La distinzione tra spese condominiali ordinarie e straordinarie: cosa è ricompreso nelle prime e cosa invece va pagato di volta in volta. 

Se sei proprietario di un appartamento all’interno di un condominio, sapere cosa è incluso nelle spese condominiali è fondamentale per gestire correttamente il tuo budget e non avere sorprese inaspettate. Le spese condominiali rappresentano una somma di denaro che ogni proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un condominio deve pagare per coprire le spese comuni, come la manutenzione dell’edificio, le utenze, il personale e altre spese che possono variare a seconda della gestione dell’edificio.

In generale, le spese condominiali includono tutte le spese necessarie per il mantenimento dell’edificio, dei servizi e delle parti comuni, come l’ascensore, la pulizia delle scale, l’illuminazione dei corridoi, l’acqua e il gas per le parti comuni, la manutenzione del tetto e delle facciate, l’assicurazione e la tassa dei rifiuti. Inoltre, le spese condominiali includono anche le spese per il personale che gestisce l’edificio, come il portiere, l’amministratore di condominio e il giardiniere. 

Come vedremo meglio nel corso del seguente articolo, in base alla natura della spesa, si distingue tra spese condominiali ordinarie e straordinarie a seconda che queste siano periodiche, e quindi incluse nella quota mensilmente versata dai singoli condomini (ad esempio, il riscaldamento o la pulizia), o siano invece straordinarie, dettate quindi da esigenze che non si presentano sempre e che vanno versate di volta in volta che queste compaiono (ad esempio, la ristrutturazione del tetto).

Tuttavia, non tutte le spese sono incluse nelle spese condominiali e alcune potrebbero essere a carico dei singoli proprietari. Ad esempio, le spese relative alle utenze dei singoli appartamenti, come l’acqua, il gas e l’elettricità, sono a carico del proprietario dell’appartamento. Inoltre, le spese per le riparazioni o la sostituzione degli arredi all’interno dell’appartamento, come la sostituzione di un pavimento, non sono incluse nelle spese condominiali.

In questo articolo approfondiremo i dettagli di ciò che è incluso e non incluso nelle spese condominiali, in modo da aiutarti a capire come gestire il tuo budget e come intervenire nel caso in cui ritieni che alcune spese siano ingiuste o non corrette. Conoscere i dettagli delle spese condominiali è fondamentale per mantenere un rapporto sereno con gli altri proprietari dell’edificio e garantire una gestione corretta ed efficiente del condominio.

Come funzionano le spese condominiali?

In un condominio, tutti i condomini sono tenuti a sostenere i costi necessari per il mantenimento e il funzionamento delle parti comuni dell’edificio. Questi costi includono la manutenzione periodica e straordinaria, così come la gestione di servizi condivisi come l’acqua, l’energia elettrica, il gas e gli ascensori. Queste spese vengono ripartite tra i condomini in base a criteri stabiliti dalla legge o da accordi presi all’interno del condominio. Il pagamento regolare di queste spese è essenziale per garantire il corretto funzionamento dell’edificio e il mantenimento delle parti comuni. Ad esempio, senza un’adeguata manutenzione degli impianti elettrici o idraulici, gli appartamenti non sarebbero in grado di funzionare in modo corretto. Pertanto, ogni condomino deve contribuire alla spesa condominiale per poter godere appieno delle parti comuni e dei relativi servizi.

La riscossione delle quote condominiali spetta all’amministratore che prima presenta all’assemblea il bilancio consuntivo e il cosiddetto piano di riparto, ossia lo schema per la divisione di tali spese tra tutti i condomini. Dopo che l’assemblea approva questi documenti, l’amministratore invita i condomini a pagare le quote mensilmente salvo diversa previsione nel regolamento di condomino. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, l’amministratore può riscuotere le spese condominiali anche in assenza di una delibera di approvazione del bilancio: con l’unica differenza che, in tal caso, il decreto ingiuntivo emesso dal tribunale nei confronti del condomino moroso non sarà “provvisoriamente esecutivo” ossia potrà essere pagato entro 40 giorni (non c’è l’obbligo di pagamento immediato).

Tutti i condomini, inclusi i proprietari di box auto, magazzini, locali commerciali o appartamenti con ingresso separato, devono partecipare alla ripartizione delle spese condominiali in base ai millesimi. Anche il costruttore deve partecipare alle spese, se mantiene la proprietà di unità immobiliari invendute. Anche se alcuni condomini non fanno uso dei beni o dei servizi condominiali, per loro scelta, devono comunque contribuire alle spese. Difatti non conta l’uso effettivo ma quello potenziale dei beni condominiali.

Ad esempio, un condomino che vive al primo piano e preferisce utilizzare le scale invece dell’ascensore, deve comunque contribuire alle spese per l’ascensore, poiché potrebbe usarlo in futuro. Allo stesso modo, anche un condomino anziano che non utilizzi il giardino o il cortile per parcheggiare la macchina deve partecipare alle spese relative, poiché potrebbe farne uso in futuro. L’importante è che il condomino non sia oggettivamente impossibilitato ad utilizzare un determinato bene: solo in questo caso non sarà tenuto a contribuire alle relative spese.

