Responsabilità dell’amministratore di condominio in caso di mancanza d’acqua, luce o altre utenze se non riscuote i soldi dai condomini morosi: risarcimenti e attività extracontrattuali.

Tra i compiti istituzionali dell’amministratore di condominio vi è quello di riscuotere dai condomini le quote ordinarie e straordinarie al fine di garantire l’erogazione dei servizi e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Si tratta di un vero e proprio obbligo la cui violazione implica una responsabilità professionale e la possibilità di una revoca in tronco dal mandato. 

Una recente pronuncia del Tribunale di Roma affronta il tema della responsabilità dell’amministratore per il condominio senza acqua quando ciò derivi dall’omissione nel recupero delle quote comiziali. Chiaramente il medesimo discorso può farsi per il distacco di qualsiasi altra utenza come luce, gas, o per l’interruzione di servizi come la pulizia delle scale o la manutenzione dell’ascensore).

In questo articolo esamineremo le responsabilità dell’amministratore in questi casi e come si applicano le norme in materia di risarcimento, attività extracontrattuali e gestione dei fondi condominiali.

Obblighi di riscossione delle quote condominiali

A norma del codice civile, l’amministratore deve obbligatoriamente, entro 6 mesi dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea, avviare le azioni di recupero delle quote condominiali, non limitandosi a semplici solleciti o a lettere di diffida ma dovendo nominare un avvocato affinché proceda contro i morosi. L’avvocato a sua volta chiederà al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e poi attiverà il pignoramento dei beni.

Se la morosità persiste da oltre sei mesi, l’amministratore ha la facoltà di interrompere, nei confronti dei condomini debitori, l’erogazione di quei servizi suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento centralizzato, l’acqua, l’uso del parcheggio, dei campi da tennis e, se dotato di apposite tessere di riconoscimento, l’ascensore. 

La responsabilità dell’amministratore di condominio per la mancanza d’acqua

Secondo la sentenza del tribunale di Roma qui in commento [1], l’amministratore di condominio è responsabile per la mancanza d’acqua nel condominio, anche se la causa è la morosità di alcuni condomini. In questa situazione, l’amministratore avrebbe dovuto incaricare un avvocato di propria fiducia, senza attendere il preventivo nulla osta dell’assemblea – affinché questi ottenga un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro i morosi – in modo da evitare il distacco dalla rete idrica da parte del gestore del servizio. 

La negligenza dell’amministratore in questo caso comporta una responsabilità contrattuale ex articolo 1218 Cc nei confronti del condominio. Che, tradotto in parole povere, significa che il condominio può:

• revocare l’amministratore in qualsiasi momento per giusta causa, senza obblighi di penali o di preavviso;
• agire contro l’amministratore per chiedergli il risarcimento del danno, ovviamente con una autonoma causa civile. 

Il risarcimento del danno al condominio

Nel caso in esame, il condominio ha ottenuto un risarcimento di 2.200 euro per i giorni in cui è rimasto senza acqua a causa della negligenza dell’amministratore. Inoltre, l’amministratore revocato è stato condannato a restituire altri 12.000 euro indebitamente trattenuti dalla cassa del condominio. La responsabilità dell’amministratore è valutata secondo il criterio professionale previsto dall’articolo 1176 cod. civ., che richiede una crescente specializzazione nel settore.

Attività extracontrattuali e remunerazione dell’amministratore

La sentenza in esame stabilisce inoltre che l’amministratore di condominio non può prelevare dalla cassa del condominio somme relative ad “attività extracontrattuali svolta a favore del condominio” senza una delibera specifica che lo autorizzi. Il compenso dell’amministratore include infatti tutte le attività svolte durante l’anno, a meno che non sia diversamente stabilito. Per remunerare l’attività straordinaria, è necessaria una delibera apposita.

Anticipazioni e gestione dei fondi condominiali

La sentenza evidenzia anche l’importanza della trasparenza nella gestione dei fondi condominiali. L’amministratore non può dedurre di aver anticipato somme al condominio senza produrre bonifici o assegni dal suo conto corrente a quello del condominio o di terzi creditori. In caso di violazione di queste disposizioni, l’amministratore può essere tenuto a restituire le somme indebitamente trattenute e a pagare le spese legali sostenute dal condominio nel corso del contenzioso.

Esempi pratici e soluzioni

Facciamo qualche esempio che potrà chiarire i principi affermati dal tribunale di Roma in merito alla responsabilità dell’amministratore di condominio.

Un condominio si trova senza acqua a causa del mancato pagamento delle bollette da parte di alcuni condomini morosi. L’amministratore, tuttavia, non ha intrapreso azioni legali per recuperare i crediti. In questo caso, l’amministratore può essere ritenuto responsabile per la mancanza d’acqua e tenuto a risarcire il condominio per i danni subiti.

L’amministratore di un condominio preleva dalla cassa del condominio somme relative a “attività extracontrattuali” senza aver ottenuto una delibera specifica che lo autorizzi. In questo caso, l’amministratore può essere tenuto a restituire le somme indebitamente trattenute.

Per evitare situazioni come queste, è importante che gli amministratori di condominio agiscano con diligenza e competenza, seguendo le normative vigenti e adottando le misure necessarie per tutelare gli interessi del condominio. Tra le possibili soluzioni, vi sono:

• monitorare costantemente la situazione dei pagamenti delle bollette e adottare tempestivamente azioni legali nei confronti dei morosi;
• convocare assemblee condominiali per deliberare su eventuali attività straordinarie e ottenere l’autorizzazione per la loro remunerazione;
• mantenere una gestione trasparente dei fondi condominiali, fornendo documentazione dettagliata su eventuali anticipazioni e spese sostenute.

Conclusioni

La responsabilità dell’amministratore di condominio in caso di mancanza d’acqua e nella gestione dei fondi condominiali è un tema di grande rilevanza, in quanto riguarda il benessere e la qualità della vita dei condomini. La sentenza 8568/22 del tribunale di Roma fornisce un importante precedente giurisprudenziale in materia e sottolinea l’importanza della diligenza, della competenza e della trasparenza nella gestione di un condominio. Gli amministratori di condominio devono essere consapevoli delle loro responsabilità e agire in modo da tutelare gli interessi della collettività, evitando situazioni che possano danneggiare il condominio e i suoi abitanti.