L’articolo 1123 del codice civile è rubricato «Ripartizione delle spese».

Questa norma stabilisce come vanno ripartite le spese condominiali e impone, come regola generale, il criterio dei millesimi. Ciascuno paga quindi per quanto vale il suo appartamento.

Perché l’articolo 1123 cod. civ. è una norma importante?

Perché è la norma che guida l’amministratore nella ripartizione le spese condominiali al fine di garantire che ogni condomino contribuisca in maniera equa e proporzionale, tenendo conto sia del valore della proprietà posseduta sia dell’utilizzo delle parti e dei servizi comuni.

Non si può violare l’articolo 1123 cod. civ. e quindi stabilire, ad esempio, che alcuni condomini siano esonerati dal versare le spese condominiali o che altri paghino di più. A meno che non ci sia l’unanimità. Unanimità che si può raggiungere in due modi:

1- con la firma dell’atto di acquisto dei vari appartamenti, a cui viene allegato il regolamento condominiale, e quindi con l’accettazione di entrambi;

2- oppure con delibera assembleare totalitaria.

Perché l’articolo 1123 cod. civ. è una norma da ricordare?

Perché fissa tre regole fondamentali nella ripartizione delle spese condominiali:

1 – in generale, le spese condominiali si ripartiscono per millesimi, anche tra chi non fa uso della cosa comune;

2 – se si tratta di cose che servono i condomini in modo diverso, chi ne fa maggiormente uso deve contribuire di più;

3 – nei palazzi con più scale, cortili, tetti o impianti, le spese relative alla loro manutenzione sono solo a carico di chi ne è servito.

Un esempio

Esempio della regola generale: le spese del giardinaggio sono ripartite per millesimi, anche se alcuni condomini, costretti su una sedia a rotelle, non possono godere del parco.

Esempio della seconda regola: le spese dell’ascensore sono ripartite tenendo conto anche del piano di altezza poiché chi abita ai piani alti ne fa più uso di chi sta al piano terra.

Esempio della terza regola: in un palazzo con due scale, se si rompe l’ascensore della scala A, i condomini della scala B non devono pagare per la sua riparazione.

Solo all’unanimità è possibile stabilire che i condomini proprietari dei negozi non partecipino alle spese per l’ascensore. Di norma essi devono contribuirvi in quanto potrebbero, volendo, arrivare sulla terrazza che è una parte comune, appartenente cioè a tutti i condomini.

Cosa dice l’articolo 1123 cod. civ.?

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Cosa c’è da sapere sull’articolo 1123 cod. civ.?

Una delibera dell’assemblea può derogare al principio dei millesimi solo all’unanimità.

Se invece viene presa a semplice maggioranza la delibera è invalida. Tuttavia:

1- se la violazione della ripartizione millesimale delle spese riguarda una singola annualità, la delibera è annullabile e va quindi impugnata entro 30 giorni, altrimenti si sana;

2- se la deroga al criterio millesimale viene adottata anche per il futuro, la delibera è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento, anche se scaduti i 30 giorni.