Limiti all’uso delle aree condominiali: cosa si può fare e cosa non.

La norma che regola l’utilizzo degli spazi comuni in condominio è l’articolo 1102 cod. civ. Questa norma dispone il diritto di tutti i condomini di usare liberamente le aree condominiali senza dover chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore. Del resto, su di esse sussiste una situazione di comproprietà proporzionata ai millesimi, sicché ognuno può far l’uso che vuole del bene comune. Ma ci sono dei limiti da rispettare oltre i quali non ci si può spingere. E questi limiti sono sanciti, seppur genericamente, dallo stesso codice civile. Scopo di questo articolo è dunque vedere cosa è vietato fare negli spazi comuni di un condominio, quali sono i poteri e i divieti dei condomini e come agire se qualcuno commette abusi.

Limiti all’uso delle parti comuni in condominio

L’articolo 1102 cod. civ. stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune – può cioè detenerla e utilizzarla materialmente – a patto che:

• ne rispetti la destinazione;
• non impedisca agli altri condomini il pari uso.

Quanto al primo requisito, non è possibile usare un’area condominiale per uno scopo diverso da quello che le è proprio, secondo la destinazione che gli è stata data dal costruttore o dal regolamento.

Ad esempio non è possibile parcheggiare la bici o il motorino nell’androne perché non è quella la sua funzione. Ma è ben possibile stendere la biancheria sulla terrazza comune a patto che non vi sia un divieto nel regolamento.

Quanto al secondo requisito, è necessario occupare una porzione di spazio tale da non impedire l’uso anche agli altri condomini. Non deve essere necessariamente un uso contemporaneo (diversamente, non sarebbe mai possibile usare l’ascensore se ci sono altri condomini che attendono il loro turno).

Ad esempio è ben possibile arredare il pianerottolo con alcuni vasi da fiore ma non così tanti da ostruire il passaggio. È possibile installare un impianto fotovoltaico sul tetto a patto che non si occupi più spazio dei propri millesimi impedendo agli altri condomini di fare altrettanto.

Ne deriva che per stabilire se l’uso più intenso da parte di un comproprietario venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti non deve aversi riguardo all’uso concreto di detta cosa da altri in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Cosa non si può fare negli spazi comuni del condominio?

Attuando i limiti previsti genericamente dall’articolo 1102 del codice civile vediamo cosa materialmente non si può fare nelle aree comuni:

• non si può occupare troppo spazio in via stabile: ad esempio collocare oggetti personali nel sottoscala o sulla terrazza impedendo agli altri di fare altrettanto;
• destinare l’area a scopi diversi da quelli che le sono propri: ad esempio fare feste sulla terrazza comune, parcheggiare il monopattino o la bici sul pianerottolo;
• chiudere aree comuni: ad esempio delimitare il parcheggio, montare un cancelletto sul pianerottolo, cambiare la serratura della porta che dà alla soffitta o alla terrazza comune;
• tracciare una linea bianca sul proprio parcheggio in assenza di autorizzazione dell’assemblea;
• usare uno spazio del cortile per lasciare del cibo per gli animali randagi a meno di pulire la zona immediatamente dopo;
• lasciare più di un’auto nel cortile se non c’è posto sufficiente per tutti;
• abbandonare legna o altro materiale nelle aree destinate a parcheggio;
• lasciare animali liberi che potrebbero intimorire gli altri condomini: eventuali cani dovranno essere dotati di guinzaglio e, se pericolosi, di museruola;
• modificare o alterare il decoro architettonico dell’edificio: ad esempio installare una vistosa canna fumaria sulla facciata o un condizionatore particolarmente grande;
• effettuare modifiche che possano pregiudicare la stabilità dell’edificio, ad esempio abbattendo pareti;
• realizzare costruzioni che limitino gli spazi comuni (ad esempio una cuccia per un cane).

Che succede in caso di disaccordo sull’uso degli spazi comuni?

Se i comproprietari non trovano un accordo sulle modalità di uso dell’immobile comune (redigendo ad esempio un regolamento contrattuale), possono ricorrere al giudice per disciplinare eventuali conflitti.

Inoltre se uno dei condomini viola i limiti nell’uso della cosa comune, spetta all’amministratore agire in via giudiziale. Ma in caso di inerzia dell’amministratore può procedervi ogni singolo condomino individualmente e senza previe autorizzazioni.