È legale realizzare un abbaino o un lucernario nel tetto condominiale senza il consenso dell’assemblea o dell’amministratore?

Vivere in condominio significa dover bilanciare le proprie esigenze con quelle degli altri. Tanto è previsto direttamente dalla legge, laddove afferma che ciascun proprietario può servirsi delle cose comuni, purché non prevarichi fino a escludere del tutto gli altri dal poter fare lo stesso. È questa la chiave di lettura da utilizzare per rispondere alla seguente domanda: si può aprire un abbaino nel tetto condominiale?

L’ipotesi più frequente è quella del condomino che, per dare luce al proprio sottotetto, decide di realizzare un lucernario o una finestra effettuando degli interventi di ristrutturazione direttamente sul tetto comune. Un’operazione del genere sarebbe legittima? Vediamo cosa dice la legge.

Cos’è un abbaino?

L’abbaino è la costruzione, sporgente dalla copertura del tetto, che consente l’apertura di una finestra verticale, esattamente come avverrebbe in una normale parete dell’edificio.

Detto in altri termini, l’abbaino è una finestra montata verticalmente sul tetto; per ottenere tale costruzione, occorre necessariamente una sopraelevazione, realizzata in modo da consentire l’apertura di una finestra.

Abbaino e lucernario: differenza

A differenza dell’abbaino, il lucernario è un’apertura praticata direttamente sul tetto, o comunque sulla copertura di un edificio, per dare luce al sottotetto.

In altre parole, mentre l’abbaino si pone come un elemento di discontinuità in quanto, essendo verticale, è perpendicolare all’inclinazione del tetto, il lucernario segue la pendenza di quest’ultimo.

Di conseguenza, mentre i lucernari sono rivolti verso il cielo e forniscono più luce allo spazio sottostante, la luce che attraversa gli abbaini entra in orizzontale fornendo una minore illuminazione.

Si può realizzare un abbaino nel tetto condominiale?

A meno che il regolamento non preveda il contrario, si può realizzare un abbaino nel tetto condominiale, ad esempio per dare luce al proprio sottotetto.

Tale facoltà rientra infatti tra quelle previste dalla legge. Come detto in apertura, secondo il Codice civile [1] ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché però:

• non ne alteri la destinazione;
• non impedisca agli altri partecipanti di farne ugualmente uso.

In pratica, il singolo condominio può sfruttare egoisticamente le parti condominiali per trarne un proprio vantaggio, purché il bene non venga modificato del tutto oppure non venga monopolizzato a discapito degli altri.

Il condomino può installare la propria antenna tv sul tetto oppure la canna fumaria sulla parete esterna dell’edificio, purché consenta anche agli altri di fare altrettanto, qualora ne abbiano bisogno.

Il singolo condomino non può trasformare una parte del giardino in proprio parcheggio privato.

Anche la giurisprudenza si è espressa in questo senso.

Secondo la Corte di Cassazione [2], il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condòmini sul medesimo.

Abbaino sul tetto condominiale: c’è diritto al rimborso?

Nello sfruttare le parti comuni, il condominio può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, senza diritto al rimborso.

In pratica, il condomino che realizza un abbaino o un lucernario sul tetto comune non potrà poi pretendere alcun rimborso dagli altri condòmini, visto che l’opera è stata realizzata nel proprio esclusivo interesse.

Abbaino sul tetto condominiale: serve il permesso dell’assemblea?

Per realizzare un abbaino sul tetto condominiale non occorre alcun permesso, né dell’assemblea né dell’amministratore, purché ovviamente siano rispettati i limiti anzidetti.

È comunque buona regola avvertire l’amministratore dei lavori che si intenderanno realizzare, cosicché l’assemblea ne venga informata nel caso in cui abbia qualcosa da obiettare.

Condominio: quando è vietato l’abbaino sul tetto?

Non è possibile realizzare un abbaino o un lucernario sul tetto condominiale se il regolamento contrattuale lo proibisce.

È ugualmente vietato costruire un abbaino che pregiudichi la funzione di copertura del tetto, oppure la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Sarebbe quindi illecito realizzare un abbaino in un tetto condominiale di particolare pregio artistico o storico.