Recupero crediti in condominio: come funziona e quali sono i poteri dell’amministratore. 

Cosa deve fare l’amministratore quando un condomino non paga le quote ordinarie o straordinarie? Deve chiaramente avviare una procedura di recupero crediti di natura giudiziale: deve cioè rivolgersi al giudice affinché intimi al moroso di pagare il proprio debito. Ma a tale procedura si accompagnano ulteriori strumenti previsti dalla legge proprio al fine di scongiurare che il condominio possa subire un danno da tale ammanco economico. L’amministratore – come si vedrà a breve – può infatti sospendere l’erogazione del riscaldamento o dell’acqua nei confronti del titolare dell’appartamento non in regola con le spese. Ma procediamo con ordine.

Quando l’amministratore può agire contro chi non paga il condominio?

A differenza di quanto succedeva un tempo, oggi la legge prevede in modo esplicito l’obbligo per l’amministratore di condominio di agire contro chi non paga. Lo deve fare entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a pena di responsabilità personale e possibile revoca dall’incarico per giusta causa. In questo modo, prevedendo un vero e proprio dovere professionale, si evitano favoritismi personali che un tempo spesso si verificavano all’interno dei condomini. 

L’amministratore – ha precisato la giurisprudenza – non può limitarsi a spedire una lettera di sollecito ma deve avviare le azioni legali nei confronti dei morosi. Anzi, a ben vedere, la previa diffida non è obbligatoria e ben si potrebbe agire ugualmente anche in assenza di questa.  

Quando l’amministratore può nominare l’avvocato?

Il più delle volte l’amministratore, in via bonaria, invita il condomino a pagare. Lo può fare con una raccomandata a.r. o anche con una comunicazione inserita nella buca delle lettere. Giammai potrebbe farlo con un avviso affisso sulla bacheca condominiale che diversamente costituirebbe una grave lesione della privacy.

Dopo di ciò – anche se tale passaggio non è necessario – l’amministratore nomina un avvocato che difenda il condominio. Si tratta di un avvocato di fiducia dell’amministratore: sulla sua nomina e sulla sua figura non deve prima chiedere il consenso dell’assemblea. Essendo infatti obbligo dell’amministratore riscuotere le quote condominiali dai morosi, egli non necessita della previa autorizzazione degli altri condomini. L’assemblea tuttavia potrebbe esonerarlo dall’intraprendere azioni legali contro alcuni condomini (ad esempio contro quelli più anziani o insolventi).

Quando un amministratore può fare un decreto ingiuntivo?

Una volta ottenuto il mandato dall’amministratore, l’avvocato deposita in tribunale una richiesta di decreto ingiuntivo. Il decreto ingiuntivo non è altro che un ordine del giudice, nei confronti del debitore, di pagare le somme intimategli dal creditore nel termine di 40 giorni, pena l’avvio di un pignoramento. Attenzione però: nel caso del condominio, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo, il che significa che bisogna pagare subito, già dal giorno successivo alla sua notifica. Resta la possibilità, per il debitore, di presentare opposizione contro il decreto ingiuntivo entro 40 giorni e dimostrare che la richiesta avanzata dal creditore è illegittima.  

Per ottenere il decreto ingiuntivo, l’avvocato deve depositare, presso la cancelleria del giudice, il verbale dell’assemblea con cui è stato approvato il bilancio consuntivo e il piano di riparto. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, tale documentazione non è indispensabile; anche in sua assenza infatti il decreto ingiuntivo potrebbe essere comunque emesso, con l’unica differenza però che esso non sarà provvisoriamente esecutivo. Il che significa che il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per pagare prima di subire il pignoramento. 

Quando un amministratore può fare un pignoramento?

Se, nel termine di 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, il debitore non paga, l’avvocato del condominio può intraprendere contro di lui il pignoramento dei beni. La scelta del bene da pignorare spetta al condominio. Si può così decidere di aggredire il quinto dello stipendio o della pensione, il conto corrente (con l’autorizzazione del Presidente del Tribunale si può accedere all’Anagrafe tributaria e sapere così presso quale banca è acceso il conto), eventuali canoni di affitto riscossi dall’appartamento condominiale. Il condominio potrebbe, nella peggiore delle ipotesi, decidere di avviare anche un pignoramento immobiliare, avente ad oggetto proprio l’appartamento in questione. L’esistenza di un fondo patrimoniale non esclude la possibilità del pignoramento immobiliare. La casa viene così messa all’asta e venduta, anche qualora dovesse essere cointestata con un’altra persona.

Quando un amministratore può sospendere i morosi dai servizi condominiali?

Il codice civile dà all’amministratore il compito, persistendo la morosità per oltre sei mesi, di sospendere al condomino moroso l’erogazione dei servizi condominiali: non tutti ma solo quelli che possono essere goduti in modo separato dai condomini. Così ad esempio vale per l’accesso al campo da tennis, alla piscina, al cortile se dotato di un cancello (la cui chiave verrebbe sottratta al condominio) e anche l’ascensore (qualora lo si dotasse di tessere magnetiche da consegnare solo a chi paga). 

Secondo la più recente giurisprudenza, l’amministratore potrebbe anche sospendere l’erogazione di acqua e riscaldamento nei confronti del condominio moroso, per quanto si tratti di beni essenziali per la sopravvivenza. 

Si possono concordare proroghe, dilazioni e saldi e stralcio con l’amministratore?

L’amministratore non ha il potere di concordare con i condòmini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi (i cosiddetti saldo e stralcio) se prima non ha ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea. Solo quest’ultima può delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’accordo. 

Come chiarito anche dalla Cassazione [1] spetta solo all’assemblea (e non all’amministratore) di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune oppure di delegare l’amministratore a transigere.  

Occorre, quindi, grande prudenza e altrettanta attenzione, evitando che le morosità lievitino e intervenendo molto tempestivamente con opportuni solleciti di pagamento. Anche l’adozione di “piani di rientro” non autorizzati dall’assemblea deve essere accuratamente evitata. Il nono comma dell’articolo 1129 del Codice civile prevede espressamente che l’amministratore possa essere autorizzato dall’assemblea a non procedere alla riscossione coattiva delle quote condominiali rimaste non pagate anche oltre il decorso del termine di sei mesi dalla scadenza. Tale norma non può essere trascurata dall’amministratore che deve temere non solo di rispondere per eventuali danni ma anche per possibili azioni di revoca.

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