Cosa sono, a cosa servono e come si approvano le tabelle millesimali? L’assemblea può deliberare criteri provvisori di ripartizione della spesa?

In condominio ogni proprietario è obbligato a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni. La legge stabilisce, come criterio di ripartizione, quello della proporzionalità rispetto al valore delle singole proprietà; in pratica, più è elevato il valore dell’unità immobiliare di cui si è titolari, maggiore sarà la quota da pagare.

Per facilitare la divisione delle spese l’assemblea approva le tabelle millesimali: si tratta di un documento in cui sono riportate le quote di proprietà nel condominio, espresse come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, pari a mille. Con questo articolo ci occuperemo di un argomento specifico: vedremo cioè se le tabelle millesimali provvisorie sono legali.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Come anticipato, le tabelle millesimali esprimono il valore di ciascuna proprietà, individuato come frazione dell’intero edificio il cui valore complessivo è idealmente fissato a mille.

Ad esempio, in un condominio con cinque unità abitative esattamente uguali, ciascun condomino sarebbe titolare di una quota pari a 200 millesimi, cioè 1/5 del totale (pari a 1000).

A cosa servono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali servono a ripartire le spese tra i condòmini.

La legge afferma infatti che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo patto contrario adottato all’unanimità [1].

Grazie alle tabelle millesimali, la ripartizione delle spese avviene in modo molto più semplice, in quanto le quote di cui è titolare ciascun condomino sono espresse in maniera aritmetica.

Come si approvano le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali contenenti i valori proporzionali delle singole unità immobiliari sono approvate dall’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Nel caso in cui l’assemblea non riesca a raggiungere i necessari quorum, è possibile fare ricorso al tribunale. A tal proposito si legga l’articolo dal titolo Condominio: il giudice può approvare le tabelle millesimali?

La stessa maggioranza è stabilita dalla legge nel caso di modifica o rettifica delle tabelle già approvate, nei seguenti casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore, ad esempio di calcolo o relativo alle misurazioni;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino [2].

In tutte le altre ipotesi, la modifica o la rettifica delle tabelle dovrà avvenire all’unanimità.

Cosa succede se il condominio non approva le tabelle?

Se il condominio non ha approvato le tabelle, la ripartizione delle spese dovrà comunque avvenire secondo quanto stabilito dalla legge, e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Ad esempio, nei condomini minimi con soli due proprietari l’approvazione delle tabelle potrebbe essere inutile, se le quote possedute sono identiche.

Ovviamente, in assenza di un documento capace di “fotografare” il valore delle singole unità immobiliari, la ripartizione potrebbe avvenire in modo errato, costringendo poi il condominio a effettuare eventuali conguagli.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Ripartizione spese condominio senza tabelle millesimali.

Cosa sono le tabelle millesimali provvisorie?

In assenza di tabelle millesimali, l’assemblea potrebbe decidere di adottare un criterio di ripartizione delle spese solamente temporaneo, in attesa della futura approvazione delle tabelle definitive. Si parla in questo caso di tabelle millesimali provvisorie.

Le tabelle provvisorie sono quindi utilizzate per individuare le singole quote utili alla ripartizione delle spese, in attesa che l’assemblea adotti quelle definitive, le quali invece possono richiedere, per l’esatta determinazione, la nomina di un tecnico che sappia attribuire il giusto valore a ciascuna unità immobiliare.

In pratica, le tabelle provvisorie sopperiscono all’assenza delle tabelle definitive redatte in base a criteri sicuramente più rigorosi.

Tabelle millesimali provvisorie: sono legali?

La legalità delle tabelle millesimali provvisorie è oggetto di dibattito giurisprudenziale.

Innanzitutto, va detto che, secondo la Corte di Cassazione [3], all’assemblea di condominio non è consentito «deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condòmini, a titolo di acconto salvo conguaglio, ove sono disponibili tabelle millesimali precedentemente approvate e non ancora modificate dall’assemblea».

In altre parole, sino a che l’assemblea non approvi le tabelle modificate, continuano ad usarsi quelle approvate in precedenza.

Cosa accade, invece, se il condominio è del tutto sfornito di tabelle millesimali? L’assemblea può approvare una determinazione delle quote solamente provvisoria?

Secondo la Suprema Corte [4], l’assemblea di condominio, in sede di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione dei beni comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condòmini, a titolo di acconto salvo conguaglio, soltanto in mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa effettuata.

Secondo questo orientamento, dunque, l’assemblea può adottare criteri provvisori di ripartizione delle spese, purché:

• non esistano tabelle definitive (in pratica, il condominio deve esserne del tutto sfornito);
• siano deliberate in sede di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo.

Peraltro, la ripartizione provvisoria sarebbe valida limitatamente alla ripartizione delle spese approvata in quell’assemblea, mentre non potrebbe trovare applicazione anche per le successive [5].

Secondo questo orientamento, quindi, è possibile adottare un criterio provvisorio valido una tantum, mentre non sarebbero valide delle vere e proprie tabelle provvisorie.

Secondo altro orientamento [6], invece, la deliberazione con cui l’assemblea, in mancanza di tabelle millesimali e in sede di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, adotta un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condòmini, è annullabile.

Insomma: la giurisprudenza sembra non ammettere le tabelle millesimali provvisorie, cioè tabelle in grado di sopravvivere fino a quanto non siano sostituite da quelle definitive.

Per quanto riguarda l’approvazione di criteri di riparto provvisori, a fronte di un orientamento maggiormente permissivo, che però ne limita la validità alla sola sede in cui sono approvate, si contrappone la tesi contraria secondo cui la deliberazione che adotta criteri di riparto provvisori sarebbe annullabile.