Cosa sono gli oneri condominiali? Cosa deve fare l’amministratore in caso di proprietario moroso? Si possono divulgare i nomi dei condòmini che non pagano?

Il condominio è come una barca: se non tutti remano nella stessa direzione, c’è il rischio che le cose si mettano male. Ecco perché la legge ha previsto alcuni meccanismi per mettersi al sicuro dai condòmini che non vogliono pagare le proprie quote, come ad esempio la creazione di un fondo speciale per i lavori di straordinaria amministrazione e la possibilità di agire con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i debitori. Con questo articolo ci concentreremo su una particolare questione: nell’ipotesi di condomino moroso, si può affiggere l’avviso col nominativo?

In effetti, la legge dice che i creditori possono chiedere all’amministratore i nomi dei condòmini che non sono in regola con i pagamenti, in modo da potersi rivalere prima su di loro e solo successivamente sui proprietari che, invece, sono stati adempienti. Stessa facoltà è concessa agli altri condòmini, i quali hanno diritto di sapere chi paga e chi no.

Tale circostanza non significa, però, che l’identità dei condòmini possa essere svelata a chiunque. Sull’argomento si è recentemente espressa la Corte di Cassazione stabilendo che il condominio deve pagare il risarcimento dei danni nel caso di indebita diffusione dei dati personali. Cosa vuol dire ciò? Si può affiggere l’avviso col nominativo del condomino moroso? Approfondiamo la questione.

Quando un condomino è moroso?

Un condomino può dirsi moroso quando non paga le quote condominiali, cioè le spese necessarie al mantenimento delle cose comuni all’interno dell’edificio.

Com’è noto, la legge [1] impone a tutti i condòmini di contribuire alle spese riguardanti la gestione e la manutenzione delle cose comuni, in proporzione al valore di ciascuna proprietà privata, espressa in millesimi.

Le quote condominiali sono appunto i costi che ogni condomino deve sostenere in quanto comproprietario, insieme agli altri condòmini, delle cose comuni (il giardino, il cortile, le scale, l’androne, la facciata dell’edificio, ecc.).

Ad esempio, un condomino è moroso se non paga la sua quota della luce condominiale, della manutenzione dell’ascensore, ecc.

Cosa può fare l’amministratore contro i condòmini morosi?

In presenza di condòmini morosi, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi tempestivamente per recuperare i crediti del condominio.

Per la precisione, la legge [2] dice che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di alcuna autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che rimane tale anche in caso di opposizione.

In pratica, la legge consente all’amministratore di ottenere subito un titolo (il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, appunto) con cui intraprendere l’esecuzione forzata contro i condòmini morosi, i quali quindi potrebbero vedersi pignorato il proprio conto corrente.

In assenza di uno stato di ripartizione, l’amministratore potrà comunque chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo, solo che questo sarà privo della provvisoria esecutività, con la conseguenza che, in caso di opposizione, bisognerà attendere l’esito del procedimento (il che comporta che trascorrano molti anni).

La legge aggiunge che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come ad esempio i riscaldamenti.

A proposito di questo specifico argomento, si consiglia la lettura dell’articolo dal titolo È legale sospendere le utenze al condomino moroso?

Si possono rivelare i nomi dei condòmini morosi?

Secondo la legge, l’amministratore è tenuto a comunicare, ai creditori che lo richiedano, i dati dei condòmini morosi.

Così facendo, i creditori potranno agire innanzitutto contro i morosi e solo successivamente, nel caso in cui non siano ancora soddisfatti, nei riguardi dei condòmini in regola con i pagamenti.

I nominativi dei condòmini morosi possono quindi essere rivelati ai creditori che ne facciano richiesta; ma non solo: l’amministratore può “denunciare” i morosi anche in assemblea e ai singoli condòmini che ne facciano richiesta.

In pratica, l’amministratore può dire chi sono i condòmini morosi ai creditori e ai condòmini, i quali sono ovviamente interessati alla situazione patrimoniale della compagine. In queste circostanze, non c’è privacy che tenga.

Si può affiggere il nominativo del condomino moroso?

Diversa è la situazione nell’ipotesi di affissione del nominativo del condomino moroso, magari nella bacheca dell’edificio.

In questa circostanza, la Cassazione [3] ha stabilito che c’è violazione della privacy e il condominio può essere condannato al risarcimento dei danni.

Secondo la Suprema Corte, è illegittimo inserire il nome del moroso nella convocazione all’assemblea affissa nell’androne: costituisce indebita diffusione di dati personali l’indicazione della posizione di debito del singolo proprietario nello spazio comune dell’edificio.

Per i giudici, non possono essere utilizzati gli spazi comuni per comunicare dati personali riferibili al singolo proprietario esclusivo: si tratta di luoghi aperti all’accesso di terzi estranei, mentre le informazioni sulla raccolta delle quote ben possono essere comunicate in sede di assemblea, di rendiconto annuale e di report periodici trasmessi dall’amministratore.

Nel caso di specie, l’intero condominio è stato condannato a pagare il risarcimento dei danni, in quanto l’amministratore aveva esposto in bacheca l’ordine del giorno di un’assemblea condominiale all’interno del quale si evinceva chiaramente la morosità del singolo condomino.

Nessun dubbio, invece, che ogni condomino abbia diritto a conoscere gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali: può chiederne conto all’amministratore in quanto ha un potere di vigilanza e controllo sull’attività di gestione.

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