Pro e contro di comprare la seconda casa per darla in affitto: i costi che deve sostenere l’acquirente proprietario dell’immobile.

Si sente dire che il mercato immobiliare è in crisi. Nello stesso tempo, il mattone resta ancora il bene-rifugio preferito dagli italiani. I risparmi vengono così investiti in immobili piuttosto che in azioni, obbligazioni, fondi pensione, oro o altre forme di tutela dall’inflazione. «Se lo fanno tutti, ci sarà una ragione», potrebbe pensare chi si chiede se conviene avere 2 case.

La risposta a questa domanda trova queste variabili:

• le spese della seconda casa;
• le imposte sul rogito per la seconda casa;
• il mutuo sulla seconda casa;
• le imposte sulla seconda casa;
• le spese di condominio;
• le imposte sul canone di affitto;
• le spese di conservazione dell’appartamento;
• il rischio morosità;
• il rifacimento dell’appartamento;
• il rischio inquilino.

Le spese della seconda casa

Chi ha la possibilità economica di pagare la caparra iniziale e non intende trasferirsi nell’arco dei successivi cinque anni, troverà più conveniente l’acquisto dell’immobile al contratto di locazione.

Il guadagno derivante da un affitto deve fare i conti con le considerevoli spese della seconda casa che il titolare della casa deve sostenere e che ne riducono l’utile. Le voci più considerevoli, oltre ovviamente al prezzo di acquisto, sono le seguenti:

• le imposte sul rogito per la seconda casa;
• le imposte da versare al notaio all’atto dell’acquisto della seconda casa sono di gran lunga superiori rispetto a quelle della prima.

Se sulla prima casa si paga l’imposta di registro al 2% (per chi compra da privato) o l’Iva al 4% (per chi compra da ditta), sulla seconda casa le aliquote sono rispettivamente del 9% e del 10%.

A ciò si aggiungano poi l’imposta ipotecaria e catastale che, nella prima casa, sono in misura fissa e pari a:

• 50 euro l’una (per chi compra da privato)
• 200 euro l’una (per chi compra da azienda).

Per la seconda casa sono rispettivamente pari al 2 e all’1%.

Il mutuo sulla seconda casa

Se sull’acquisto della prima casa è possibile detrarre dalle tasse il 19% degli interessi passivi sul mutuo, questo beneficio non lo puoi avere sulla seconda casa.

Le imposte sulla seconda casa

Nel momento in cui si acquista una seconda casa da mettere a reddito bisogna iniziare a versare l’Imu. Trasferirvi la residenza del coniuge non basterà ad evitare il salasso in quanto, ai fini dell’esenzione, occorre anche abitarvi materialmente. E se così fosse, si finirebbe allora per versare l’Imu sulla prima casa.

La spazzatura è, invece, a carico dell’inquilino, soggetto passivo della cosiddetta Tari.

Le spese di condominio

Di norma, le spese di condominio restano principalmente a carico del locatore, salvo alcune voci che la legge sull’equo canone scarica sull’affittuario. Queste sono le spese relative:

• al servizio di pulizia;
• al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
• allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• ai servizi comuni come, ad esempio, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie.

A ciò si aggiunge il servizio di portineria che l’inquilino sostiene nella misura massima del 90% (le parti possono, però, prevedere una misura inferiore).

Il contratto di affitto può prevedere che tutte le spese condominiali ordinarie – esclusi, quindi, gli interventi di manutenzione straordinaria sullo stabile – siano a carico dell’inquilino. Ciò, chiaramente, determinerà una riduzione del canone di affitto per rendere competitivo l’appartamento.

Le imposte sul canone di affitto

Nel momento in cui percepisce il canone di affitto, il locatore dovrà poi versare le imposte secondo lo scaglione Irpef calcolato in base al suo reddito. In alternativa, può optare per la cedolare secca, una tassazione piatta che si rende più conveniente tanto più elevato è il suo reddito.

Le spese di conservazione dell’appartamento

È obbligo del locatore mantenere l’appartamento in buono stato di manutenzione al fine di consentire all’inquilino di goderne secondo l’uso convenuto in contratto.

Se si rompe, ad esempio, la caldaia o qualche tubo, il riscaldamento o l’impianto elettrico, è il proprietario che deve subito intervenire.

Il rischio morosità

Potrebbe avvenire – e capita spesso – che nel corso dell’affitto l’inquilino interrompa il versamento dei canoni di locazione o delle spese del condominio.

In questo caso, il locatore soffrirà una perdita cui si andrà ad aggiungere la spesa dell’avvocato necessario a procedere allo sfratto.

Si tratta di una variabile da considerare: sono pochi i fortunati che non hanno mai avuto a che fare con la morosità.

Il rifacimento dell’appartamento

Alla scadenza del contratto di affitto, l’appartamento necessita sempre di una, seppur minima, ristrutturazione (si pensi alla pittura e stuccatura delle pareti).

Il rischio inquilino

Tra una locazione e l’altra c’è quasi sempre un gap durante il quale l’appartamento resta sfitto in attesa di trovare un nuovo inquilino. Per ridurre questo spazio di tempo è possibile avvalersi di una agenzia immobiliare oppure dell’home stager che, però, costituirà un ulteriore costo.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi i nostri articoli:

• quanto costa avere una seconda casa;
• tasse per acquisto seconda casa;
• conviene comprare casa?;
• è meglio comprare casa o andare in affitto?;
• conviene comprare casa per affittarla?.

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