque anni.

Le prove da utilizzare per far valere il proprio diritto sono costituite, di solito, da documentazione fotografica e da relazioni di periti, anche di parte.

Se la casa si allaga a causa di una perdita proveniente dalla terrazza, bisogna così dividere la spesa:

• se la proprietà del lastrico solare è di un solo condomino, questi partecipa ad un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono ripartiti tra tutti gli altri condomini per millesimi (compreso il danneggiato);
• se la proprietà è invece del condominio, il costo dei lavori così come il risarcimento sono divisi per millesimi tra tutti i condomini.

Se si allaga il garage o il magazzino che fare?

Se si allagasse il garage interrato o il magazzino al piano terra (ad esempio, un negozio), la causa potrebbe essere imputabile a una piena del fiume o a un allagamento delle strade. In questi casi, è possibile chiamare in causa il Comune solo se l’alluvione è stata agevolata dalla cattiva manutenzione della pubblica via. In altre parole, se dovesse risultare che le grate di scolo dell’acqua piovana erano otturate da foglie, detriti, pietre e polvere, tali da occludere il flusso dell’acqua stessa, l’ente locale può essere considerato responsabile. Se, però, non c’è un elemento di colpa dell’Amministrazione, allora il danneggiato non ha alcun modo per farsi risarcire.

Qui, la prova diventa più complicata. Dopo un’esondazione di un fiume o l’allagamento di una strada, lo stato dei luoghi viene sensibilmente alterato e chi non ha documentazione fotografica della condizione anteriore non può far altro che ricorrere alla prova testimoniale. Non che i testimoni siano una prova di valore inferiore a una fotografia, ma il giudice tiene conto delle loro dichiarazioni secondo il proprio «prudente apprezzamento».

Secondo la Corte di appello di Genova [1], il Comune è sempre responsabile se non dimostra che l’alluvione è stata determinata dal caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile, di eccezionale intensità. Pertanto, le forti piogge, che colpiscono oramai sempre più frequentemente alcuni territori, anche se superiori alla media stagionale, non possono essere considerati fattori eccezionali o imprevedibili tali da configurare il caso fortuito o la forza maggiore, sufficienti a escludere la responsabilità del Comune per i danni verificatisi. In tali evenienze, la causa dei danni deve rinvenirsi nei fattori antropici, come l’assenza, insufficienza o difetto di manutenzione di fondi e fabbricati.

La semplice alluvione, quindi, non rientra nel caso fortuito se risulta che il danno è stato agevolato dalla «carenza di manutenzione, difetti di costruzione ed insufficienza di prevenzione».

Termini entro cui agire in caso di allagamento

L’azione di risarcimento si prescrive entro cinque anni. Ciò vale quando il danno dipende:

• dal condominio;
• da uno dei condomini;
• dal Comune.

Quando invece si tratta di far valere la responsabilità del costruttore, i termini sono diversi:

• se il difetto è strutturale e di notevole dimensione, bisogna inviare una diffida entro 1 anno da quando si è avuta la piena conoscenza della causa dell’allagamento (di solito, coincidente con il rilascio di una perizia di parte). Entro l’anno successivo poi bisogna agire in tribunale;
• se si tratta di difetti meno gravi, bisogna inviare la diffida entro 60 giorni e la causa entro i due anni successivi.