Costituzione di un consorzio per la gestione dei beni e dei servizi comuni: caratteristiche fondamentali, requisiti e analogie con il supercondominio.

Quando più proprietari di singole unità immobiliari condividono spazi, porzioni immobiliari, beni o servizi, se questi ultimi sono oggetto di proprietà comune, si costituisce per legge un condominio, caratterizzato appunto dalla compresenza di parti private e parti comuni. Le spese occorrenti per la conservazione e la manutenzione dei beni e dei servizi in comunione sono a carico di tutti i condòmini, ciascuno in proporzione al valore di ogni proprietà, espressa in millesimi.

È possibile che più edifici, accomunati da alcuni beni, decidano di affidare la gestione degli stessi a un ente esterno. È in questo contesto che si pone la seguente domanda: qual è la differenza tra consorzio immobiliare e condominio? Scopriamolo insieme.

Condominio: definizione

Il condominio è una particolare forma di comunione caratterizzata dalla compresenza, in un unico contesto, di beni comuni e di beni privati.

Si ha comunione quando la proprietà (o un altro diritto reale, come ad esempio l’usufrutto o la servitù di passaggio) spetta in comune a più persone.

La comunione, dunque, rientra nella più ampia categoria della contitolarità dei diritti, che sussiste ogni volta che un medesimo diritto fa capo a più persone.

Condominio: caratteristiche

Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa e indivisibile, connotata dal fatto che i singoli proprietari non possono chiedere lo scioglimento della contitolarità sulle parti comuni (a meno che non siano tutti d’accordo).

Il condominio è quindi caratterizzato dalla presenza di più proprietari esclusivi (almeno due) di parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piani), i quali per necessità pratiche restano in comune proprietari pro indiviso di talune altre parti dell’edificio, cioè di quelle cosiddette comuni.

Cos’è un consorzio?

Un consorzio è un’unione di imprese che si mettono insieme per trarre vantaggio dalla propria collaborazione.

Tecnicamente, il consorzio è un vero e proprio contratto, un accordo pienamente vincolante con cui due o più imprenditori decidono di “allearsi” per perseguire determinati scopi.

Le decisioni del consorzio sono adottate dall’assemblea a maggioranza; ogni impresa consorziata ha diritto di parteciparvi e di impugnare la decisione illegittima entro trenta giorni facendo ricorso al giudice.

Cos’è un consorzio immobiliare?

A differenza del consorzio vero e proprio, che presuppone che i singoli consorziati siano imprese, il consorzio immobiliare è un’associazione tra fabbricati i quali, mediante i rispettivi proprietari/rappresentanti, stipulano un contratto per stabilire le finalità da perseguire.

Solitamente, si dà vita a un consorzio immobiliare per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, come ad esempio la fornitura idrica o d’energia elettrica, oppure la pulizia del cortile e delle altre aree non coperte. Ad ogni modo, è rimessa ai consorziati stabilire la finalità dell’associazione.

È appena il caso di precisare che, se al consorzio aderiscono dei condomini, la legittimità ad aderire all’associazione compete all’amministratore, previamente autorizzato dall’assemblea trattandosi di atto di natura straordinaria.

Qual è la differenza tra consorzio immobiliare e condominio?

Cominciamo subito da un’importante precisazione: il consorzio immobiliare non deve necessariamente essere costituito da condomini. È quindi possibile che vi facciano parte anche singole abitazioni o palazzi appartenenti a un unico proprietario.

Detto questo, la differenza tra condominio e consorzio immobiliare è evidente: mentre il condominio è una realtà giuridica che si costituisce automaticamente ogni volta che ne ricorrono i presupposti (compresenza di parti private e comuni), il consorzio immobiliare è un’associazione che deve essere istituita mediante contratto tra le parti.

Inoltre, mentre il condominio è una comunione forzosa e indivisibile, i consorziati possono in ogni momento recedere (secondo le modalità stabilite nello statuto).

Ciò che accomuna il condominio al consorzio immobiliare è la gestione delle parti comuni: il consorzio, infatti, chiede a ogni partecipante il pagamento di una quota (consortile) così come avviene negli ordinari condomini.

Qual è la differenza tra consorzio immobiliare e supercondominio?

La differenza tra consorzio immobiliare e condominio comincia a sfumare nel caso di condominio complesso o supercondominio, caratterizzato dalla presenza di più edifici che condividono alcune parti. Si pensi a due fabbricati uniti dallo stesso cortile attraverso il quale è possibile raggiungere i due androni.

In questa ipotesi, se due o più edifici volessero gestire insieme le parti che li accomuna non avrebbero bisogno di costituire un consorzio immobiliare visto che la legge già prevede che tali beni o servizi debbano essere considerati di tutti i fabbricati che se ne servono, con conseguente divisione delle spese secondo le tabelle millesimali appositamente predisposte per il supercondominio.

Insomma: il consorzio immobiliare per la gestione di beni o servizi comuni tra due o più edifici è, di fatto, un supercondominio, per cui la sua costituzione sarebbe inutile o addirittura illegittima se cercasse di derogare alle norme imposte dalla legge (ad esempio, addossando il costo delle quote a un solo fabbricato).