Come funziona la proroga dell’affitto di negozi o altri esercizi imprenditoriali, professionali e alberghieri; quando la durata è prestabilita ed il rinnovo è automatico.

Le locazioni commerciali, cioè quelle che riguardano negozi o altre attività commerciali, artigianali e imprenditoriali, funzionano in maniera diversa dalle locazioni abitative. Cambiano la durata e le condizioni di rinnovo, che non è automatico alla prima scadenza, come nella classica formula di affitto casa per 4 anni più altri 4. E allora quante volte si può prorogare un contratto di locazione commerciale?

Esaminiamo le peculiarità di questo tipo di contratto per capire quando e come il proprietario che dà in locazione l’immobile, o l’affittuario che conduce i locali, possono sciogliersi dal vincolo e dare disdetta alla controparte per impedire il rinnovo. Ti diremo anche cosa succede se le condizioni non vengono rispettate.

Durata del contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale deve avere una durata minima di 6 anni; se le parti pattuiscono un termine inferiore, la clausola è nulla e la validità del contratto è automaticamente estesa al termine di legge [1].

Ci sono due importanti eccezioni a questa regola generale:

• la prima riguarda i contratti di locazione commerciale stipulati dopo il 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore del Decreto “Sblocca Italia” [2] ed aventi un canone annuo superiore a 250mila euro. Sono le cosiddette «grandi locazioni» : in questi casi le parti possono stabilire, di comune accordo, una durata inferiore;
• la seconda concerne l’attività esercitata nell’immobile locato: se essa ha, «per sua natura, carattere transitorio», come un esercizio commerciale provvisorio o stagionale, la durata può essere inferiore al minimo legale.

I contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere, o strutture turistico-ricettive similari, e ad attività teatrali non possono avere durata inferiore a 9 anni, salvo il caso delle grandi locazioni e a condizione che gli immobili non siano qualificati di interesse storico dai provvedimenti amministrativi, regionali e comunali.

Contratto di locazione commerciale: come si rinnova?

Il contratto di locazione commerciale si rinnova automaticamente alla prima scadenza per una durata pari a quella inizialmente concordata: così, se erano stati previsti 6 anni, la validità dell’accordo si estenderà ai successivi 6 anni.

Anche i successivi rinnovi possono avvenire in forma tacita, se il proprietario o l’affittuario non hanno dato disdetta all’altra parte nei termini e modi stabiliti dal contratto. Il conduttore di un immobile commerciale può recedere dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata o Pec, almeno 6 mesi prima della scadenza, altrimenti il contratto si intende rinnovato.

Se il proprietario intende vendere l’immobile durante il periodo di validità del contratto di locazione commerciale può farlo, ma il locatario ha diritto di prelazione nell’acquisto, cioè ha precedenza sui terzi che intendono comprare quei locali.

Il proprietario può rifiutare il rinnovo del contratto?

Il proprietario e locatore dell’immobile può rifiutare il rinnovo del contratto solamente in presenza di «gravi motivi» [3], che consistono, essenzialmente, nella necessità di dover usare i locali in proprio (anche attraverso un’impresa di cui il proprietario è titolare o socio) o di destinarli ad un’attività commerciale, professionale o artigianale esercitata dal coniuge o da parenti in linea retta in secondo grado. Un altro caso in cui si ravvisano i gravi motivi è la necessità di compiere interventi di ricostruzione, ristrutturazione o adeguamento dell’immobile per renderlo conforme alle previsioni dei piani urbanistici ed edilizi vigenti.

In presenza di una di queste situazioni, il proprietario per impedire il rinnovo deve dare comunicazione scritta di disdetta all’affittuario almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 mesi prima per le attività alberghiere e teatrali), che, altrimenti, si intende rinnovato sino alla scadenza successiva.

Indennità per perdita di avviamento commerciale

L’affittuario di locali commerciali necessità di stabilità nell’esercizio della propria attività, e perciò è tutelato dalla legge nel caso in cui il locatore decida di negare il rinnovo alla scadenza. Se dopo la disdetta e il rilascio dell’immobile il proprietario non ha intrapreso le attività dichiarate come gravi motivi giustificativi della disdetta, e quindi del rifiuto di rinnovo, il locatario può chiedere il ripristino della validità del contratto, il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero e la risistemazione e l’eventuale risarcimento dei danni. Per cautelarsi anticipatamente, molti contratti di locazione commerciale prevedono specifiche penalità a carico del locatore, a titolo di indennizzo del locatario, al verificarsi di tali eventualità.

Inoltre se il locatore che decide di dare disdetta o comunque di non rinnovare il contratto alle scadenze stabilite è tenuto a versare all’affittuario una indennità per perdita di avviamento pari a 18 mensilità del canone pattuito (21 mensilità se l’attività è alberghiera) [4]. L’indennità dovuta è raddoppiata se il proprietario, entro un anno dalla disdetta, intraprende nei locali un’attività simile a quella esercitata dall’affittuario, e dunque si pone indirettamente in concorrenza. Sono esclusi dall’obbligo di indennità per perdita di avviamento gli immobili destinati ad attività professionali o di attività commerciali che non comportano contatti con il pubblico ed alcuni tipi di infrastrutture, come gli edifici siti nelle aree ferroviarie, portuali, aeroportuali, stradali ed autostradali.

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