Come si dividono le spese condominiali?

Le spese condominiali si dividono per millesimi di proprietà. La tabella delle quote millesimali è allegata al regolamento di condominio e ciascun condomino ne può prendere visione. 

Quando si tratta di beni o servizi che servono i condomini in misura diversa – come ad esempio l’ascensore e le scale per chi vive all’ultimo piano o il riscaldamento per chi ha la casa più grande – il criterio dei millesimi va adeguato al maggior uso che se ne può fare.

Infine, quando si tratta di condomini con più scale o fabbricati, le spese sono sostenute solo da coloro che fanno uso del servizio a cui la spesa si riferisce. Si pensi alla riparazione di un ascensore in un palazzo con due scale: in tal caso, il costo sarà ripartito solo tra i condomini della scala di riferimento. 

Su questo aspetto leggi Come vanno divise le spese condominiali?

Quali sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono quelle spese che vengono sostenute per la manutenzione, la gestione e l’amministrazione degli spazi comuni di un edificio condominiale. Le spese condominiali includono tutte le spese necessarie per garantire il buon funzionamento e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio:

• la pulizia delle parti comuni (scale, corridoi, giardini, etc.);
• l’illuminazione delle parti comuni e degli spazi esterni;
• l’ascensore e la sua manutenzione;
• le spese per il riscaldamento e l’acqua;
• l’amministrazione condominiale e la gestione dei servizi comuni;
• la manutenzione degli impianti e delle opere di sicurezza, come gli estintori;
• l’assicurazione dell’edificio;
• le spese per eventuali lavori straordinari, come la ristrutturazione del tetto o la sostituzione dell’ascensore.

Le spese condominiali di distinguono in:

• spese ordinarie;
• spese straordinarie.

Le vedremo singolarmente nei seguenti paragrafi.

Cosa è incluso nelle spese condominiali ordinarie?

Le spese ordinarie sono quelle di normale gestione, funzionamento e manutenzione del condominio, che assicurano l’andamento regolare dei servizi e degli impianti condominiali, e che sono finalizzate ad evitare il tipico degrado dei beni comuni dovuto all’uso ed evitare eventi accidentali (ma senza modificare la struttura delle cose o degli impianti o la loro destinazione). 

Sono ordinarie le spese sostenute con una periodicità costante, anche se a distanza di tempo. È ordinaria, pertanto, la revisione biennale di una attrezzatura elettrica, poiché si ripete con costanza.

Ad esempio, sono ordinarie le seguenti spese:

• pulizia di scale, pianerottoli, vetrate, viali d’ingresso;
• manutenzione regolare delle parti in comune (serrature, tetto, lastrico solare, ascensore, ingresso, citofoni, ecc.);
• revisione periodica dei servizi condominiali (caldaia, ascensore, cancelli elettrici);
• illuminazione delle scale e dei cortili;
• pagamento delle utenze;
• riparazioni generiche (tubature, impianto elettrico, ecc.);
• piccole sostituzioni (lampadine, fiori ornamentali);
• gestione del giardino (ove presente);
• assicurazione del condominio;
• compenso dell’amministratore;
• costi di gestione (raccomandate, spese di cancelleria e consulenza);
• imposte dovute per i locali di proprietà comune dotati di autonoma rendita catastale, che sono soggetti al pagamento dell’IMU.

Cosa è incluso nelle spese condominiali straordinarie?

Le spese straordinarie sono quelle relative alla manutenzione straordinaria e alla ristrutturazione del condominio. Sono tali le spese che esorbitano, per valore e per importanza, rispetto a quelle che naturalmente e periodicamente si compiono per manutenere e gestire l’edificio o il bene comune.

Tali spese sono decise nell’assemblea di condominio con le opportune maggioranze.

Secondo la giurisprudenza, sono straordinarie le spese:

• per la ristrutturazione dell’edificio o di singole parti di esso;
• per la sostituzione di impianti, cisterne, tubature, funi dell’ascensore;
• riparazione del tetto, coibentazione del lastrico solare;
• tinteggiatura della facciata o dei balconi;
• per la riparazione dei danni provocati all’edificio da un terremoto o dalla furia distruttrice degli agenti atmosferici;
• di ricostruzione, totale o parziale, di un impianto;
• per la riparazione dell’argano dell’ascensore;
• per l’adeguamento degli ascensori alle norme di sicurezza.

Queste spese, non rientrando in quelle ordinarie, richiedono un pagamento apposito e ulteriore da parte dei condomini, non prima però che l’assemblea ne abbia autorizzato la previsione e poi la ripartizione. 

È possibile sottrarsi solo al pagamento delle spese relative a innovazioni a condizione che: 

• siano di notevole entità;
• abbiano carattere voluttuario o comunque non siano necessarie;
• si riferiscano a beni o servizi suscettibili di godimento separato.

Si pensi alla creazione di campetti da tennis. Su questo argomento leggi: lavori condominiali non obbligatori.

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