Quale quorum occorre raggiungere in assemblea per approvare lavori e opere sulle parti comuni: per gli interventi agevolati bastano meno voti.

Dire «innovazioni» in condominio significa poco, perché gli interventi sulle parti comuni possono essere di tipo molto diverso: basti pensare alla realizzazione dei parcheggi, all’eliminazione delle barriere architettoniche, o all’installazione di impianti di videosorveglianza per migliorare la sicurezza dell’edificio. Su questi temi ci sono parecchi scontri in assemblea, complicati dal fatto che il più delle volte di tratta di opere tecniche per le quali i preventivi proposti dalle ditte non sono sempre comprensibili e confrontabili fra loro. Ma se il punto è messo all’ordine del giorno bisogna esprimersi e votare. E allora è necessario sapere quale maggioranza è necessaria per approvare le innovazioni in condominio.

La questione è importante, perché, se non si dovesse raggiungere il numero di voti favorevoli necessari, la delibera potrebbe essere annullata, su ricorso dei condòmini dissenzienti o assenti. La legge prevede vari tipi di maggioranze, che dipendono dal tipo di innovazioni da realizzare. Alcune innovazioni sono agevolate e richiedono una maggioranza inferiore per essere approvate.

Innovazioni in condominio: cosa prevede la legge

Le “innovazioni in condominio” comprendono un’ampia serie di lavori, opere ed interventi molto eterogenei fra loro, ma ai fini della legge sono tutti accomunati dal fatto che apportano una modifica alle parti comuni dell’edificio o delle sue parti esterne (muri, facciate, cortili, androni, giardini, ecc.) e perciò possono cambiarne la funzione originaria, in modo più o meno rilevante e definitivo: come quando, ad esempio, lo spiazzo sterrato del cortile viene asfaltato e adibito a parcheggio, quando si realizza una rampa per l’accesso delle persone disabili, o quando il muro perimetrale viene utilizzato per impiantare le telecamere di sorveglianza.

L’art. 1120 del Codice civile è la norma basilare in tema di innovazioni nel condominio, e stabilisce che sono vietate quelle che:

• recano pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato;
• alterano il decoro architettonico dell’edificio;
• rendono alcune parti comuni «inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

La stessa norma disciplina anche tutte le altre innovazioni – che dunque sono consentite quando vengono approvate con le maggioranze che ti esporremo – e consistono in vari interventi migliorativi o ampliativi. Queste innovazioni che l’assemblea può autorizzare sono, precisamente:

• quelle «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni»;
• «le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti»;
• l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• gli interventi per il contenimento del consumo energetico dell’edificio;
• la realizzazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari che compongono il condominio;
• l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, come gli impianti fotovoltaici;
• la realizzazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo».

Innovazioni in condominio: quale maggioranza?

Dalla classificazione che abbiamo fornito discendono le maggioranze necessarie per approvare le innovazioni in assemblea. Non sono tutte uguali, e infatti la norma richiama diversi commi dell’art. 1136 del Codice civile, che stabilisce il quorum deliberativo occorrente per ciascuna di esse.

In particolare, le innovazioni volte a migliorare, o comunque a rendere più comodo e proficuo l’uso delle cose comuni, richiedono, per essere approvate, un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea che esprimono almeno i due terzi del valore dell’edificio (dunque servono almeno 666,67 millesimi); le altre che abbiamo elencato, invece, possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: quindi bastano 500 millesimi di proprietà.

Questa normativa di favore è stata introdotta nel 2012 con la legge di riforma del condominio per facilitare l’approvazione dei lavori finalizzati al miglioramento della sicurezza degli edifici, al contenimento dei consumi energetici e all’eliminazione delle barriere architettoniche. Sono poi intervenute normative di settore ancor più generose, come quella per il Superbonus 110% e gli altri incentivi fiscali sui lavori di ristrutturazione degli edifici, che permettono l’approvazione dei lavori di riqualificazione energetica (ad esempio, il cappotto termico), con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Innovazioni approvate senza la dovuta maggioranza: conseguenze

Come abbiamo visto, i quorum deliberativi sono molto diversi, e variano, a seconda dei casi, da due terzi ad appena un terzo dei millesimi di proprietà, mentre anche per le numerose innovazioni  agevolate occorre sempre almeno la metà più uno dei voti favorevoli.

Perciò stabilire in che tipo di innovazioni si colloca quella da deliberare serve per individuare qual è la maggioranza necessaria per la sua approvazione da parte dell’assemblea: se non si raggiunge il numero minimo di voti, e di millesimi, favorevoli per come richiesto dalla legge, la delibera può essere annullata, su ricorso di chi aveva votato contro o era assente alla riunione, dal tribunale civile. Il termine per proporre questa opposizione alla delibera approvativa delle innovazioni senza la dovuta maggioranza è di 30 giorni che decorre, per i presenti, dalla data di svolgimento dell’assemblea e per gli assenti alla data di ricezione del verbale.

È quanto accaduto in una vicenda giudiziaria recentemente decisa dalla Corte d’Appello di Catanzaro [1]: l’assemblea di un condominio aveva approvato, a maggioranza semplice, la realizzazione di una tettoia a protezione degli appartamenti al piano terra, ma questa opera (che era stata qualificata come «pergolato») in realtà nascondeva una vera e propria innovazione, per la quale era necessaria la maggioranza qualificata dei due terzi. Si trattava, infatti, di un manufatto stabilmente ancorato al suolo ed ai muri, ed anche coperto da tegole, che perciò – come ha stabilito la Corte – aveva alterato «l’entità sostanziale rappresentata dall’edificio condominiale» ed anche «la destinazione propria del muro perimetrale condominiale», che per effetto di quella nuova opera avrebbe assunto «una diversa consistenza materiale», tale da richiedere la più elevata maggioranza.

The post Condominio: quale maggioranza per le innovazioni? first appeared on La Legge per tutti.