Come si dividono le spese nel caso di condominio parziale? Cos’è e come si costituisce un condominio complesso? Chi partecipa all’assemblea?

Chi vive in condominio spesso nemmeno fa caso ad alcune caratteristiche dell’edificio che, dal punto di vista giuridico, sono invece molto importanti. Si pensi ad esempio al condominio in cui c’è un lastrico che copre solamente una parte dell’edificio, al palazzo con due scale, al cortile condiviso da due fabbricati. In ipotesi del genere la legge prevede l’applicazione di regole particolari. È questa quindi l’occasione per spiegare qual è la differenza tra condominio parziale e supercondominio.

Come diremo nel prosieguo, queste particolari realtà si costituiscono automaticamente, anche contro il volere dei proprietari. In altre parole, è sufficiente che si verifichi una delle situazioni previste dalla legge per far scattare l’applicazione di regole particolari. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme qual è la differenza tra condominio parziale e supercondominio.

Condominio parziale: cos’è?

Secondo la giurisprudenza [1], il condominio parziale si configura automaticamente tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio.

Si pensi all’edificio condominiale con più lastrici solari, con più scale o con più cortili: in ipotesi del genere, su questi specifici beni si viene a creare un “condominio parziale”, senza che nel regolamento o nell’atto costitutivo ci sia bisogno che ciò venga specificato.

Insomma: è sufficiente che anche un singolo bene sia posto al servizio di una sola parte dell’edificio perché si possa parlare di condominio parziale.

Condominio parziale: quali conseguenze?

La conseguenza più importante del condominio parziale riguarda la divisione delle spese.

Secondo il Codice civile [2], qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ad esempio, le spese di manutenzione del lastrico solare si divideranno solamente tra i condòmini che si trovano nella verticale del lastrico, cioè che abitano al di sotto della sua copertura.

Ugualmente, le spese riguardanti la scala che serve solamente a raggiungere le abitazioni di un gruppo di condòmini saranno solamente a carico di costoro.

Condominio parziale significa quindi parziale divisione delle spese, o meglio divisione delle spese solamente tra i soggetti che fruiscono del bene.

Supercondominio: che cos’è?

Il supercondominio (o condominio complesso) è quello caratterizzato dalla presenza di più edifici che condividono alcune parti. Si pensi a due condòmini che condividono lo stesso cortile attraverso il quale è possibile raggiungere i due androni.

Per la precisione, secondo la Corte di Cassazione [3] per supercondominio si intende una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

Anche il supercondominio, come il condominio parziale, si costituisce automaticamente nel momento in cui si vengono a creare questa situazione di connessione tra più edifici.

Supercondominio: quali conseguenze?

Secondo il Codice civile [4], le regole sul condominio si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici hanno parti comuni.

In pratica, al supercondominio (o condominio complesso) si applicano le ordinarie regole stabilite per qualsiasi condominio. Con alcune particolarità, però:

• ciascun edificio costituisce un condominio a sé, con la conseguenza che avrà il proprio amministratore e la propria assemblea;
• quando bisogna decidere sulle parti comuni del supercondominio (ad esempio, sul cortile che unisce due o più fabbricati), si riunisce una sorta di “super assemblea” a cui possono partecipare tutti i condòmini di ogni edificio. Per snellire le operazioni, quando i condòmini sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante, il quale esprimerà un unico voto per l’intero condominio [5].
• il supercondominio, con la propria “super assemblea” costituita da tutti i condòmini o dai rappresentanti dei singoli condomini, nomina l’amministratore del condominio complesso;
• il supercondominio ha le proprie tabelle millesimali diverse dalle singole tabelle di ciascun edificio. Per approfondire questo specifico aspetto, si legga l’articolo dal titolo Tabella millesimale supercondominio: come funziona?

Condominio parziale e supercondominio: differenza

È ora chiara la differenza tra condominio parziale e supercondominio: mentre nel condominio parziale c’è un unico edificio, il supercondominio è caratterizzato dalla presenza di più fabbricati connessi tra loro per mezzo di beni o servizi comuni.

Quindi, mentre il condominio parziale si configura come una situazione interna all’edificio, che si riflette sulla gestione delle cose comuni e sulla divisione delle spese, il supercondominio riguarda la gestione e la divisione delle spese di beni esterni al fabbricato, in comune però con altri edifici.

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