Il conto consuntivo della gestione condominiale deve essere strutturato secondo il principio di cassa. L’approvazione del conto consuntivo è compito dell’assemblea condominiale.

Prova dell’avvenuta approvazione

L’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate, con la conseguenza che lo stesso per il recupero delle somme nell’interesse del Condominio deve esibire, nel conto consuntivo, una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al debito preteso tra le rispettive poste contabili, sì da costituire idonea prova del debito del condomino nei confronti del medesimo condominio.

Cassazione civile sez. II, 11/10/2022, n.29618

Riparto dell’onere probatorio

Poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda, ex articolo 1720 del Cpc, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.

L’amministratore del condominio, a seguito della conclusione dell’attività gestoria, è tenuto, ai sensi dell’articolo 1713 del codice civile, a rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall’esercizio cui le somme si riferiscono.

Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12931

Ricognizione di debito: la sottoscrizione del verbale di consegna dei documenti

Ai fini della prova dell’avvenuto pagamento del disavanzo che emerge dal conto consuntivo riferito a un periodo di amministrazione, non è sufficiente per l’amministratore precedente allegare la sottoscrizione di tali documenti da parte dell’amministratore successivo, dato che l’approvazione del conto consuntivo spetta all’assemblea di condomino. Pertanto, la documentazione sottoscritta non costituisce ricognizione di debito da parte dei condomini delle poste passive risultante dal conto consuntivo.

L’approvazione da parte di quest’ultimo da parte dell’assemblea di condominio, poi, ha valore di ricognizione di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate e si può dedurre solo in via presuntiva che queste siano state anticipate dall’amministratore. Questi, ai fini della ripetizione dell’indebito, dovrà provare l’effettivo pagamento e la mancanza di una causa debendi a lui riferita.

Tribunale La Spezia sez. I, 24/09/2021, n.509

Mancata disponibilità della documentazione contabile

In tema di condominio negli edifici, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Tribunale Crotone, Civile, Sentenza 15 giugno 2021 n. 562

Deliberazione di lavori

La delibera assembleare deve determinare l’oggetto del contratto da stipulare con l’impresa, le opere da eseguire ed il costo delle stesse, non è necessario che siano specificati tutti i particolari dell’opera ma devono quantomeno essere individuati gli elementi costruttivi fondamentali nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. (Nel caso in esame, pur non emergendo in atti la delibera assembleare che deliberava i lavori, Il giudice ha ritenuto esente da vizi la delibera di approvazione del conto consuntivo, ritenendo che i lavori ed il loro costo fossero stati deliberati dal consesso e ciò per stessa ammissione degli attori i quali erano esattamente a conoscenza della tipologia e modalità di esecuzione dei lavori medesimi previsti in quella delibera, anche se in corso d’opera i lavori avevano subito delle modifiche che erano state chiarite dalla Direzione Lavori).

Tribunale Cosenza, Sezione 1, Civile, Sentenza 26 gennaio 2021 n. 179

Rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione 

Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea può essere impugnato ai sensi dell’art. 1337 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso.

Corte di Cassazione, Ordinanza 15 febbraio 2021 n. 3847

Morosità condòmini

In tema di condominio, il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso.

Corte d’Appello Milano, Sezione 3, Civile, Sentenza 17 giugno 2021 n. 1906

Stesura del consuntivo delle spese di gestione

In tema di condominio, il conto consuntivo della gestione condominiale deve essere strutturato in base al principio di cassa, atteso che esso non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti.

Tribunale Imperia, Civile, Sentenza 10 dicembre 2020 n. 690

Conto consuntivo della gestione condominiale

Il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate. Ed il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa và pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione.

La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile. Pertanto laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di ‘cassa’) che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo.

Tribunale Roma sez. V, 08/01/2019, n.246

Conto consuntivo e principio di cassa

Nonostante in materia condominiale non trovino applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, il rendiconto deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che tale ultimo requisito costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate le singole partite.

Attraverso il rendiconto vengono giustificate le spese addebitate ai condomini, ragione per cui il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa non rende intellegibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino.

Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n.27639

Mancata applicazione del criterio di cassa: bilancio consuntivo condominiale illegittimo

In tema di delibera di approvazione del bilancio consuntivo condominiale, la mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza la situazione patrimoniale del condominio.

Pertanto, laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo che non sia improntato a tale criterio e violi, quindi, i diritti dei condomini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (nel caso di specie l’amministratore non si è attenuto correttamente al criterio di cassa non avendo riportato, neanche nella situazione patrimoniale, il saldo ed i movimenti del conto corrente, dati essenziali per la verifica della corretta ricostruzione contabile essendo l’esame della movimentazione del conto  – che proviene da un terzo, la banca – il riscontro di tutte le entrate e le spese in danaro).

Tribunale Roma sez. V, 02/10/2017

Amministratore nominato dal tribunale: rapporto di mandato con i condomini

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c., in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali instaura, benché designato dall’autorità giudiziaria, un rapporto di mandato: in conseguenza, lo stesso deve rendere conto del proprio operato soltanto all’assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’art. 1709 c.c.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva ritenuto legittima la deliberazione assembleare di approvazione, tra le voci del rendiconto consuntivo, del compenso in favore dell’amministratore nominato dal tribunale).

Cassazione civile sez. II, 21/09/2017, n.21966

Controllo di legittimità sulle delibere delle assemblee condominiali

Spetta all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate di iniziativa dell’amministratore. Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi sulla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro di legittimità.

Deriva da quanto precede, pertanto, che non è suscettibile di controllo da parte del giudice – attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c. – l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente all’approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.

Cassazione civile sez. II, 11/01/2017, n.454

Somme anticipate dall’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; e consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c., – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

Tribunale S.Maria Capua V. sez. IV, 04/04/2016

Spese postali sopportate dal condominio: ripartizione tra tutti i condòmini

Le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all’invio di corrispondenza a singoli condòmini, attenendo alle spese di amministrazione, vanno ripartite tra tutti i condòmini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate “ad personam”. Conseguentemente, va dichiarata la nullità della delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo, nella parte in cui non ripartisca pro quota millesimale le spese di corrispondenza per invii postali (Fattispecie decisa senza che poter tener conto del regolamento condominiale, prodotto in giudizio solo in sede di comparsa conclusionale).

Tribunale Milano sez. XIII, 09/06/2015, n.7103

Conto consuntivo: l’approvazione è compito dell’assemblea

L’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso.

Cassazione civile sez. II, 14/06/2013, n.15041

Nuovo amministratore di condominio e spese condominiali

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.

Cassazione civile sez. II, 28/05/2012, n.8498

Amministratore di condominio: verbale passaggio consegne

Il verbale di passaggio delle consegne da un amministratore di condominio al suo subentrante nella carica, non può essere considerato atto ricognitivo di debito del condominio in quanto il nuovo amministratore, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dall’amministratore uscente.

Pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti del precedente amministratore da parte dei condomini per l’importo corrispondente all’eventuale disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese effettuate d’iniziativa dell’amministratore. Pertanto, deve essere annullato il decreto ingiuntivo che trovi fondamento sul detto verbale di passaggio di consegne.

Tribunale Roma sez. V, 12/08/2009, n.17349

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