I limiti in cui incorre il condomino che vuole cambiare destinazione d’uso al suo locale: dal regolamento al divieto di pregiudicare la stabilità dell’edificio.

Erroneamente si ritiene che, in casa propria, ognuno possa fare ciò che vuole. Non è così, soprattutto se l’immobile si trova in condominio, all’interno del quale, oltre alle norme di legge, devono essere rispettate quelle del regolamento. È in questa cornice che si inserisce il seguente quesito: si può trasformare una cantina in appartamento?

Un’operazione del genere deve tener conto di molteplici limiti, non ultimi quelli imposti dal Codice civile in ordine al divieto di compiere operazioni che possano determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Approfondiamo l’argomento.

Regolamento condominiale: può vietare la trasformazione da cantina ad appartamento?

Il regolamento di natura contrattuale potrebbe vietare la trasformazione di una cantina in appartamento, incidendo direttamente sulle facoltà del proprietario dell’unità immobiliare.

Il regolamento è contrattuale quando:

• adottato con il consenso unanime di tutti i condòmini;
• predisposto dall’originario costruttore del fabbricato, il quale ne ha fatto recepire le condizioni all’interno dei singoli rogiti con cui ha venduto gli appartamenti ai diversi proprietari.

Il regolamento contrattuale è l’unico che può incidere sui diritti che ciascun condomino vanta sulla sua proprietà, con la conseguenza che ben potrebbe imporre una destinazione d’uso specifica all’immobile, ad esempio imponendo che lo stesso sia adibito solamente a cantina e non anche ad appartamento.

Va precisato che tale limite può essere stabilito anche all’interno di un normale regolamento assembleare adottato a maggioranza, purché però tale specifica clausola di limitazione alla destinazione d’uso sia stata votata all’unanimità.

In altre parole, anche il regolamento “semplice” può contenere clausole contrattuali limitative delle facoltà dei proprietari.

Trasformare cantina in appartamento: sicurezza e decoro del condominio

Altri limiti alla trasformazione della cantina in appartamento derivano dalle regole stabilite all’interno del Codice civile.

Per la precisione, c’è un articolo che dice che nell’unità immobiliare di sua proprietà il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio [1].

Da tanto deriva che, pur nel silenzio regolamentare, sarebbe vietata la trasformazione della cantina in appartamento qualora l’esecuzione dei lavori dovesse mettere in pericolo la stabilità o la sicurezza del condominio intero, ovvero dovesse impattare in maniera negativa sull’estetica dello stesso (ipotesi maggiormente residuale).

È chiaro che solo un ingegnere potrà stabilire se gli interventi necessari ad attuare la trasformazione possano davvero pregiudicare il fabbricato.

Secondo la legge, peraltro, dei lavori deve sempre essere dato preventivo avviso all’amministratore, il quale dovrà riferirne quanto prima all’assemblea affinché possano essere adottati gli eventuali accorgimenti.

I condòmini potrebbero infatti nominare un proprio tecnico di fiducia affinché prenda visione del progetto di trasformazione della cantina in appartamento per verificarne la regolarità e, soprattutto, il rispetto delle norme di legge.

Da cantina ad appartamento: le norme edilizie e urbanistiche

Infine, limiti alla trasformazione della cantina in abitazione possono provenire dalla normativa edilizia e urbanistica del Comune di residenza.

È cosa nota, infatti, che una cantina non possa essere adibita ad appartamento senza il compimento di importanti lavori di adeguamento, i quali possono interessare l’altezza dei locali, la presenza dei servizi igienici, le aperture che garantiscano luce ed aria, ecc.

Insomma: trasformare un locale originariamente adibito a deposito in un luogo in cui vivere non è affatto facile, soprattutto se la cantina è completamente interrata.

Ecco perché, prima di eseguire tali lavori, l’ingegnere incaricato dovrà verificarne la fattibilità alla luce delle norme edilizie e urbanistiche, recandosi presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova l’immobile.

I requisiti per ottenere l’agibilità dei locali, e dunque la possibilità di impiegarli ad uso abitativo, sono infatti fissati nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi vigenti nella zona in cui si trova l’immobile: quindi, prima di avviare i lavori bisogna sempre verificare presso il proprio Comune quali sono le condizioni da rispettare.

Secondo la giurisprudenza [2], inoltre, il mutamento di destinazione d’uso da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra (da non residenziale a residenziale), rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.