Si può realizzare un’apertura sulla parete condominiale che permette l’affaccio sul cortile comune?

Per sapere cosa si può e invece cosa non si può fare in condominio bisogna consultare il regolamento. Può però accadere che l’edificio non ne abbia uno oppure, anche se c’è, non sia in grado di rispondere a tutti i quesiti. Uno dei più diffusi è il seguente: si può aprire una finestra sul cortile comune del condominio?

In mancanza di un’espressa previsione regolamentare, per rispondere alla domanda dobbiamo rifarci alle norme di legge e, per la precisione, a ciò che dice il Codice civile in tema di uso della cosa comune. Approfondiamo l’argomento.

Uso della cosa comune: quali regole?

Secondo l’art. 1102 del Codice civile, ciascun comproprietario può utilizzare i beni comuni come meglio ritiene, purché:

• non sia alterata la destinazione d’uso. Sarebbe ad esempio vietato trasformare un giardino in parcheggio oppure chiudere una finestra;
• non impedisca agli altri condòmini di fare ugualmente uso della stessa cosa. Ad esempio, non si può occupare l’intero tetto con le proprie antenne tv oppure tutta la parete condominiale con la propria tabella professionale, non lasciando alcun spazio agli altri. Insomma, le parti comuni non vanno monopolizzate.

Si possono modificare i beni comuni?

Secondo la legge, è ammesso che il singolo proprietario modifichi le cose comuni, nel rispetto dei limiti indicati nel precedente paragrafo.

Per la precisione, il Codice civile dice il proprietario può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il condomino può installare una canna fumaria lungo il perimetro dell’edificio, ma i lavori sono a suo esclusivo carico.

Secondo l’art. 1135 del Codice civile, il diritto al rimborso matura solamente quando il condomino ha assunto la gestione delle parti comuni, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, per far fronte a un intervento urgente.

Uno dei condòmini paga una ditta affinché intervenga urgentemente per riparare una tubazione condominiale che è improvvisamente esplosa e che rischia di allagare l’androne.

Si può aprire una finestra sul cortile condominiale?

Alla luce di quanto detto sinora, possiamo affermare che è legale aprire una finestra sul cortile condominiale, purché l’opera non comprometta i diritti degli altri condòmini.

Ad esempio, non sarebbe possibile realizzare una finestra se l’opera intaccasse la proprietà privata altrui.

Ogni condomino potrà pertanto realizzare una finestra nella parete condominiale (ad esempio, in quella delle scale) che consenta l’affaccio sul cortile.

Tale intervento non è vietato in quanto non comporta un’alterazione della destinazione d’uso del bene comune; anzi, valorizzerebbe ancor di più la funzione propria del cortile, che è quella di dare luce e area al fabbricato.

Va peraltro precisato che l’apertura di una finestra che affaccia sul cortile è consentita a tutti i condòmini e, quindi, anche a coloro che, magari, non hanno un interesse diretto ad avere più luce nelle scale, ad esempio perché abitano al pianterreno.

Apertura finestra sul cortile: bisogna rispettare le distanze?

Com’è noto, la legge (art. 905 cod. civ.) pone alcune regole in materia di distanze in tema di “luci” e di “vedute”. Queste disposizioni non vanno però rispettate nel caso di apertura di una finestra in condominio.

Secondo la giurisprudenza [1], purché siano rispettati i limiti di cui all’art. 1102 del Codice civile, deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.

Deve quindi ritenersi che l’apertura di finestre su un cortile comune rientri nei  poteri spettanti ai condòmini, tenuto peraltro conto che i cortili, assolvendo alla finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condòmini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti [2].

Se però l’apertura della finestra è fatta su un bene di proprietà esclusiva (ad esempio, su un cortile in proprietà individuale), allora questa deve rispettare le norme in materia di distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi.

Finestra sul cortile: quando è vietata?

Aprire una finestra sul cortile condominiale è vietato se l’opera è in grado di ledere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

L’apertura di una finestra è altresì vietata se proibita espressamente dal regolamento condominiale.