Il condominio può recuperare debiti dopo la prescrizione? È legale chiedere debiti condominiali vecchi?

Il tuo condominio ti sta chiedendo di pagare quote di molti anni addietro, su cui hai il sospetto sia intervenuta la prescrizione. Hai pertanto risposto all’amministratore che, a causa della decorrenza dei termini, nulla gli è dovuto. Tuttavia, lui sostiene che avresti dovuto prima opporti alla delibera di approvazione del bilancio consuntivo ove il credito condominiale è stato “portato a nuovo”. Qual è la verità? Il condominio può chiedere il pagamento di debiti vecchi e prescritti? Su questo punto, numerosi giudici si sono già pronunciati al fine di stabilire se tale prassi degli amministratori sia corretta o meno.

Quando si prescrivono i debiti condominiali?

La prescrizione dei debiti con il condominio seguente termini diversi a seconda che si tratti di:

• quote ordinarie: la prescrizione è di 5 anni (così come previsto dall’art. 2948, comma 1, numero 4, del Codice civile per tutti i pagamenti periodici). Tale termine prescrizionale inizia a decorrere dall’approvazione assembleare del bilancio consuntivo;
• quote straordinarie (quelle ad esempio per lavori di ristrutturazione, riparazioni, innovazioni, ecc.): la prescrizione è di 10 anni dalla delibera che approva le suddette spese.

Il condominio può interrompere la prescrizione dei crediti?

Ci sono diversi modi con cui si può interrompere il termine di prescrizione dei debiti condominiali, facendolo decorrere nuovamente da capo. Quello tradizionale è la classica diffida scritta, inviata con raccomandata a/r, PEC o lettera consegnata a mani e controfirmata. Il ricevimento di tale sollecito di pagamento (che non può essere sostituito da altre forme equivalenti di comunicazione) fa sì che il termine di prescrizioni si azzeri e il calcolo ripara dall’inizio.

Anche una tacita ammissione del debito determina l’interruzione della prescrizione. È ciò che succede ad esempio quando il debitore scrive all’amministratore per chiedere un dilazionamento dei pagamenti o un saldo e stralcio (ossia una riduzione del debito complessivo).

Infine se l’amministratore iscrive “a nuovo” il credito condominiale non riscosso nell’ultimo bilancio consuntivo e lo sottopone all’approvazione dell’assemblea, anche in questo caso il termine prescrizionale delle quote condominiali si rinnova a ogni approvazione del piano di riparto. Con la conseguenza che quanto dovuto dai condòmini si cristallizza divenendo esigibile in ogni tempo. È la conclusione cui giunge il Tribunale di Roma nella sentenza 9632 del 4 giugno 2024.

L’unica possibilità per il debitore è di impugnare entro 30 giorni la delibera di approvazione del bilancio davanti al giudice, con esito positivo del ricorso.

Dunque è vero che i crediti vantati dal condominio si inseriscono nel consuntivo relativo all’esercizio entro il quale sono maturati, ma se il condomino persevera nello stato di morosità, i saldi-conguagli impagati devono riportarsi nei successivi anni gestionali costituendo una permanente posta debitoria a favore del condominio.

In questi casi peraltro il condominio può imputare eventuali versamenti effettuati dal condomino morosi ai debiti più antichi in conformità a quanto prescritto dall’articolo 1193 del Codice civile.

Cassazione su prescrizione dei debiti condominiali

La prassi di riportare a nuovo i crediti condominiali e sottoporli al voto dell’assemblea per impedirne la prescrizione è stata ritenuta legittima anche dalla Cassazione (per tutte, ord. n.3847/2021).

Secondo la Corte, il bilancio consuntivo che, nei successivi esercizi, riporti le somme dovute dal condomino (comprensive delle morosità relative ad annualità pregresse impagate) dopo l’approvazione dell’assemblea costituisce titolo idoneo a un nuovo fatto costitutivo del credito. In sintesi, la morosità venutasi a determinare durante un esercizio e rimasta inevasa, se riportata nei successivi bilanci consuntivi (non impugnati) si tramuta in una posta debitoria permanente (gravante sul condomino e a favore del condominio).