In cosa consistono la garanzia per i vizi del bene comprato e quella per i difetti di cose immobili? Come può tutelarsi l’acquirente di un appartamento?

Chi vive in condominio deve contribuire alla manutenzione e alla conservazione delle parti comuni. Si tratta di un obbligo a cui non è possibile sottrarsi, nemmeno se il bene o il servizio in questione non viene utilizzato. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: il venditore risponde dei vizi e dei difetti delle parti condominiali?

Mettiamo il caso che una persona decida di vendere il suo appartamento condominiale con annesso box auto; l’acquirente, dopo aver sottoscritto il rogito, scopre che l’autorimessa non può essere utilizzata in quanto la corsia che consente di accedere ad essa è inagibile o comunque presenta alcuni vizi strutturali che non permettono il transito delle autovetture.

In un’ipotesi del genere, cosa potrebbe fare l’acquirente? Avrebbe diritto di azionare la garanzia, anche se si tratta di un difetto che riguarda non i beni che ha acquistato bensì una parte condominiale? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.

La garanzia per i vizi dell’immobile comprato

Anche quando la compravendita ha ad oggetto un immobile, l’acquirente ha diritto alla garanzia per i vizi della cosa.

Per la precisione, la legge dice che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da difetti che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore [1].

I vizi vanno denunciati dal compratore entro otto giorni dalla loro scoperta; l’azione si prescrive, in ogni caso, entro un anno dalla cosa del bene.

Ciò significa che, trascorso un anno da quando l’acquirente è entrato in possesso dell’immobile, non è più possibile lagnarsi con il venditore.

Una volta attivata, la garanzia consente all’acquirente di chiedere, alternativamente:

• la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione di ogni somma pagata nonché del bene acquistato;
• la riduzione del prezzo, in misura proporzionale alla gravità dei vizi.

In ogni caso, l’acquirente ha diritto al risarcimento dei danni.

La garanzia per la rovina dell’immobile

È oramai convinzione diffusa che l’acquirente, oltre alla garanzia per i vizi vista nel precedente paragrafo, possa promuovere nei confronti del venditore anche la garanzia per la rovina degli immobili, prevista dalla legge in caso di appalto.

Le caratteristiche di questa particolare garanzia sono due:

• si estende per dieci anni dalla realizzazione dell’immobile, anche se la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta dei vizi;
• può essere fatta valere solo per un grave difetto di costruzione che comporti la rovina totale o parziale dell’immobile [2].

Secondo l’opinione comune, il venditore è responsabile per la rovina dell’immobile essenzialmente in due ipotesi, e cioè se:

• il venditore è anche il costruttore dell’immobile;
• i difetti sono causati da lavori di ristrutturazione da lui commissionati e diretti, tali pertanto da poter essere ricondotti alle sue scelte, con eliminazione di ogni discrezionalità in capo alla ditta appaltatrice [3].

Il venditore è responsabile dei vizi delle parti condominiali?

Veniamo ora al quesito che fornisce il titolo all’intero articolo: il venditore è responsabile dei vizi delle parti comuni del condominio? La risposta è positiva.

Secondo la giurisprudenza [4], l’oggetto della compravendita immobiliare in condominio si estende anche alla proprietà delle parti comuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale, dovendo pertanto il venditore rispondere anche per i vizi che interessano le parti condominiali.

In buona sostanza, chi decide di vendere il proprio appartamento condominiale deve assicurarsi non solo che questo sia esente da vizi, ma che lo siano anche tutte le parti comuni funzionali a garantirne il pacifico godimento.

È responsabile il venditore che cede l’appartamento all’ultimo piano che però è invivibile per via delle gravi infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comune.

Ma c’è di più: secondo altra giurisprudenza [5], la responsabilità per i vizi dell’immobile può estendersi anche al condominio per omessa custodia dei beni comuni.

Secondo tale decisione, il fatto che la collettività sia a conoscenza dei problemi del bene comune comporta anche una responsabilità del condominio che, quale custode delle parti comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché queste non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni procurati sia a terzi sia agli stessi condòmini.

Insomma: l’acquirente può agire contro il venditore in base alla garanzia della compravendita ed, eventualmente, contro l’intera compagine condominiale per omessa manutenzione dei beni comuni.