Esaminiamo la distinzione tra nullità e annullabilità nella ripartizione di spese condominiali con errori sulle quote: sentenze giurisprudenziali e casi pratici.

Quando si parla di spese condominiali, la questione della loro corretta ripartizione può diventare un terreno scivoloso. La domanda che sorge spontanea è: quali sono le conseguenze legali dell’errata ripartizione di spese condominiali? La relativa delibera è «annullabile» (nel qual caso la delibera dovrà essere impugnata entro massimo 30 giorni, a pena di decadenza) o «nulla» (con conseguente possibilità di contestazione senza limiti di tempo)? La risposta a questa domanda non è così semplice come potrebbe sembrare, poiché la distinzione tra nullità e annullabilità dipende dal tipo di errore commesso. Sul punto è bene verificare cosa hanno detto i giudici sino ad oggi. È ciò che faremo nel seguente articolo.

Che cos’è la nullità e l’annullabilità in termini di spese condominiali?

La delibera dell’assemblea di condominio può essere affetta da due tipi di vizi:

• nullità: è un vizio grave che riguarda una decisione che viola in modo rilevante le norme di legge; in genere riguarda le decisioni che travalicano i poteri dell’assemblea o che violano i diritti di proprietà dei condomini;
• annullabilità: si tratta di vizi meno gravi.

Come anticipato velocemente in apertura, l’azione di nullità contro la delibera assembleare può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

L’azione di annullabilità invece può essere fatta valere entro massimo 30 giorni (che decorrono, per gli astenuti e i dissenzienti, dall’assemblea e, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale).

Cosa succede in caso di errata ripartizione delle spese condominiali?

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 6212 del 18 aprile 2013, ha ricordato che l’articolo 1102 del codice civile stabilisce che la ripartizione delle spese può avvenire solo secondo le regole dei millesimi.

Se il condominio intende modificare tale criterio, non solo per una singola annualità, ma per sempre, deve farlo all’unanimità. Serve cioè il consenso di tutti i condomini.

Dunque se l’assemblea viola la regola dei millesimi, disponendo ad esempio che alcuni condomini non siano mai più soggetti ad alcune spese o che debbano pagare meno dei rispettivi millesimi, la delibera è nulla. Il che significa non solo che può essere contestata in qualsiasi momento ma anche che il condomino destinatario di un decreto ingiuntivo può opporsi ad esso sostenendo appunto la violazione dell’articolo 1102 del codice civile. In altri termini se l’assemblea adotta una ripartizione delle spese in parti uguali, senza il consenso unanime di tutti i condomini, questa decisione può essere considerata nulla e contestata senza termini di decadenza.

Quando si verifica l’annullabilità?

Diversa è l’ipotesi se l’assemblea, in relazione a una specifica annualità, ripartisce le spese in modo errato, discostandosi dalle regole previste dal codice civile (e segnatamente quella dei millesimi). In tali ipotesi infatti la legge stabilisce che la delibera è annullabile e quindi deve essere contestata entro massimo 30 giorni.

Esempi pratici di nullità e annullabilità

Facciamo due esempi pratici per capire meglio.

Immaginiamo un condominio nel quale l’assemblea decida di ripartire per sempre le spese per il consumo idrico in parti uguali tra tutti i condomini e non secondo millesimi così come la legge imporrebbe. La delibera viene adottata a maggioranza. In tal caso la delibera è nulla perché l’articolo 1102 pretende l’unanimità per variare i criteri di ripartizione delle quote condominiali. Così ha chiarito la Cassazione a più riprese (Cassazione 4 agosto 2017, numero 19651; Cassazione 18 marzo 2022, numero 3944; e Cassazione 16 febbraio 2001, numero 2301).

Immaginiamo invece che una delibera approvi il bilancio presentato dall’amministratore, ma in questo ci sono degli evidenti errori di calcolo. L’amministratore difatti ha ripartito la spesa per la riparazione del citofono in parti uguali anziché per millesimi. In questo caso, la delibera di approvazione si riferisce solo alla specifica annualità, quella cioè di sostenimento della spesa. Dunque l’errore non va a toccare anche le future ripartizioni della medesima spesa. Fermo restando che una decisione del genere va presa all’unanimità, se viene invece adottata a maggioranza la delibera è semplicemente annullabile, con la conseguenza che va contestata entro massimo 30 giorni.