Chi gestisce un edificio condominiale deve avere la partita iva? Quando il lavoro da occasionale diventa professionale?

Spesso l’amministratore di condominio non si limita a gestire un solo edificio ma una molteplicità di fabbricati diverse, così da ottenere un vero e proprio stipendio. In casi del genere, cioè quando una persona esercita il mestiere di amministratore non in modo occasionale ma come se si trattasse di un vero e proprio lavoro, si deve aprire una partita iva?

Il problema si pone anche per coloro che ne sono già titolari, come ad esempio avvocati e commercialisti. In ipotesi del genere, come comportarsi? La partita iva per un amministratore è un obbligo o soltanto una scelta? Vediamo cosa dice la legge.

Che lavoro fa l’amministratore di condominio?

L’amministratore è il mandatario dei condòmini: egli deve eseguire determinati compiti nell’interesse dei soggetti che gli hanno conferito l’incarico, cioè dei proprietari dell’edificio.

L’amministratore deve quindi gestire il fabbricato, occupandosi, tra le altre cose, di: riscuotere gli oneri dai condòmini, eseguire i lavori di manutenzione ordinaria (e anche straordinaria, ma solo nei casi d’urgenza, in cui non è possibile attendere il consenso dell’assemblea), aprire il conto corrente condominiale, recuperare i crediti, convocare l’assemblea ogni volta che ce n’è bisogno, redigere il bilancio annuale.

L’incarico dell’amministratore è annuale e si rinnova tacitamente per un solo anno, decorso il quale occorre che l’assemblea confermi espressamente il mandato oppure provveda alla designazione di altra persona.

Quanto guadagna un amministratore?

L’amministratore di condominio ha diritto al compenso, il quale viene determinato al momento del conferimento dell’incarico a pena di nullità della stessa nomina.

Il guadagno dell’amministratore è proporzionato al lavoro svolto: pertanto, più grande sarà il condominio, maggiore sarà il compenso. In genere, l’amministratore di un condominio di medie dimensioni è pari a circa 1.500 euro annui.

L’amministratore deve avere la partita iva?

Nessuna norma di legge impone all’amministratore di avere la partita iva. L’assemblea può quindi senz’altro conferire incarico a un soggetto che non ne sia provvisto, non trattandosi di un requisito essenziale a pena di invalidità della nomina.

La partita iva è tuttavia necessaria per l’amministratore ogni volta che tale attività non sia occasionale ma svolta in maniera costante.

È ciò che avviene ai soggetti che amministrano contemporaneamente più edifici e che, pertanto, svolgono l’incarico di amministratore in modo professionale. Approfondiamo l’argomento.

Quando l’amministratore deve aprire la partita iva?

La legge prevede la possibilità di dichiarare gli incassi derivanti da attività non abituali mediante lo strumento della prestazione occasionale (con versamento della ritenuta d’acconto pari al 20% dell’importo).

Come specificato nell’articolo dal titolo Lavorare senza partita iva, un’attività di lavoro è considerata occasionale quando:

• la durata della prestazione non supera i 30 giorni all’anno per ciascun committente;
• il corrispettivo non supera i 5mila euro.

Secondo la Cassazione [1], l’obbligo di aprire la partita iva scatta solamente quando l’attività viene posta in essere in forma organizzata; non conta quindi il numero di condomini amministrati.

Pertanto, quando il rapporto di collaborazione coordinata e continuativa si realizza con l’impiego di mezzi organizzati (si pensi, ad esempio, all’amministratore che apre uno studio apposito per la gestione di condomini, dotandosi di strumentazione informatica, ecc.), si integra l‘esercizio di una vera e propria attività di lavoro autonomo che rende necessario dotarsi della partita iva con codice Ateco 68.32.00 (“Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”).

In buona sostanza, l’amministratore di condominio non può limitarsi a emettere una semplice ricevuta per prestazione occasionale quando la sua attività, a prescindere dal guadagno, è svolta con professionalità e costanza nel tempo.

Amministratore può avere due partite iva?

Cosa succede se la persona designata come amministratore ha già una partita iva propria, ad esempio perché è un avvocato o un commercialista?

In questo caso, non sarebbe possibile aprire una seconda partita iva, in quanto ogni contribuente ne può avere al massimo una.

Secondo la legge, infatti, per svolgere due diverse attività non è possibile aprire due partite iva, ma basta aggiungere un altro codice Ateco a quella già in essere.

Pertanto, se un avvocato viene nominato amministratore di condominio ed esercita tale attività in modo stabile, dovrà chiedere all’Agenzia delle entrate di aggiungere, al codice Ateco 69.10.10 che identifica le “Attività degli studi legali”, anche quello 68.32.00 che riguarda l’attività di gestione del condominio.

Per approfondimenti sulla compatibilità delle libere professioni con l’attività di amministratore, si legga l’articolo dal titolo Incompatibilità amministratore di condominio.