Il locale caldaia è comune oppure di proprietà privata? Chi può entrare nel vano dove si trovano gli impianti termici centralizzati? Chi è il terzo responsabile?

In condominio ci sono parti di proprietà comune (scale, ascensore, cortile, tetto, ecc.) e parti di proprietà privata (unità abitative e loro pertinenze, come box e cantine). Di norma, l’accesso ai beni comuni è libero, nel senso che qualunque condomino può entrarvi e/o servirsene. Il regolamento potrebbe però imporre dei limiti: è il caso, ad esempio, dell’uso turnario del parcheggio troppo piccolo per ospitare contemporaneamente tutte le vetture dei proprietari. Con il presente articolo ci occuperemo di questo argomento, ponendo una questione ben precisa: in condominio si può impedire l’accesso al locale caldaia?

Per rispondere alla domanda bisogna innanzitutto capire se tale locale sia di proprietà comune oppure privata; dopodiché, occorre verificare se non vi siano ragioni che consentono di escludere l’accesso al personale non autorizzato pur trattandosi di parte condominiale.

Il locale caldaia è condominiale?

A meno che il titolo non dica il contrario, il locale caldaia è condominiale e non di proprietà esclusiva. Per “titolo” deve intendersi l’originario atto con cui il costruttore dell’edificio ha venduto le singole unità immobiliari ai diversi proprietari, costituendo di fatto il condominio.

Pertanto, a meno che nel rogito notarile che ha consentito l’acquisto degli immobili nel fabbricato non dica il contrario, il locale caldaia deve intendersi comune, esattamente come il cortile, le scale o l’ascensore.

In questo senso è chiara la legge, secondo cui sono condominiali «i locali per i servizi in comune» nonché tutte le «opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune», tra i quali vi sono gli impianti idrici e fognari e i «sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria» [1].

Tanto è confermato anche dalla Corte di Cassazione [2], secondo cui sono condominiali anche i volumi tecnici, cioè quelli destinati a contenere gli impianti del fabbricato, ivi compresa la caldaia, dunque.

Locale caldaia: quando è di proprietà esclusiva?

Il locale caldaia è di proprietà esclusiva se il titolo stabilisce ciò. È il caso del proprietario del pianterreno nel cui rogito sia scritto che gli spetta anche il locale dove sono situati gli impianti condominiali. In questo caso, il condominio può vantare una servitù sul vano.

Secondo la Suprema Corte [3], il locale resta di proprietà esclusiva se viene adibito a vano caldaia solo in un secondo momento, inserendovi all’interno l’impianto che prima non c’era o si trovava altrove. Anche in questo caso, l’accesso condominiale sarebbe garantito dalla costituzione di una servitù d’uso e di passaggio.

Si può impedire l’accesso al locale caldaia condominiale?

Posto che al locale caldaia, anche quando di proprietà esclusiva, deve essere consentito l’accesso condominiale, è possibile che questo venga precluso, ad esempio dall’amministratore? Un divieto di questo tipo potrebbe essere legale.

Il locale caldaia, infatti, non è una parte comune come un’altra: al suo interno si trovano impianti e macchinari molto particolari che potrebbero anche essere pericolosi in presenza di un guasto o perfino di una manomissione.

Pertanto, il divieto imposto ai condòmini di accedere al locale caldaia può essere giustificato dall’esigenza di garantire la sicurezza di persone e beni.

Non a caso, il responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico dev’essere in possesso dei requisiti di legge, come vedremo nel prossimo paragrafo.

Pertanto, impedire ai condòmini di accedere ai locali caldaia potrebbe essere una limitazione legale all’utilizzo di una parte comune. In effetti, è ciò che accade anche con altri impianti, come ad esempio con l’ascensore: l’ingresso al locale tecnico di quest’ultimo è in genere inibito mediante apposizione di un cartello che esclude l’accesso al personale non autorizzato.

Pertanto, l’amministratore potrà anche dare le chiavi del locale caldaia a tutti i condòmini, ma l’accesso agli impianti potrà essere legittimamente inibito e concesso solo all’amministratore stesso e/o al terzo responsabile.

Condominio: chi è il responsabile della caldaia?

Secondo la legge [4], nei condòmini dotati di impianto centralizzato il responsabile è l’amministratore. Questi, d’accordo con l’assemblea, può delegare il compito a un “terzo responsabile” che deve possedere i requisiti previsti dall’ordinamento [5].

Il terzo responsabile è un’impresa iscritta alla Camera di Commercio o all’Albo degli Artigiani, abilitata alla manutenzione degli impianti a gas.

Il terzo responsabile, accettando la delega a tale ruolo, diventa a tutti gli effetti il responsabile dell’impianto e conseguentemente assume la responsabilità:

• dell’esercizio;
• della manutenzione ordinaria;
• della manutenzione straordinaria;
• delle verifiche di efficienza energetica.