Cosa succede se uno dei condòmini è moroso? In cosa consiste la preventiva escussione che devono attuare i creditori?

Tutti i condòmini sono chiamati a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni, pagando ognuno una quota proporzionale al valore di ciascuna proprietà, espresso in millesimi. Gli inquilini morosi possono essere “aggrediti” dai creditori con preferenza rispetto ai proprietari che sono in regola con i pagamenti: si parla in questi casi di “preventiva escussione”. Il debito del moroso può essere diviso tra gli altri?

Mettiamo il caso che l’assemblea, per far fronte alla richiesta dei creditori, decida di dividere il debito di un condomino moroso tra gli altri proprietari, i quali però sono in regola con le spese. Una condotta del genere sarebbe legittima? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.

Cosa succede se un condomino è moroso?

La morosità anche di un solo condomino ha precise conseguenze giuridiche. Innanzitutto, l’amministratore deve immediatamente attivarsi per la riscossione del credito condominiale. Per fare ciò, è possibile avvalersi di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, purché sia stato approvato lo stato di ripartizione [1].

Qualora l’amministratore non si attivasse tempestivamente, potrebbe essere revocato per aver commesso una grave irregolarità.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come ad esempio il riscaldamento.

Cos’è la preventiva escussione dei morosi?

La legge stabilisce che tra i condòmini vi sia un vincolo solidale: significa che se uno di loro non paga, il debito ricade sugli altri, i quali dovranno per legge rispondere al pagamento.

Prima che questo accada, però, il creditore deve disporre la preventiva escussione nei confronti dell’inadempiente. Se anche questo non porta un risultato concreto, il creditore potrebbe richiedere il pignoramento di un bene del debitore che possa estinguere il pagamento dovuto.

Come anticipato in premessa, quindi, i creditori possono chiedere all’amministratore il nominativo dei morosi per rivalersi innanzitutto contro costoro e, solo in subordine, nei riguardi dei proprietari in regola con i pagamenti.

Si può dividere il debito del moroso?

È possibile dividere il debito del moroso tra gli altri condòmini che sono in regola? Secondo la giurisprudenza, [2], l’assemblea di condominio non può approvare, a semplice maggioranza, di dividere il debito di un condomino moroso tra gli altri condòmini che già hanno pagato le spese di condominio. Per spalmare la morosità del soggetto inadempiente è necessario, invece, il voto all’unanimità.

Secondo la giurisprudenza, è illegittima – e quindi può essere impugnata entro 30 giorni, previo tentativo di mediazione – la delibera condominiale che approva la ripartizione del debito residuo a carico dei condomini: infatti, non sussiste, a carico di quelli non morosi, alcun obbligo e non vi è neanche, tra i condomini, alcun principio di solidarietà delle obbligazioni.

Tale principio era stato introdotto nel 2008 da una nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [3]. Secondo la Corte, infatti, “le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà”: in pratica, a ciascun singolo proprietario si possono imputare, in proporzione alla sua quota millesimale, solo le spese assunte nel cosiddetto interesse del condominio per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Insomma, le obbligazioni dei condomini seguono regole simili a quelle usati per le obbligazioni degli eredi.

Una diversa divisione delle spese, e quindi, l’eventuale riparto dell’ammanco al bilancio tra tutti gli altri proprietari è possibile solo se c’è l’unanimità.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Come ripartire le somme del condomino moroso.

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