Le decisioni adottate dall’assemblea in contrasto con il regolamento contrattuale sono nulle oppure annullabili?

In condominio l’assemblea decide a maggioranza dei presenti, sempreché gli stessi rappresentino una certa quota di proprietà dell’edificio. Si tratta della cosiddetta “doppia maggioranza”, per teste e per millesimi. Il rispetto dei quorum potrebbe però non essere sufficiente affinché la deliberazione possa ritenersi valida. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: la delibera condominiale contraria al regolamento è nulla?

Per rispondere a questa domanda bisogna innanzitutto comprendere la differenza tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale; solo al termine potrà essere fornita una risposta davvero esauriente. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale è il documento che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione dell’edificio.

In buona sostanza, il regolamento è lo statuto del condominio, cioè l’insieme delle norme che regolano la convivenza all’interno del fabbricato.

Il regolamento condominiale è obbligatorio?

Il regolamento condominiale è obbligatorio soltanto se nell’edificio ci sono più di dieci proprietari diversi [1].

In questa ipotesi, l’assemblea deve necessariamente riunirsi e approvare il regolamento; in caso contrario, chiunque potrà fare ricorso al giudice affinché adotti il regolamento in sostituzione dell’assemblea.

Quale maggioranza per approvare il regolamento?

Il regolamento condominiale va approvato a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Stessa maggioranza è prevista nel caso di successiva modifica o revoca.

Cos’è il regolamento contrattuale?

A differenza di quello descritto sinora, il regolamento contrattuale necessita dell’approvazione di tutti i condòmini; in altre parole, occorre l’unanimità dei proprietari, nessuno escluso.

Poiché è difficile che in assemblea si raggiunga la totalità dei voti favorevoli (il 100% che rappresenti 1000 millesimi), il più delle volte il regolamento contrattuale si identifica con quello redatto dall’originario proprietario dell’intero fabbricato (solitamente, la società costruttrice), il quale poi fa recepire il regolamento all’interno dei singoli atti d’acquisto.

In altre parole, il regolamento contrattuale è quello predisposto dal costruttore del condominio, allegato al rogito notarile con cui i singoli condòmini acquistano la loro unità immobiliare.

Regolamento assembleare e contrattuale: qual è la differenza?

A differenza del regolamento condominiale “semplice” o “assembleare” adottato a maggioranza, quello avente natura contrattuale può derogare alle norme di legge, stabilendo obblighi e divieti che, altrimenti, sarebbero illegittimi.

Ad esempio, il regolamento contrattuale può imporre una certa destinazione d’uso alle unità immobiliari impedendo che al loro interno si svolgano attività commerciali, può derogare agli ordinari criteri di ripartizione delle spese condominiali e può perfino attribuire la proprietà esclusiva di beni che, normalmente, sarebbero comuni, come ad esempio il lastrico solare e il tetto.

Il regolamento contrattuale può essere modificato solamente all’unanimità.

La delibera contraria al regolamento condominiale è nulla?

Secondo la legge [2], la delibera adottata in contrasto con il regolamento condominiale è annullabile, nel termine di trenta giorni da quando è stata adottata o comunicata agli assenti.

I soggetti legittimati a proporre impugnazione sono i condòmini assenti, dissenzienti e astenuti.

Prima di fare ricorso al giudice occorre però esperire il preventivo tentativo di mediazione, obbligatorio per legge.

Pertanto, nel caso di delibera contraria al regolamento condominiale, occorre:

• attivare la mediazione entro trenta giorni dalla sua assunzione/comunicazione;
• nei successivi trenta giorni dall’esito negativo della mediazione, proporre formale impugnazione davanti al giudice.

La delibera contraria al regolamento contrattuale è nulla?

Secondo la giurisprudenza [3], la delibera condominiale che cerca di modificare i criteri di ripartizione della spesa sanciti all’interno del regolamento contrattuale è nulla, in quanto ha un oggetto che travalica le proprie competenze.

Secondo la Corte di Cassazione [4], è nulla ogni delibera: priva di elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito; con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incide sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni, sulla proprietà esclusiva dei condòmini.

Nel momento in cui il regolamento contrattuale voluto dall’originario proprietario unico dell’edificio ha deciso di derogare ai criteri imposti dalla legge, ha anche sottratto all’assemblea il diritto di sindacare sugli stessi, a meno che non siano d’accordo tutti i proprietari.

Di conseguenza, deve ritenersi nulla ogni decisione assembleare che cerca di modificare le norme stabilite all’interno del regolamento contrattuale, atteso che le stesse possono essere cambiate solamente con un voto unanime.

Essendo nulla, la delibera può essere impugnata da qualsiasi condomino, anche da coloro che avevano espresso voto favorevole, senza limiti di tempo.