La locazione rimane valida anche senza il pagamento dell’imposta di registro per gli anni successivi al primo.

Ti sei mai chiesto se, con riferimento a un contratto di locazione, il mancato pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima possa influire sulla sua validità? Oppure, se sei un inquilino, ti sei mai trovato nella situazione di dover difendere i tuoi diritti di fronte a un proprietario che non ha pagato queste imposte? Se la risposta a queste domande è sì, allora sei nel posto giusto. Questo articolo esaminerà una recente ordinanza della Cassazione (13870/2023) che affronta proprio questa questione e risponde alla seguente domanda: il contratto di locazione non più registrato è valido? La pronuncia della Suprema Corte offre spunti di riflessione importanti sia per i proprietari che per gli inquilini. 

Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?

La legge (in particolare, l’articolo 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004) stabilisce che il contratto di locazione non registrato è nullo. La nullità si ripercuote sia sul locatore che sul conduttore: entrambi non potranno infatti far valere i propri diritti in caso di controversia. 

Tanto per fare un esempio, con un contratto di affitto in nero il locatore non può chiedere un decreto ingiuntivo contro l’affittuario moroso. Dall’altro lato quest’ultimo non può pretendere il rispetto della durata minima del contratto se il primo gli chiede di andare via di casa sul più bello.

Sempre in presenza di un affitto non registrato, lo sfratto non può essere ottenuto con la procedura accelerata prevista dal codice di procedura civile: bisognerà avviare un normale giudizio per occupazione senza titolo. 

È bene comunque sapere che, seppure la legge offre un termine massimo di 30 giorni dalla stipula del contratto per la sua registrazione, questa può essere curata anche tardivamente (con il pagamento delle more). La registrazione tardiva sana il contratto irregolare e lo rende pertanto valido ed efficace con effetto retroattivo, quindi sin dalla sua stipula. In questo modo, ad esempio, dinanzi a un inquilino che non paga i canoni, il locatore che prima non ha registrato il contratto può provvedervi anche in un momento successivo in modo poi da poterlo sfrattare. 

Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima?

L’ordinanza 13870/2023 della Cassazione ha stabilito che il mancato pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima non intacca la validità negoziale del contratto di locazione. 

Si pensi al caso di una persona che registri regolarmente l’affitto ma poi, vedendo che l’inquilino non paga i canoni, in vista di un imminente sfratto, decide di non versare più l’imposta di registro per i successivi rinnovi del contratto stesso. In tal caso ci si chiede se il locatore possa ugualmente agire con la procedura di sfratto che, come anticipato, richiede un contratto di locazione validamente registrato. La risposta affermativa è contenuta appunto nella pronuncia della Cassazione appena citata. 

Il conduttore può contestare la validità del contratto di locazione se non è stato registrato?

La decisione della Cassazione riconosce che il mancato pagamento dell’imposta di registro da parte del proprietario non può essere utilizzato, dal conduttore, come argomento per invalidare il contratto di locazione e quindi per respingere una eventuale richiesta di pagamento dei canoni arretrati. 

Prendiamo il caso di Caio, proprietario di un appartamento, che dopo aver versato l’imposta di registro relativa al primo anno, non provvede al pagamento della stessa sulle annualità successive. Nonostante la violazione delle norme fiscali, secondo l’ordinanza della Cassazione, il contratto di locazione rimane valido. Sicché, se l’affittuario diventa moroso per il mancato pagamento della locazione, il conduttore può comunque procedere al suo sfratto con la procedura più breve e chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo.

Che implicazioni ha la decisione della Cassazione per i proprietari di immobili?

La decisione della Cassazione non esime i proprietari dal rispetto delle leggi fiscali e delle relative sanzioni in caso di mancato pagamento. Difatti, se anche il contratto viene ritenuto valido dalla giurisprudenza e può essere usato contro l’inquino, ciò non toglie che l’evasione fiscale è stata comunque commessa, sicché l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare le imposte evase.

Il principio sancito dalla Cassazione è dunque il seguente: ««il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma dell’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto».